Обзор о влиянии рисков исполнения судебного решения на цену услуг юриста по взысканию неустойки с застройщика и об источниках денег на оплату исполнительного листа
Неустойка с застройщика
Предоставляем юридические услуги по взысканию денег с застройщика и убытков по строительным недостаткам. Помощь в получении досудебной экспертизы. Бесплатные консультации судебного юриста по телефону
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 часов.
Цена на услуги юриста по взысканию неустойки с застройщика
Цена на услуги зависит от:
Опыта юриста. Чем лучше коэффициенты в его судебных решениях между заявленными в иске суммами к совокупному результату, тем дороже услуги.
Рисков у клиента. Юрист одиночка фрилансер или договор с юридической компанией.
Представления юриста о степени платежеспособности застройщика.
Способа оплаты. Аванс, частичная предоплата или по факту получения денег.
Расстояния до суда и его особенностей.
Опыт юриста по неустойкам застройщика
Стоимость юридических услуг не сопоставима с результатами судебного решения. Суд снижает неустойку у всех по-разному. Чем больше размер неустойки, тем важнее для заказчика судебная практика юриста. При прочих равных лучше получить много денег и заплатить юристу больше, чем получить мало, но заплатить юристу копейки.
Здесь наша судебная практика по ДДУ.
Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам.
Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.
Способ оплаты услуг юриста
Не всегда выгоден способ с оплатой "по факту получения денег". Заказчик сильно переплачивает за риск. Работа "без предоплаты" стоит всегда дороже. Дело часто не в том, что юрист сомневается в платежеспособности застройщика, а в добропорядочности своего клиента. Если заказчик исчезает не заплатив за услуги, у исполнителя возникает дополнительная работа. Это трудозатраты, которые закладываются в стоимость услуги.
Кроме того, нельзя взыскать с застройщика расходы на оплате юридических услуг, которых не было. Поэтому наиболее сбалансированным является вариант с частичной предоплатой в размере 15 000 рублей. Эта сумма обычно присуждается в качестве судебных расходов независимо от цены договора с юристом.
Здесь онлайн калькулятор по ДДУ.
Подробно описан алгоритм его работы по расчёту неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2020 год.
Выплаты неустойки застройщиком
Организация строительства жилищных комплексов с юридической точки зрения
Истец и ответчик имеют взаимоисключающие цели. Истец хочет получить деньги по исполнительному листу, а ответчик стремиться этого не допустить.
Читать далее
Если у застройщика нет на счетах денег, то бесполезно угрожать ему банкротством. В силу ч. 2 ст. 4 Закона о банкротстве, штрафные санкции не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника. Ответчик выиграл, если успел вывести деньги со счетов и создал ситуацию, при которой они поступать ему более не будут. Если не успел, то победил истец, заблаговременно подав исполнительный лист в банк или службу судебных приставов. К сожалению юрист не может подать иск по неустойке к застройщику, пока к нему не обратиться дольщик. Скрыть
Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению недостатков и взысканию неустойки. Тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
Источники денег застройщика на оплату неустойки по судебному решению
Долевое строительство является бизнесом. Подрядчик, застройщик, "прокладка" и управляющая организация выступают в нём в роли фигурок на шахматной доске. Фигурками двигает шахматист. Его задача меньше заплатить по исполнительным листам. Поэтому денежные средства пребывают в постоянном движении. Они пролетают через счета застройщика не задерживаясь на них. Если лист в этот момент на банкровской картотеке, истцу приходит смс о его исполнении. Банк и приставы не требуют согласия застройщика на списание с его счёта денег.
Об источниках поступления денег читать далее
Платит ли застройщик неустойку?
Источником поступления денег на счета застройщика являются дольщики, оплатившие цену ДДУ в позже вас. Деньги от целевого финансирования по кредитным линиям на счета ответчика не поступают. Банковский кредит получает подрядчик для строительства дома. К нему перетекают также и деньги дольщиков. Застройщик ничего не строит, а только заключает ДДУ. Деньги дольщика после каждой оплаты цены ДДУ двигаются через расчётный счёт застройщика к подрядчику, который не является плательщиком по исполнительным листам. Этот процесс происходит постоянно.
Когда всё квартиры будут проданы, движение денег прекратится и листы будут падать на картотеку банка, но не исполняться. Если застройщик продаст что-то из резерва или брони, то повезёт следующему на очереди дольщику. Поэтому на этапе, когда окно для взыскания закрывается, следует точно знать банк через который пойдёт следующая партия денег. Его знают судебные ристы, взыскивающие неустойки с застройщика по вашему жилищному комплексу. Так можно увеличить вероятность запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.
Если наименование застройщика отличается от названия строительной группы...
Спрашивая на консультации по телефону название застройщика, юрист пытается прикинуть платежеспособность конкретного юридического лица на будущее время. Под этим термином будем понимать вероятность нахождения денег на счетах в момент подачи исполнительного листа в банк.
Читать далее
Название строительной группы (ПИК, МИЦ, Самолёт, MR Group, Эталон, ПСН, КРОСТ) не информативно в этих целях. В каждую из строительных групп входит множество застройщиков. Эти юридические лица шахматист специально плодит для того, чтобы не платить неустойки по ДДУ до бесконечности.
Какие будут "убытки", если по всем жилищным комплексам ПИКа договоры долевого участия заключались бы с одной организацией? Правильно, шахматист бы "вечно" платил по исполнительным листам. Поэтому практически под каждый жилищный комплекс создаётся отдельное юридическое лицо.
Добавим, что указанные выше слова: "ПИК, МИЦ, Самолёт и другие" - это не организации, а просто буквы, которые не являются юридическими лицами. Они говорят юристу о том, какой шахматист за ними стоит и нет ли у него проблем в целом по группе. Когда юристам стало известно о проблемах шахматистов из группы Урбан, через несколько месяцев в отношении всех его застройщиков была введена процедура банкротства.
Опредление юристом вероятности списания денег с счетов застройщика
Может ли говорить наличие непроданных квартир о вероятном поступлении денег на счета ответчика в будущем?
Существует ошибочное мнение, что если у застройщика много непроданных квартир, то деньги на его банковские счета будут поступать длительное время, за которое истец успеет отудиться и подать исполнительный лист в банк. Получается, что дольщику можно не спешить?
Разве можно быстро реализовать несколько непроданных жилых домов?
Шахматист понимает, что исполнительные листы попадут в банки и принесут убытки. Для решения задачи нужно передать "прокладке" права требования на получение квартир. Будущие дольщики заключат договор не с застройщиком, а с прокладкой, на счета которой будут переводить оплату за квартиры в новых домах. Деньги от прокладки пойдут подрядчику на продолжение строительства, но через счета застройщика они проходить не будут.
Где прокладка возьмёт деньги на сотни миллионов рублей, чтобы оплатить договор долевого участия на все квартиры в следующей очереди строительства? Договор с "прокладкой" на непроданные квартиры предусматривает оплату с отсрочкой платежа. Допустим, что по нему прокладка обязуется произвести оплату через три года на расчетный счет застройщика в "Банке номер 1". В течение трёх лет прокладка продаёт квартиры. Часть денег поступает подрядчику на достройку домов, а остаток оседает на её счетах.
За это время дольщики успевают подумать, посоветоваться и выбрать юристов. Количество исполнительных листов на картотеке в "Банке номер 1" растёт в геометрической прогрессии. Чтобы в день "икс" прокладке завести деньги на застройщика, последний открывает счёт в "Банке номер 2", а с прокладкой подписывает дополнительное соглашение об изменении банковских реквизитов для оплаты. Деньги с прокладки уйдут на счёт застройщика в "Банке номер 2", а затем далее, пока не осядут в каком-либо офшоре. Когда дольщики узнают, что застройщик открыл счёт в "Банке номер 2", денег там уже не будет.
Часть дольщиков успели отоварить исполнительные листы, остальные хорошо размялись и много разного узнали. Шахматист строит новый жилищный комплекс, где застройщиком выступает иное юридическое лицо. Другие дольщики будут взыскивать неустойку с застройщика и всё начнётся сначала. Судебный юрист будет рассказывать, что нужно торопиться, а дольщики, что нужно "подумать и посоветоваться". Так будет происходить год за годом и ничего не поменяется. Применяемая технология вполне законная и не содержит нарушений законодательства со стороны застройщика.
Двойное налогообложение и субсидиарная ответственность
Налог возникает у застройщика и "прокладки". Это убыток для шахматиста. Сразу все квартиры никто не перебрасывает на прокладку. Это медленный процесс. Прогноз убытков от оплаты исполнительных листов должен перевесить убытки от двойного налогообложения. Чем точнее хозяин бизнеса определит этот момент, тем больше денег заработает. Решение принимается, когда количество судебных исков достигнет критической массы, чтобы меньшим злом был убыток от двойного налогообложения.
Посчитать иски в суде по месту нахождения застройщика можно, но проблематично их суммировать в судах по месту нахождения истцов. Судов много и заявленные суммы в исках неизвестны. Поэтому критическую массу определить сложно и следует просто поторопиться с подачей иска в суд.
Касательно субсидиарной ответственности "прокладки" по обязательствам застройщика. Пока ни одного положительного решения суд по иску к "прокладке" не вынес, даже установив аффилированность. Юрист прокладки заявляет в суде, что она по делу ненадлежащий ответчик, поскольку только уступала свои права по ДДУ.
Невозможно получить деньги с таких счетов по исполнительным листам. В справке из налоговой эскроу счет называется "специальным счетом". Списать с него деньги в безакцептном порядке банк не может. Однако процесс перехода на эскроу-счета идет постепенно. Чем быстрее процесс перехода на новую схему расчётов, тем меньше шансов у опоздавших с исками, что-то зацепить своими исполнительными листами (Рис 5).
О влиянии рисков исполнения судебных решений на цену услуг юриста по взысканию неустойки с застройщика
Мы много лет успешно взыскиваем неустойки с застройщиков по Москве и Московской области. Климат в этом бизнесе лучше не становится, наоборот прослеживается тенденция на постепенное уменьшение ставки ЦБ и ухудшение практики взыскания неустойки в арбитражных судах. Приходится нашим судебным юристам придумывать разные "хитрости" и работать на опережение застройщика, поскольку мы с дольщиками находимся в одной лодке.
Читать далее
Об услугах юриста с оплатой "по факту"
Юристы работают без предоплаты, не когда уверены в получении с застройщика денег, а когда премия за риск является адекватной. Выше мы пояснили, почему предсказание будущего неблагодарное дело. Один застройщик заплатит, а другой нет. Юрист, как и дольщик точно не знает, может только предполагать. Соглашаясь на оплату цены услуг юриста "по факту получения денег с застройщика" можно существенно переплатить в ситуации, когда исполнение решения суда весьма вероятно. Несмотря на подводные камни (обсуждаемые в настоящем обзоре) взыскание неустойки с застройщика выгодно, поскольку они в подавляющем большинстве выплачивают свои долги.
Наш договор не содержит оговорки, что в случае признания застройщика банкротом, заказчик должен оплатить юристу оговорённую сумму. Наши конкуренты вписывают этот пункт в свои договоры "с оплатой по факту". В этом подвох для неискушённого дольщика. Если ответчика признают банкротом, тогда наши хитрые конкуренты могут вспомнить про свой договор о взыскании неустойки с застройщика и выставить счёт на юридические услуги. Мы так не работаем, у нас честный договор. Если юрист оказывает услугу "без предоплаты", то наш договор не включает оговорку по оплате юридических услуг при банкротстве ответчика.
Завист от формулировки в резолютивной части судебного решения. Если получали решения "по дату фактического исполнения обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства" без снижения неустойки, то мы подавались в ФССП. Если решение "по дату судебного заседания" или "акта приёма-передачи квартиры", то в банк. Всё индивидульно, окончательное решение за нашими юристами из отдела по исполнению судебных решений, которые набили руку на этих вопросах.
Читать далее
В наш отдел исполнительного производства поступает много исполнительных листов для взыскания неустойки с застройщика. Периодически наши юристы мониторят на актуальность список банковских счетов застройщика, подавая соответствующие запросы в ИФНС. Если в одном банке деньги заканчиваются, то листы раскидываются по всем другим, где открыты счета застройщика. После оплаты первго листа, остальные отзываются и забрасываются в осуществивший списание банк.
Заранее узнать в каком банке должник держит деньги невозможно. Это противоречит ст. 26 "Банковская тайна" Закона РФ "О банках и банковской деятельности". За разглашение сотруднику банка светит тюрьма. Никто не будет рисковать своей свободой ради знакомых юристов. Поэтому нам известны только счета, а не суммы остатков.
О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.
Как заставить устранить недостатки?
Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?
Определяем период просрочки
Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?
Какой идеальный юрист?
По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?
Почему застройщик не банк?
Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?
Взгляд суда на претензию застройщику
Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?
Наша судебная практика по ДДУ
Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.
Неустойка с застройщика через арбитраж
Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.
Ваш выбор суда! Варианты?
Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.
Стоит ли ждать ответа на претензию?
Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?
С каких сумм платить НДФЛ?
Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.
Перспективы взыскания убытков по ДДУ
Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.
Как дольщику расторгнуть ДДУ?
Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?
Неустойка и сроки исковой давности
Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?
Тезисы борьбы с застройщиком
Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.
ВОПРОС? ОТВЕТ ЮРИСТА!
справочная информация
Судебная практика по ДДУ. Здесь выкладываем судебные решения с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.
Мораторий ДДУ. О Постановлении Правительства 423 от 02.04.2020 по COVID-19.
C каких сумм нужно платить НДФЛ? Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя?
Взыскание убытков по ДДУ Наша судебная практика о взыскании с застройщика компенсации расходов по найму квартиры за период просрочки.
Список "хороших" и "плохих" судов. Какие суды статистически лучше присуждают, а какие наоборот сильно снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется наш юрист при выборе суда?