Уступить можно не только неустойку по ДДУ, но и штраф по закону о защите прав потребителей, а также убытки. В большинстве случаев регистрация договора цессии не требуется. Если договор долевого участия содержит заперт на уступку любых прав требования без согласия застройщика, это не всегда означает, что всё потеряно. У нас есть успешная практика и по договорам с такими оговорками. Если после прочтения настоящей статьи остались вопросы, позвоните юристу МГЮА. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Взыскание неустойки с застройщика через арбитраж

Для примера рассмотрим несколько наших судебных дел на большие суммы. Все иски рассмотрены в арбитражных судах с хорошими финансовыми результатами.

Решение более чем на 3 000 000 рублей, 100% неустойки и штрафа с застройщика в арбитражном суде

Судья Маслов С.В. взыскал с застройщика из группы БЭСТКОН по ЖК "Лобачевский" 150% от заявленной неустойки. Застройщиком по договору долевого участия выступало ООО "Бизнес-Мастер". Застройщик крупный и платежеспособный. Сумма неустойки была большая, и дольщик принял решение судиться в арбитражном суде. Мы выполнили задачу и представляем вашему вниманию итоговые финансовые результаты.

В пользу истца взыскано:

• Неустойка - 2 079 846,07 руб. (в полном объеме)
• Штраф - 1 039 929,03 руб. (в полном объеме)
• Почтовые расходы - 185,89 руб.
• Госпошлина: 38 599 руб.
Итого: 3 119 769 руб. (без учета почтовых расходов и госпошлины).

Апелляционная инстанция отменила решение арбитражного суда города Москвы и присудила дольщику по ДДУ 100% неустойки и штрафа

Взыскали в общей сложности, без снижения по 333 ГК РФ, 157% от заявленной неустойки. Взыскание неустойки по ДДУ было интересным и довольно сложным. Суд первой инстанции отказал в иске, неправильно истолковав нормы материального и процессуального права. Наши юристы подали апелляционную жалобу и обратили внимание суда на ошибки допущенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд встал на сторону истца, отменил решение суда первой инстанции и вынес по делу новое решение. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда требования истца удовлетворены в полном объёме без снижения по 333 ГК РФ. При этом находящееся в деле заявление ответчика о снижении неустойки по 333 ГК РФ застройщику не помогло. Постановление апелляционной инстанции немедленно вступает в законную силу, можно сразу получать исполнительный лист и подавать его в банк. Участник долевого строительства был очень доволен способом взыскания неустойки через арбитраж. Данное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда еще раз подтверждает, что взыскание неустойки и штрафа в арбитражном суде, по-прежнему является эффективным при больших размерах неустойки.

В пользу истца с застройщика взыскано:

• Неустойка - 743 662,61 руб. (в полном объеме)
• Штраф - 421 831,30 руб. (в полном объеме)
• Госпошлина: 28 655 руб.
Итого: 1 165 494 руб. (без учета почтовых расходов и госпошлины).

Исполнительный лист выложен ниже. Постановление апелляционной инстанции по указанному делу можно скачать по ссылке 157% от заявленной неустойки с застройщика в арбитражном суде.

Пример взыскания неустойки на сумму 1 401 000 рублей через арбитраж с застройщика из группы ПИК

К особенностям дела можно отнести следующее. Юристы группы ПИК затягивали дело любыми способами. Подавали ходатайства об отложении дела и обжаловали любые определения суда в апелляционной инстанции. Пытались снять с себя вину по 401 ГК РФ. Однако заплатить по исполнительному листу застройщику всё же пришлось. Деньги по исполнительному листу были перечислены в полном объёме.

Взыскали 75% от заявленной неустойки через арбитраж по застройщику из группы ПИК

Особенности дела. Ответчик просил отказать в иске по причине отсутствия государственной регистрации договора цессии в Росреестре. Ссылался на п. 2 ст. 389 и п. 3 ст. 433 ГК РФ в соответствии с которыми, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть также зарегистрировано. Однако наши юристы обратили внимание суда на следующее. Ответчик был уведомлен дольщиком о состоявшейся уступке штрафных санкций. В отсутствие его регистрации предоставление исполнения должником цессионарию не может повлечь для ответчика негативных последствий. Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 385 и п. 1 ст. 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставлением надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка.

Т.е. ответчик не вправе отказать в исполнении цессионарию по договору уступки штрафных санкций, вытекающих из нарушения застройщиком условий ДДУ. В итоге, суд согласился с доводами истца. Указал в мотивировочной части решения, что невыплата по договору цессии в связи с отсутствием его регистрации, является недобросовестным поведением должника направленным на уклонение от оплаты. Проиграв суд, ответчик подал апелляционную жалобу. Однако и в апелляционной инстанции его настигло поражение. Решение суда осталось без изменения. Сотрудник нашего юридического центра, отвечающий за исполнительное производство быстро нашел у ПИКа деньги на счетах. Исполнительный лист был полностью оплачен.

Взыскали 75% от заявленной неустойки по ДДУ через арбитраж, а всего 1 526 988 рублей

Коэффициент взыскания составил 75% от изначально заявленной неустойки по ДДУ. Ответчик пытался оспорить уступку штрафа по закону о защите прав потребителей, однако у него ничего не вышло. Подробности далее.

Ситуация классическая. Застройщик платежеспособный. Деньги по исполнительным листам платит сразу. Участник долевого строительства имеет право потребовать неустойку с застройщика в размере 2 035 984 рублей. Очевидно, если с такой большой суммой пойти в суд общей юрисдикции, то от указанной суммы мало что останется. С такими большими суммами два пути. Первый, это разбивать неустойку на несколько частей и просуживаться в суде общей юрисдикции. Второй, уступать неустойку юридическому лицу и всё взыскивать в арбитражном суде. На этом примере мы рассматриваем второй вариант, т.е. через арбитражный суд. Такой способ взыскания неустойки по ДДУ является более эффективным, быстрым и как следствие, выгодным.

Фабула судебного дела №А40-197742/18

Участник долевого строительства обратился в наш юридический центр по поводу взыскания большой неустойки с застройщика. Мы предложили дольщику два варианта: оформлять неустойку на наше ИП либо на своё юридическое лицо. Под "своим юридическим лицом" понимается ИП любого своего знакомого, которому дольщик доверяет. Дольщик выбрал первый вариант. От имени дольщика (цедента) была направлена претензия, затем уведомление об уступке неустойки и штрафа индивидуальному предпринимателю. От ИП (истец и цессионарий) также была направлена претензия, а затем иск в арбитражный суд. Все эти действия необходимо сделать, в том числе и для того, чтобы не регистрировать договор уступки права требования неустойки в Росреестре.

Наши юристы всё сделали правильно и результат оправдал ожидания дольщика. Результаты следующие:

• Неустойка в размере 1 017 992 руб. 14 коп.
• Штраф - 508 996 руб. 07 коп (в полном объеме)
Итого: 1 526 988 руб. 21 коп. (без учета госпошлины). Исполнительный лист оплачен в полном объёме.

После такого отличного решения ответчик подал апелляционную жалобу. Это понятно. Кому хочется выплачивать полтора миллиона рублей за просрочку по договору долевого участия? В своей жалобе застройщик пытался признать недействительным уступку штрафа за нарушение законодательства о защите прав потребителя. Мотивировал тем, что права требования уплаты штрафа по Закону РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» не могут быть уступлены по договору цессии, так как указанные требования неразрывно связаны с личностью кредитора. Девятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел указанное дело и полностью отклонил доводы истца по следующим обстоятельствам.

В частности, судебная коллегия арбитражного апелляционного суда согласилась с нашими доводами и в двух словах сослалась на следующее:

Согласно ст. 10 214-ФЗ, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку. В соответствии с п. 9 ст. 4 214-ФЗ, п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. к указанным отношениям, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. В силу п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, при удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с исполнителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Поскольку застройщик не исполнил требование дольщика по выплате неустойки в добровольном порядке, то у него возникло право требования уплаты штрафа. Согласно ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В итоге, как мы и предполагали, решение суда первой инстанции устояло в апелляции. Юрист подал исполнительный лист в "нужный" банк и деньги были перечислены истцу в полном объёме.

Арбитражный суд с застройщиком

Алгоритм действий дольщика, желающего уступить неустойку по договору долевого участия, в целях её взыскания через арбитражный суд

Сначала нужно посоветоваться с юристом. Выявить обстоятельства препятствующие подачи иска в арбитраж. Определить на кого будут уступаться права требования по штрафным санкциям. Если препятствий не выявлено, выбрать юриста для это вида работ. У юридической фирмы должен быть соответствующий опыт. В противном случае, вы рискуете проиграть дело. После заключения договора на представительские услуги, юрист подготовит и направит застройщику претензию от участника долевого строительства.

Затем право требования неустойка и штрафа уступаются юридическому лицу. Лучше, если это будет индивидуальный предприниматель или общество с ограниченной ответственностью. У этого вида юридических лиц самое удобное налогообложение. Большинство ИП находятся на упрощённой схеме налогообложения в размере шести процентов. Кроме того, ИП легко открыть и легко ликвидировать при необходимости. Комиссия за вывод наличных денег со счёта ИП, обычно берётся банками, если деньги пробудут на счёте менее одного месяца. Как правило, сумма комиссии за снятие наличных не превышает одного процента.

После подписания договора уступки застройщику направляется претензия от ИП. Следом исковое заявление в арбитражный суд. Рассмотрение иска занимает обычно не менее двух заседений. Затем юрист получает исполнительный лист и подаёт его в банк на исполнение. Получение денежных средств обычно занимает несколько дней, в зависимости от кредитной организации.

По договору цессии дольщик уступает юридическому лицу право на взыскание неустойки по договору долевого участия и штрафа по закону о защите прав потребителей. Кроме этого, дополнительно можно уступить также убытки. В частности убытки по договору найма или связанные с переплатой процентов по кредитному договору за период просрочки. В судах общей юрисдикции удаётся крайне редко взыскать убытки, однако при взыскании через арбитраж шансы значительно увеличиваются.

Если дольщик согласовывает предложенное юристами ИП, то заключается договор, по условиям которого юридическое лицо обязуется передать дольщику полученные с застройщика денежные средства за минусом стоимости юридических услуг. Кроме того дольщик обязуется компенсировать индивидуальному предпринимателю налог на прибыль и расходы по делу. В свою очередь, юридическое лицо выигрывает суд, получает на себя исполнительный лист, по нему деньги и после перечисляет их участнику долевого строительства. Всё довольно просто и выгодно. Таким образом дольщик получает большую часть денежных средств по отработанной технологии взыскания неустойки с застройщика.

Запрет на уступку прав требований по договору долевого участия без согласия застройщика

Договор долевого участия может содержать различные положения, запрещающие дольщику совершать определённые действия. Совсем не обязательно запрет на уступку права требования по неустойке должен быть прописан явно. Это может быть формулировка общего характера. Например, договор может содержать запрет на уступку дольщиком своих прав по нему без согласия застройщика. Обычно такие положения находиться в разделе об уступке прав требований. Впрочем они могут "прятаться" в других разделах договора. При наличии такого запрета всё решается индивидуально. В большинстве случаев такие условия не являются препятствием заключения догвора цессии без согласия застройщика. Позвоните по тел. 8-903-120-51-06 и обсудите с юристом МГЮА вашу ситуацию.

Вопросы и ответы юриста по теме уступки неустойки и штрафа по договору долевого участия

Допустима ли уступка неустойки по ДДУ, участником долевого строительства юридическому лицу, в целях последующего её взыскания в арбитражном суде?

Допустима, это подтверждает выложенная выше судебная практика.

Таким образом уступка неустойки и штрафа по ДДУ возможна и после подписания акта приема-передачи квартиры. Риск обжалования застройщиком договора цессии в суде общей юрисдикции по причине запрета на уступку в договоре долевого участия имеет смысл обсудить с юристом.

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в районных и городских судах можно в обзоре судебная практика по ДДУ в судах общей юрисдикции.