Истец и застройщик имеют две взаимоисключающие цели. Истец хочет, чтобы ему заплатили по исполнительному листу, а ответчик этого не хочет. Если у застройщика нет ни на одном банковском счете денег, то угрожать ему подачей заявления в арбитражный суд о банкротстве не имеет смысла.

В силу ч. 2 ст. 4 Закона о банкротстве - неустойки, штрафы и пени не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника. Именно поэтому напугать его таким образом не получается.

Следовательно, если застройщик успел вывести деньги со всех своих счетов и создал ситуацию, при которой деньги ему поступать более не будут, он выиграл. Если не успел, следовательно, застройщик проиграл, а выиграл истец, успев заблаговременно подать исполнительный лист в банк. Вопросам исполнения решения суда и будет посвящён настоящий обзор.

Движение денег на счетах застройщика

Входящие платежи

Начнём издалека. Долевое строительство жилищного комплекса является бизнесом, который принадлежит одному или нескольким людям. Юридические лица: подрядчик, застройщик, "прокладка" и управляющая организация выступают в нём в роли фигурок на шахматной доске. Фигурками двигает шахматист. Задача шахматиста, как можно меньше заплатить денег по исполнительным листам. Поэтому денежные средства на счетах застройщика пребывают в постоянном движении. Фактически они только проскакивают его счета, не задерживаясь на них.

Рассмотрим источник поступления. Это денежные средства дольщиков оплативших цену ДДУ. Никакие иные деньги на счета застройщика не поступают. При этом, если из выписки ЕГРЮЛ следует, что доли или акции застройщика в залоге у банка, это не значит, что деньги предназначаются именно ему. Доли или акции служат обеспечением обязательства по кредитному договору и не более. Получателем денег выступает подрядчик. Собственно ему эти деньги и нужны для строительства дома. Подрядчик строит дом и все деньги там. Застройщик, в свою очередь, ничего не строит, а фактически только заключает ДДУ. Подрядчика, как мы знаем, также контролирует шахматист. Таким образом деньги дольщика, при каждой оплате цены ДДУ, пролетают расчётный счёт застройщика на пути к подрядчику.

Исходящие платежи

Если в банке застройщика, через который движутся к подрядчику деньги, в этот момент находится исполнительные листы, то по ним происходит безакцептное списание. Для этого согласие должника не требуется. Остаток денег продолжает свой путь. Этот процесс происходит постоянно. А вы думали из каких денег дольщик получает неустойку? Правильно, от вашего собрата, позже вас купившего квартиру. Есть ещё варианты поступления денег, но о них мы расскажем позже, чтобы вы окончательно не запутались.

Всё рано или поздно подходит к своему завершению. Когда всё квартиры будут проданы, движение денег прекратится и исполнительные листы банк будет ставить на картотеку. Там они будут учитываться, а истец надеяться, а вдруг ещё какая-то квартира не продана? На этапе, когда окно для взыскания с застройщика закрывается, желательно знать банк указанный в реквизитах последних ДДУ. Его название можно выяснить у дольщиков недавно подписавших договор долевого участия или у юристов по ДДУ, вдруг повезёт и вам его подскажут. Так можно увеличить вероятность запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.

Наименование застройщика отличается от названия строительной группы, зачем это нужно знать?

Когда юрист спрашивает дольщика от том, как называется в ДДУ застройщик, ему отвечают ПИК, МИЦ, Самолёт, MR Group, Эталон, ПСН, КРОСТ и т.д. Однако юриста интересует не название строительной группы. Ему нужно знать наименование юридического лица, указанного в договоре долевого участия. Так юрист пытается прикинуть платежеспособность конкретного юридического лица на будущее время.

Под термином "будущая платежеспособность", в рамках настоящей статьи, будем понимать вероятность нахождения денег на счетах в момент подачи исполнительного листа в банк. Для этого юрист и пытается выяснить название юридического лица или название жилищного комплекса. В каждую из строительных групп входит множество застройщиков. Эти юридические лица шахматист специально плодит для того, чтобы не платить неустойки по ДДУ до бесконечности.

Подумайте сами, какие убытки понесёт шахматист, если к примеру, по всем жилищным комплексам ПИКа договоры долевого участия заключались бы с одной организацией? Правильно, шахматист бы "вечно" платил по исполнительным листам. Представьте себя на его месте, вам бы это понравилось? Вот и я об этом. Поэтому под каждый жилищный комплекс, максимум под два, создаётся отдельное юридическое лицо.

Отметим, что указанные выше буквы: ПИК, МИЦ, Самолёт и другое - это даже не организации лица, а просто буквы. ИНН, ОГРН есть только у юридических лиц. Буквы юридическими лицами быть не могут. Они говорят юристу только о том, какой шахматист за ними стоит и нет ли у него проблем в целом по группе. Например, когда стало широко известно о проблемах шахматистов из группы Урбан, через несколько месяцев в отношении всех его застройщиков была введена процедура банкротства. Однако эта тема отдельной статьи.

Вероятность взыскания денег с застройщика

Может ли говорить наличие непроданных квартир о вероятном поступлении денег на счета ответчика в будущем?

Существует мнение, что если у застройщика много непроданных квартир, то деньги на его банковские счета будут поступать длительное время. За это время участник долевого строительства планирует получить исполнительный лист. Затем подать его в банк и взыскать неустойку с застройщика. Получается, что дольщику можно не спешить? Логично, что быстро реализовать несколько жилых домов, микрорайонов, корпусов и даже целых жилищных комплексов просто невозможно. Это понимает и шахматист.

Следовательно, много исполнительных листов насыпется в банки и принесёт ему убытки. Что же ему делать? Всё довольно просто, нужно только подумать... Намекнём. Наверное каждый дольщик сталкивался или слышал о продаже квартир по договору уступки. Это когда дольщик покупает квартиры не у застройщика, а некоего юридического лица ("прокладки"), права к которому перешли в свою очередь по обычному договору долевого участия.

Вот это оно и есть. Получателем денег по договору уступки является прокладка, а не застройщик. Далее деньги от прокладки продолжают свой путь к подрядчику. За эти деньги будут продолжать строиться дома. Однако через счета застройщика деньги проскакивать уже не будут.

Что-то здесь не так, скажет искушённый читатель! А где прокладка возьмёт деньги на оплату ДДУ на много миллионов или миллиардов рублей? Допустим нужно заключить договор долевого участия на все квартиры в двух очередях, а в каждой очереди по несколько жилых домов. Как шахматисту на прокладку завести такие огромные деньги? У него же их нет, квартиры же реально никто пока не купил.

Всё так, но шахматист не дурак, если управляет большим бизнесом. Договор долевого участия с "прокладкой" на непроданные квартиры предусматривает оплату с отсрочкой платежа. Допустим по нему прокладка обязуется произвести оплату через три года на расчетный счет застройщика, допустим в "Банке номер 1". В течение трёх лет прокладка продаёт не спеша квартиры, часть денег поступает подрядчику на достройку домов, а остаток оседает на счетах прокладки или отправляется куда-то ещё.

За это время 97% процентов дольщиков (о которых мы писали ранее) всё успевает продумать, обо всём посоветоваться и найти блестящих юристов. Они штурмуют суды и количество исполнительных листов в "Банке номер 1" растёт в геометрической прогрессии. При этом, деньги в банк застройщика давно не поступают, листы падают на картотеку и ждут своего часа. Проходит три года.. и прокладка должна выплатить огромную сумму застройщику по ранее заключенному договору. Что же делать шахматисту?

Нужно в день перечисления денег застройщику открыть счёт в любом другом банке, допустим в "Банке номер 2", а с прокладкой подписать дополнительное соглашение к договору уступки об изменении банковских реквизитов для оплаты. В тот же день деньги с прокладки уходят на счёт застройщика в "Банке номер 2", а с него путешествуют далее, пока не осядут в каком-либо офшоре.

Через несколько дней дольщики по справке из налоговой узнают, что застройщик открыл расчётный счёт в "Банке номер 2". Информация разлетается по форумам и все бегут вытаскивать исполнительные листы из "Банка номер 1", чтобы переподать их в "Банк номер 2". Только в "Банк номер 2" этих денег уже давно нет. Они уже в офшоре или пути к нему. В общем где угодно, только не на его счетах. Вот и всё.

Подытожим. Только 3% дольщиков успели отоварить исполнительные листы. 97% хорошо размялись, много чего узнали, правда денег не получили. А что же шахматист? Он строит новый жилищный комплекс, где застройщиком выступает другое юридическое лицо. Там уже другие дольщики будут взыскивать неустойку с застройщика, и всё начнётся сначала. Судебный юрист, как попугай, рассказывает что нужно торопиться, а дольщики говорят что нужно "подумать и посоветоваться". Так происходит месяц за месяцем, год за годом и ничего не меняется. Кто не успел, тот опоздал, ну что тут скажешь. Добавим, что технология вполне законная и нет никаких нарушений законодательства.

Двойное налогообложение у шахматиста

Снова тянет руку наш пытливый читатель. В таком случае у шахматиста возникает двойное налогообложение. Налог возникает не только у застройщика, но и у "прокладки". Это же чистый убыток. Верно. Именно поэтому шахматист и не перебрасывает сразу все дома на прокладку. Чтобы это стало ему выгодно, нужно чтобы убытки от оплаты исполнительных листов стали перевешивать убытки от двойного налогообложения.

Рано плохо, поздно тоже плохо. Чем точнее определит хозяин бизнеса этот момент, тем больше денег он заработает. Сразу после начала просрочек по ДДУ, даже шахматист об этом не знает. Решение принимается позднее, когда количество судебных исков достигнет по его мнению критической массы. Т.е того количества, когда убыток от двойного налогообложения будет меньшим злом.

Количество судебных исков и заявленные суммы ему известны от своего юридического департамента. Юристам по ДДУ, а тем более дольщикам, такой анализ не доступен, т.к. посчитать иски в суде по месту нахождения застройщика можно, но как суммировать иски поданные по месту нахождения истцов в разные суды? Судов много и заявленные суммы в исках тоже неизвестны.

Кроме того, в голову шахматисту истец не заглянет, какими рекомендациями своего экономического блока он пользуется никто не знает. Нам этот момент тоже не известен. Знаем только принцип по которому такая бизнес модель работает. Следовательно, если мы берёмся за дело дольщика без предоплаты или с предоплатой, мы в любом случае не знаем, будет ли оплачен исполнительный лист. Можем только предполагать. Даже шахматист в момент подачи вашего иска в суд не знает дату переброски непроданных квартир на "прокладку". Никто точно не знает, успеет ли в будущем дольщик взыскать неустойку с застройщика.

Субсидиарная ответственность "прокладки" по обязательствам ответчика

Даже не надейтесь. Доказать аффилированость в суде вполне возможно, но что это даёт? Прокладка только уступала свои права по ДДУ и всё. Дольщики неоднократно пытались подавать иски к сотням прокладок. Пытаются и до сих пор. Однако ни разу положительного решения суд не вынес в пользу дольщика с иском по неустойке к "прокладке". Ответчик заявит в суде, что он по делу ненадлежащий ответчик. Суд может предложить истцу поменять ненадлежащего ответчика на надлежащего, истец не соглашается и суд отказывает в удовлетворении исковых требований. Поэтому деньги с прокладки взыскать не получится.

Дополнительная защита застройщика от взыскания неустойки по исполнительным листам

Эcкроу счета работают на шахматиста

Как всем известно, застройщики постепенно переходят на эскроу-счета. Как скажется это событие на дольщиках? Очень просто. Получить денежки с таких счетов по исполнительным листам нельзя. Как узнать? Для этого нужно подать исполнительный лист в налоговую и получить справку о всех счетах застройщика.

В справке эскроу-счета будут обозначаться, как "специальные счета". Если увидите такое название счёта, следовательно, с такого счёта списать в безакцептном порядке банк не сможет. Однако не всё так плохо. Процесс перехода на эскроу-счета идет постепенно. При этом, не всё и хорошо. Чем быстрее процесс перехода на новую схему расчётов, тем меньше шансов у опоздавших с исками, что-то зацепить своими исполнительными листами (Рис 5).

Риски у судебных юристов по ДДУ

Представьте, что у судебных юристов тоже есть риски, а не только у дольщиков. Мы много лет занимается взысканием с застройщиков по Москве и Московской области. Можем отметить, что с каждым годом на пути получения денег возникает всё больше препятствий. Это и постепенное уменьшение ставки и изменение практики в арбитражных судах. Климат в части взыскания с застройщика лучше не становится, только наоборот. Однако приходится работать с тем, что есть. Придумывать разные "хитрости" и работать на опережение. Других вариантов нет, мы с дольщиками находимся в одной лодке.

Если юристы согласились работать без предоплаты, следовательно, они уверены в получении денег по исполнительному листу?

Как бы не так. Если появился такой вопрос, прочитайте, пожалуйста статью с самого начала. Тогда почему ваши юристы работают без предоплаты? Вы же сильно рискуете. Чтобы юристу заработать, ему нужно подготовить и подать претензию, иск, сходить минимум на два судебных заседания, возможно сходить пару раз в апелляционную инстанцию, "выбить" из суда исполнительный лист, подать его в банк. Это всё не считаю подготовки разных уточнений, возражений, ходатайств и жалоб.

В итоге юрист может ничего не заработать... В чём интерес юриста по ДДУ? Дело в том, что мы ведём много и очень много судебных споров по неустойкам с застройщиками. Если один застройщика не заплатит, то заплатит другой. Поэтому мы и не можем разориться, мы всегда в плюсе. Но по каждому отдельному застройщику мы можем уйти в минус. Если клиент не получит деньги, следовательно, и мы тоже не заработаем.

Кроме того, наш договор, в отличие от наших конкурентов, не содержит оговорки, что в случае признания застройщика банкротом, заказчик должен оплатить юристу какую-то сумму. Наши конкуренты, часто вписывают этот пункт в свои договоры "с оплатой по факту". В этом есть подвох для неискушённого дольщика. Очевидно, что любого застройщика (не строительную группу!) когда-нибудь в далёком будущем признают банкротом. Тогда наши хитрые конкуренты могут вспомнить про свой договор и выкатить счёт дольщику на юридические услуги. Мы так не работаем, у нас честный договор. Если мы берёмся работать без предоплаты, то не включаем в него оговорки по оплате юридических услуг при банкротстве ответчика.

Много ли случаев, когда ни юристы, ни дольщики не заработали ничего, при этом получив отличные судебные решения?

К сожалению таких ситуаций весьма много. Взять к примеру дольщиков из группы Урбан. Если кто не знает, совсем недавно это был крупнейший застройщик, как ПИК сейчас. Осуществлял строительство микрорайонами, в каждом из которых было множество жилых домов. Компании из этой группы поначалу исправно платили по исполнительным листам. Однако участники долевого строительства не спешили.

Стандартно сразу подавали иски три процента от общего числа дольщиков у которых пошли просрочки. Остальные по разным причинам не торопились. Думали и советовались, как и всегда. Что потом произошло всем известно. Сначала компании Урбана стали платить по исполнительным листам с перебоями, а потом и совсем перестали. В настоящее время вся группа Урбан признана банкротами. Девяносто семь процентов дольщиков по неустойкам не получили ни рубля. При этом, могли успеть всё, если бы слушали юристов, а не друг друга на форумах и в чатах.

Мы работая по этой группе много дел провели вхолостую. Получили отличные решения, но к моменту получения исполнительных листов было уже поздно. Мы заработали только на дольщиках, кто сразу обратился к нам после начала просрочек.

Итого: заключение с юристом идеального договора без предоплаты никак не гарантирует дольщику получение денег в карман. Здесь можно говорить только о вероятности, которая напрямую зависит от момента подачи иска в суд. Чем раньше подан иск, тем больше шансов на получение денег.

Как взыскать с застройщика?

Куда подавать исполнительный лист, в банк или службу судебных приставов?

Лучше в банк. Приставы сделают то же самое, только займет несколько месяцев. Кроме того, судебных приставов надо будет подгонять. Писать жалобы на их бездействие и т.д. Чтобы узнать, через какой счёт проходят денежные потоки, проще всего обратиться к судебным юристам. Если юристы имеют в активе дела по вашему ответчику, следовательно, они это знают. У юристов много исполнительных листов. Если в каком-либо банке деньги заканчиваются, то юристы раскидывают листы по всем банкам ответчика. Если в одной из кредитных организаций оплата по нему прошла, то остальные листы отзываются и сразу забрасываются в осуществивший списание банк.

Заранее узнать в каком банке должник держит деньги нельзя. Это противоречит ст. 26 "Банковская тайна", Закона РФ "О банках и банковской деятельности". За разглашение этих сведений, сотруднику банка светит тюрьма. Согласитесь, сомнительно, если он будет рисковать своей свободой ради вашей неустойки к застройщику. Проблема здесь в другом. Как найти юристов по ДДУ, которые расскажут вам о том, где лежат деньги у должника? Обычно юристы работают в рамках исполнительного производства с клиентами по которым они судились. Если обратиться к ним с исполнительным листом, есть вероятность, что откажут в помощи, мотивируя тем, что заинтересованы в первоочередном получении денег клиентами, по которым они вели судебные дела.

Комментарии ( 0 )

---

Сначала новые

Сначала старые

Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ

ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Загружено по ссылке