Обзор ЖК "Центр Сити" с анализом финансового положения застройщика ООО "Жилой квартал Сити"

Обзор ЖК «Центр Сити» и застройщика ООО «Жилой квартал Сити»

По состоянию на март 2017 года: застройщик ЖК «Центр Сити» ООО «Жилой квартал Сити». Уставной капитал 10 000 руб, ИНН 7703417626. Его учредителями являлись:
  • ООО «Ренова-Холдинг Рус» (ИНН 7705310692) с долей 74,9% в уставном капитале.
  • Компания «Тонстон Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр) с долей 25,1% в уставном капитале.
  • Уставный капитал ООО «Центр Сити» составлял на указанную дату 10 000 руб.
По состоянию на декабрь 2019 года ситуация изменилась. Вырос уставной капитал до 15 287,71 рубля. Изменился состав участников на следующий:
  • ООО «Ренова-Холдинг Рус» с долей 49% в уставном капитале.
  • Компания «Тонстон Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр) с долей 24,85% в уставном капитале.
  • АО "КОМПЛЕКСПРОМ" с долей 25,15% в уставном капитале.
  • ООО "Комплексное развитие территорий, реновации, освоение" с долей 1 в уставном капитале.
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Объекты ЖК «Жилой квартал Сити»?


Согласно данным проектной декларации от 28 ноября 2016 года осуществляется строительство многоэтажного (количеством этажей от 1 до 53) многофункционального жилого комплекса. Строительство предусматривается осуществить в одну очередь. Многофункциональный комплекс состоит из трех жилых корпусов (корпус 1, корпус 2, корпус 3).

Корпус 1. квартир 514 шт. секций — 7 шт. машиномест в подземных парковках 549 шт.
Корпус 2. квартир 593 шт. секций — 4 шт.
Корпус 3. квартир 120 шт. секций — 2 шт.

Итого квартир: 1 227 шт. Количество машиномест: 549 шт. Окончание строительства октябрь 2020 года. Стоимость строительства 7 495 000 тыс.руб. з.у. 77:01:0004046:3530. Генеральный подрядчик ООО «Ант Япы» (ИНН 7709602209).

Какими темпами идет стройка ЖК "Центр Сити"?

Фотографии на сторонних интернет ресурсах, дают представление о том, что через два месяца после полученного разрешения ведется литье монолитного каркаса одного из корпусов на уровне 10 этажа. По состоянию на 2 февраля 2017 года этот корпус находится уже на уровне 13 этажа, при этом ведется кладка наружных стен на уровне 9 этажа.

Ведется активное строительство другого корпуса, по которому монолитные работы по литью монолитного каркаса здания ведутся уже на уровне 6 этажа. Кроме того, ведутся активные фундаментные работы по третьему корпусу. В это же время заканчиваются масштабные работы по демонтажу производственных корпусов находившегося до начала строительства на этом месте мелькомбината и расчистке строительной площадки. Это более чем убедительные темпы строительства.

Застройщик не «раскачивается» и приступил к очень активному строительству. А если еще учесть, что проектная декларация было опубликована только 29 ноября 2016 года, и только после этого срока стало возможным, согласно нормам ФЗ 214 «О долевом участии в строительстве» заключать договора ДДУ и принимать денежные средства дольщиков, и при этом продажи стартовали только 23 декабря 2016 года, становится очевидным, что финансирование строительства на начальном этапе не было связано с привлекаемыми деньгами дольщиков, которых просто не могло быть из-за того, что продажи еще не были начаты к началу строительных работ, а финансировалось за счет других источников.

За счет чего ООО «Жилой квартал Сити» планирует осуществлять строительство объектов стоимостью более 7,5 млрд.рублей ?

К сожалению, данных по нему найти не удалось. Это и естественно. Компания была создана только несколько месяцев назад и данные финансового отчета в органы Росстата, что делает каждое юридическое лицо, и где можно их можно получить по запросу, не предоставляло. Те же показатели, которые были обнародованы в опубликованной проектной декларации от 28 ноября 2016 года, которая размещена на официальном сайте ЖК, очень красноречиво говорят о том, что до начала строительства этот застройщик ничего из себя не представлял.

Вот эти данные.
Финансовый результат на 28 ноября 2016 года.
Прибыль 0 руб.
Дебиторская задолженность 0 руб.
Кредиторская задолженность 0 руб.

Итак. По состоянию на конец ноября 2016 года застройщиком демонстрируются нулевые цифры отчетности, а к началу февраля 2017 года, очевидно, что на строительстве освоены значительные объемы, составляющие многие сотни миллионов рублей. Откуда у застройщика появились такие возможности? Чтобы это понять, посмотрим что из себя представляет учредитель застройщика ООО «Ренова-Холдинг Рус». Последние данные финансовой отчетности, которые можно получить в свободном доступе, запросив соответствующую информацию на сайте Росстата, касаются периода до 01.01.2016 года.

Финансовые показатели учредителя компании-застройщика «ООО «Ренова-Холдинг Рус» на 01.01.2016 года (в тыс.руб.).

Что мы видим из этой отчетности «ООО «Ренова-Холдинг Рус»?

1. С одной стороны очевидно, что эта фирма номинальная. Серьезную хозяйственную единицу она из себя не представляет. Строки финансовой отчетности имеют показатели в размере от нескольких десятков тысяч рублей по минимуму, до полутора миллионов по максиму. При этом эти мизерные показатели отражают картину, показанную этой компанией за год работы. Такие показатели не могут свидетельствовать о серьезных возможностях этой фирмы.
2. Но несмотря на мизерность подавляющего количества показанных цифр, две из них выбиваются из общего ряда:
- кредиторская задолженность в размере 1,3 млрд.руб.
- финансовые вложения в размере также 1,3 млрд.руб.

К кредиторской задолженности относятся, в том числе, авансы полученные организацией под предстоящую поставку товаров (выполнение работ, оказание услуг). К финансовым вложениям относятся, в том числе, вложения в уставные капиталы других организаций, и предоставление долгосрочных займов другим организациям. Иначе говоря, несмотря на то, что это фирма в финансовом плане из себя ничего не представляет, ей был выдан аванс, по которому она в дальнейшем должна рассчитаться, а она в свою очередь, выдала заем на эту же сумму другой организации. Если предположить, что этот заем был выдан застройщику, учредителем которого является ООО «Ренова-Холдинг Рус», то становится ясен источник финансирования столь активных строительных работ, которые демонстрирует застройщик.

Сумма в 1,3 млрд.руб. из общей сметной стоимости всего ЖК в 7,5 млн.руб. это очень значительное изначальное финансирование, которое не только объясняет за счет каких денег застройщиком обеспечены такие темпы работ, но и почему эти работы были начаты столь активно еще до всякого заключения договоров с дольщиками. Очевидно, что денежные средства от участников долевого строительства не являются основным источником финансирования строительства этого ЖК. Возникает вопрос, что за спонсоры у учредителя застройщика, которые могут предоставлять ему столь значительные авансы.

Если посмотреть, кто является учредителем ООО «Ренова-Холдинг Рус», который в свою очередь является учредителем ООО «Центр Сити», то обнаруживается, что учредителем с долей в 90% является ООО «Ренова» (ИНН 9705053872). В свою очередь единственным учредителем ООО «Ренова» с долей в 100% уставного капитала является Вексельберг Виктор Феликсович, который является одним из богатейших людей Росссии. Согласно списку Форбс за 2016 года Вексельберг В.Ф. находится на 7-м месте с состоянием в 10,5 млрд.дол. Таким образом, очевидно, за строительством ЖК «Жилой квартал Сити» стоит именно Вексельберг В.Ф. Имея такого «спонсора» строительства, проблем с его финансированием можно не ожидать.

В качестве дополнительной информации можно отметить следующее. Никаких административных, гражданских и банкротных судебных разбирательств, в которых участвует застройщик ООО «Жилой квартал Сити» не существует. Это и понятно. Застройщик создан несколько месяцев назад, а строительство только началось.

ЖК «Центр Сити», итоговый вывод :

Автор отчёта может рекомендовать вложение денежных средств в ЖК «Центр Сити» и застройщика ООО «Жилой квартал Сити», потому что риски вложения в покупку квартир (заключение договоров долевого участия) в этом ЖК отсутствуют.

О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки. В статье выложены примеры наших работ по многим застройщикам.