Неустойка с застройщика

Платит ли застройщик неустойку?

Источником поступления денег на счета застройщика являются дольщики, оплатившие цену ДДУ в позже вас. Деньги от целевого финансирования по кредитным линиям на счета ответчика не поступают. Банковский кредит получает подрядчик для строительства дома. К нему перетекают также и деньги дольщиков. Застройщик ничего не строит, а только заключает ДДУ. Деньги дольщика после каждой оплаты цены ДДУ двигаются через расчётный счёт застройщика к подрядчику, который не является плательщиком по исполнительным листам. Этот процесс происходит постоянно.

Когда всё квартиры будут проданы, движение денег прекратится и листы будут падать на картотеку банка, но не исполняться. Если застройщик продаст что-то из резерва или брони, то повезёт следующему на очереди дольщику. Поэтому на этапе, когда окно для взыскания закрывается, следует точно знать банк через который пойдёт следующая партия денег. Его знают судебные ристы, взыскивающие неустойки с застройщика по вашему жилищному комплексу. Так можно увеличить вероятность запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.

Название строительной группы (ПИК, МИЦ, Самолёт, MR Group, Эталон, ПСН, КРОСТ) не информативно в этих целях. В каждую из строительных групп входит множество застройщиков. Эти юридические лица шахматист специально плодит для того, чтобы не платить неустойки по ДДУ до бесконечности.

Какие будут "убытки", если по всем жилищным комплексам ПИКа договоры долевого участия заключались бы с одной организацией? Правильно, шахматист бы "вечно" платил по исполнительным листам. Поэтому практически под каждый жилищный комплекс создаётся отдельное юридическое лицо.

Добавим, что указанные выше слова: "ПИК, МИЦ, Самолёт и другие" - это не организации, а просто буквы, которые не являются юридическими лицами. Они говорят юристу о том, какой шахматист за ними стоит и нет ли у него проблем в целом по группе. Когда юристам стало известно о проблемах шахматистов из группы Урбан, через несколько месяцев в отношении всех его застройщиков была введена процедура банкротства.

Где прокладка возьмёт деньги на сотни миллионов рублей, чтобы оплатить договор долевого участия на все квартиры в следующей очереди строительства? Договор с "прокладкой" на непроданные квартиры предусматривает оплату с отсрочкой платежа. Допустим, что по нему прокладка обязуется произвести оплату через три года на расчетный счет застройщика в "Банке номер 1". В течение трёх лет прокладка продаёт квартиры. Часть денег поступает подрядчику на достройку домов, а остаток оседает на её счетах.

За это время дольщики успевают подумать, посоветоваться и выбрать юристов. Количество исполнительных листов на картотеке в "Банке номер 1" растёт в геометрической прогрессии. Чтобы в день "икс" прокладке завести деньги на застройщика, последний открывает счёт в "Банке номер 2", а с прокладкой подписывает дополнительное соглашение об изменении банковских реквизитов для оплаты. Деньги с прокладки уйдут на счёт застройщика в "Банке номер 2", а затем далее, пока не осядут в каком-либо офшоре. Когда дольщики узнают, что застройщик открыл счёт в "Банке номер 2", денег там уже не будет.

Часть дольщиков успели отоварить исполнительные листы, остальные хорошо размялись и много разного узнали. Шахматист строит новый жилищный комплекс, где застройщиком выступает иное юридическое лицо. Другие дольщики будут взыскивать неустойку с застройщика и всё начнётся сначала. Судебный юрист будет рассказывать, что нужно торопиться, а дольщики, что нужно "подумать и посоветоваться". Так будет происходить год за годом и ничего не поменяется. Применяемая технология вполне законная и не содержит нарушений законодательства со стороны застройщика.

Двойное налогообложение и субсидиарная ответственность

Посчитать иски в суде по месту нахождения застройщика можно, но проблематично их суммировать в судах по месту нахождения истцов. Судов много и заявленные суммы в исках неизвестны. Поэтому критическую массу определить сложно и следует просто поторопиться с подачей иска в суд.

Касательно субсидиарной ответственности "прокладки" по обязательствам застройщика. Пока ни одного положительного решения суд по иску к "прокладке" не вынес, даже установив аффилированность. Юрист прокладки заявляет в суде, что она по делу ненадлежащий ответчик, поскольку только уступала свои права по ДДУ.

Об услугах юриста с оплатой "по факту"

Наш договор не содержит оговорки, что в случае признания застройщика банкротом, заказчик должен оплатить юристу оговорённую сумму. Наши конкуренты вписывают этот пункт в свои договоры "с оплатой по факту". В этом подвох для неискушённого дольщика. Если ответчика признают банкротом, тогда наши хитрые конкуренты могут вспомнить про свой договор о взыскании неустойки с застройщика и выставить счёт на юридические услуги. Мы так не работаем, у нас честный договор. Если юрист оказывает услугу "без предоплаты", то наш договор не включает оговорку по оплате юридических услуг при банкротстве ответчика.

В наш отдел исполнительного производства поступает много исполнительных листов для взыскания неустойки с застройщика. Периодически наши юристы мониторят на актуальность список банковских счетов застройщика, подавая соответствующие запросы в ИФНС. Если в одном банке деньги заканчиваются, то листы раскидываются по всем другим, где открыты счета застройщика. После оплаты первго листа, остальные отзываются и забрасываются в осуществивший списание банк.

Заранее узнать в каком банке должник держит деньги невозможно. Это противоречит ст. 26 "Банковская тайна" Закона РФ "О банках и банковской деятельности". За разглашение сотруднику банка светит тюрьма. Никто не будет рисковать своей свободой ради знакомых юристов. Поэтому нам известны только счета, а не суммы остатков.