Уступить можно не только неустойку по ДДУ, но и штраф по закону о защите прав потребителей, а также убытки. В большинстве случаев регистрация договора цессии не требуется. Если договор долевого участия содержит заперт на уступку любых прав требования без согласия застройщика, это не всегда означает, что всё потеряно. У нас есть успешная практика и по договорам с такими оговорками. Если после прочтения настоящей статьи остались вопросы, позвоните юристу МГЮА. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Содержание статьи о взыскании неустойки с застройщика через арбитраж:
Тел. юриста 8-903-120-51-06
Для примера рассмотрим несколько наших судебных дел на большие суммы. Все иски рассмотрены в арбитражных судах с хорошими финансовыми результатами.
Судья Маслов С.В. взыскал с застройщика из группы БЭСТКОН по ЖК "Лобачевский" 150% от заявленной неустойки. Застройщиком по договору долевого участия выступало ООО "Бизнес-Мастер". Застройщик крупный и платежеспособный. Сумма неустойки была большая, и дольщик принял решение судиться в арбитражном суде. Мы выполнили задачу и представляем вашему вниманию итоговые финансовые результаты.
В пользу истца взыскано:Взыскали в общей сложности, без снижения по 333 ГК РФ, 157% от заявленной неустойки. Взыскание неустойки по ДДУ было интересным и довольно сложным. Суд первой инстанции отказал в иске, неправильно истолковав нормы материального и процессуального права. Наши юристы подали апелляционную жалобу и обратили внимание суда на ошибки допущенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд встал на сторону истца, отменил решение суда первой инстанции и вынес по делу новое решение. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда требования истца удовлетворены в полном объёме без снижения по 333 ГК РФ. При этом находящееся в деле заявление ответчика о снижении неустойки по 333 ГК РФ застройщику не помогло. Постановление апелляционной инстанции немедленно вступает в законную силу, можно сразу получать исполнительный лист и подавать его в банк. Участник долевого строительства был очень доволен способом взыскания неустойки через арбитраж. Данное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда еще раз подтверждает, что взыскание неустойки и штрафа в арбитражном суде, по-прежнему является эффективным при больших размерах неустойки.
В пользу истца с застройщика взыскано:Исполнительный лист выложен ниже. Постановление апелляционной инстанции по указанному делу можно скачать по ссылке 157% от заявленной неустойки с застройщика в арбитражном суде.
К особенностям дела можно отнести следующее. Юристы группы ПИК затягивали дело любыми способами. Подавали ходатайства об отложении дела и обжаловали любые определения суда в апелляционной инстанции. Пытались снять с себя вину по 401 ГК РФ. Однако заплатить по исполнительному листу застройщику всё же пришлось. Деньги по исполнительному листу были перечислены в полном объёме.
Особенности дела. Ответчик просил отказать в иске по причине отсутствия государственной регистрации договора цессии в Росреестре. Ссылался на п. 2 ст. 389 и п. 3 ст. 433 ГК РФ в соответствии с которыми, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть также зарегистрировано. Однако наши юристы обратили внимание суда на следующее. Ответчик был уведомлен дольщиком о состоявшейся уступке штрафных санкций. В отсутствие его регистрации предоставление исполнения должником цессионарию не может повлечь для ответчика негативных последствий. Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 385 и п. 1 ст. 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставлением надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка.
Т.е. ответчик не вправе отказать в исполнении цессионарию по договору уступки штрафных санкций, вытекающих из нарушения застройщиком условий ДДУ. В итоге, суд согласился с доводами истца. Указал в мотивировочной части решения, что невыплата по договору цессии в связи с отсутствием его регистрации, является недобросовестным поведением должника направленным на уклонение от оплаты. Проиграв суд, ответчик подал апелляционную жалобу. Однако и в апелляционной инстанции его настигло поражение. Решение суда осталось без изменения. Сотрудник нашего юридического центра, отвечающий за исполнительное производство быстро нашел у ПИКа деньги на счетах. Исполнительный лист был полностью оплачен.
Коэффициент взыскания составил 75% от изначально заявленной неустойки по ДДУ. Ответчик пытался оспорить уступку штрафа по закону о защите прав потребителей, однако у него ничего не вышло. Подробности далее.
Ситуация классическая. Застройщик платежеспособный. Деньги по исполнительным листам платит сразу. Участник долевого строительства имеет право потребовать неустойку с застройщика в размере 2 035 984 рублей. Очевидно, если с такой большой суммой пойти в суд общей юрисдикции, то от указанной суммы мало что останется. С такими большими суммами два пути. Первый, это разбивать неустойку на несколько частей и просуживаться в суде общей юрисдикции. Второй, уступать неустойку юридическому лицу и всё взыскивать в арбитражном суде. На этом примере мы рассматриваем второй вариант, т.е. через арбитражный суд. Такой способ взыскания неустойки по ДДУ является более эффективным, быстрым и как следствие, выгодным.
Фабула судебного дела №А40-197742/18Участник долевого строительства обратился в наш юридический центр по поводу взыскания большой неустойки с застройщика. Мы предложили дольщику два варианта: оформлять неустойку на наше ИП либо на своё юридическое лицо. Под "своим юридическим лицом" понимается ИП любого своего знакомого, которому дольщик доверяет. Дольщик выбрал первый вариант. От имени дольщика (цедента) была направлена претензия, затем уведомление об уступке неустойки и штрафа индивидуальному предпринимателю. От ИП (истец и цессионарий) также была направлена претензия, а затем иск в арбитражный суд. Все эти действия необходимо сделать, в том числе и для того, чтобы не регистрировать договор уступки права требования неустойки в Росреестре.
Наши юристы всё сделали правильно и результат оправдал ожидания дольщика.
Результаты:
После такого отличного решения ответчик подал апелляционную жалобу. Это понятно. Кому хочется выплачивать полтора миллиона рублей за просрочку по договору долевого участия? В своей жалобе застройщик пытался признать недействительным уступку штрафа за нарушение законодательства о защите прав потребителя. Мотивировал тем, что права требования уплаты штрафа по Закону РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» не могут быть уступлены по договору цессии, так как указанные требования неразрывно связаны с личностью кредитора. Девятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел указанное дело и полностью отклонил доводы истца по следующим обстоятельствам.
В частности, судебная коллегия арбитражного апелляционного суда согласилась с нашими доводами и в двух словах сослалась на следующее:Согласно ст. 10 214-ФЗ, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку. В соответствии с п. 9 ст. 4 214-ФЗ, п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. к указанным отношениям, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. В силу п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, при удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с исполнителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Поскольку застройщик не исполнил требование дольщика по выплате неустойки в добровольном порядке, то у него возникло право требования уплаты штрафа. Согласно ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В итоге, как мы и предполагали, решение суда первой инстанции устояло в апелляции. Юрист подал исполнительный лист в "нужный" банк и деньги были перечислены истцу в полном объёме.
Сначала нужно посоветоваться с юристом. Выявить обстоятельства препятствующие подачи иска в арбитраж. Определить на кого будут уступаться права требования по штрафным санкциям. Если препятствий не выявлено, выбрать юриста для это вида работ. У юридической фирмы должен быть соответствующий опыт. В противном случае, вы рискуете проиграть дело. После заключения договора на представительские услуги, юрист подготовит и направит застройщику претензию от участника долевого строительства.
Затем право требования неустойка и штрафа уступаются юридическому лицу. Лучше, если это будет индивидуальный предприниматель или общество с ограниченной ответственностью. У этого вида юридических лиц самое удобное налогообложение. Большинство ИП находятся на упрощённой схеме налогообложения в размере шести процентов. Кроме того, ИП легко открыть и легко ликвидировать при необходимости. Комиссия за вывод наличных денег со счёта ИП, обычно берётся банками, если деньги пробудут на счёте менее одного месяца. Как правило, сумма комиссии за снятие наличных не превышает одного процента.
После подписания договора уступки застройщику направляется претензия от ИП. Следом исковое заявление в арбитражный суд. Рассмотрение иска занимает обычно не менее двух заседений. Затем юрист получает исполнительный лист и подаёт его в банк на исполнение. Получение денежных средств обычно занимает несколько дней, в зависимости от кредитной организации.
По договору цессии дольщик уступает юридическому лицу право на взыскание неустойки по договору долевого участия и штрафа по закону о защите прав потребителей. Кроме этого, дополнительно можно уступить также убытки. В частности убытки по договору найма или связанные с переплатой процентов по кредитному договору за период просрочки. В судах общей юрисдикции удаётся крайне редко взыскать убытки, однако при взыскании через арбитраж шансы значительно увеличиваются.
Если дольщик согласовывает предложенное юристами ИП, то заключается договор, по условиям которого юридическое лицо обязуется передать дольщику полученные с застройщика денежные средства за минусом стоимости юридических услуг. Кроме того дольщик обязуется компенсировать индивидуальному предпринимателю налог на прибыль и расходы по делу. В свою очередь, юридическое лицо выигрывает суд, получает на себя исполнительный лист, по нему деньги и после перечисляет их участнику долевого строительства. Всё довольно просто и выгодно. Таким образом дольщик получает большую часть денежных средств по отработанной технологии взыскания неустойки с застройщика.
Договор долевого участия может содержать различные положения, запрещающие дольщику совершать определённые действия. Совсем не обязательно запрет на уступку права требования по неустойке должен быть прописан явно. Это может быть формулировка общего характера. Например, договор может содержать запрет на уступку дольщиком своих прав по нему без согласия застройщика. Обычно такие положения находиться в разделе об уступке прав требований. Впрочем они могут "прятаться" в других разделах договора. При наличии такого запрета всё решается индивидуально. В большинстве случаев такие условия не являются препятствием заключения догвора цессии без согласия застройщика. Позвоните по тел. 8-903-120-51-06 и обсудите с юристом МГЮА вашу ситуацию.
Таким образом уступка неустойки и штрафа по ДДУ возможна и после подписания акта приема-передачи квартиры. Риск обжалования застройщиком договора цессии в суде общей юрисдикции по причине запрета на уступку в договоре долевого участия имеет смысл обсудить с юристом.
Остались вопросы?
Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Выкладываем коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату.
Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.
Считать неустойку на дату исполнения обязательства или по периодам действия ставок ЦБ РФ? В статье расчёт по ФЗ-214 изложили подход судей по вопросу расчёта неустойки по ДДУ.
Пример нашего судебного решения, с комментариями юриста о том, как доказать в суде недействительность одностороннего акта.
Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя? Налоговая практика в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.
Когда суды удовлетворяют требования истца по убыткам в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту? В юридической статье про взыскание убытков по ДДУ проанализировали судебную практику.
Какие суды статистически меньше снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется юрист осуществляя выбор суда? Обязательно ли подаваться в суд по месту нахождения ответчика? В разделе "просрочка застройщика" можно посмотреть список "хороших" и "плохих" судов.
Снижает ли арбитражный суд неустойку и штраф по иску к застройщику? Выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.
Какие риски при расторжении ДДУ? Заключать ли соглашение о расторжении ДДУ? Что можно взыскать сверх цены договора? Нужно ли погашать регистрационную запись в Росреестре? Читайте про расторжение ДДУ.
С какой даты исчисляется срок исковой давности по ДДУ?
О рисках при подаче иска после подписания передаточного акта. Выбираем время, когда лучше всего подать иск к застройщику?