Как на практике работает соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки по договору долевого участия? Как не попасть в ловушку застройщика и получить свои деньги за просрочку по ДДУ?

Соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки по ДДУ

Три года назад "схема" сначала появилась у одного застройщика, однако за последний год стала более широко распространяться по Москве и Московской области. Суть в следующем. Застройщик предлагает дольщику "добровольно" выплатить неустойку по ДДУ, но в меньшем размере, чем ему положено по закону. Дольщик подписывает дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, в котором указывается, что застройщик в течение 10 рабочих дней обязуется выплатить согласованную сумму.

Читатель предполагает, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Однако далеко не всегда сразу понятно, в чём хитрость, даже в игре в напёрстки. Всё же на виду. Поэтому в данном обзоре мы расскажем о том, в чём здесь подвох.

Как на практике работает соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки по договору долевого участия? Как не попасть в ловушку застройщика и получить свои деньги за просрочку по ДДУ?
Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению недостатков и взысканию неустойки. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Соглашение с застройщиком

Зачем это нужно застройщику на самом деле?

Обычно дольщик рассуждает следующим образом. Застройщик "предлагает" мне немного денег, поскольку боится того, что в суде я взыщу намного больше. Если я соглашусь с таким предложением, то получу деньги сразу и избавлю себя от хлопот, связанных с ведением судебного дела. Однако застройщик и не думает вам перечислять деньги по такому соглашения. Его задача только склонить вас его подписанию.

Конструкция соглашения с застройщиком по неустойке

Соглашение с застройщиком весьма простое. В нем дольщик соглашается на внесение изменений в договор долевого участия. Изменения касаются срока передачи квартиры по акту. Застройщик в своём соглашении сдвигает дату настолько, чтобы у права на взыскание неустойки не возникало. Фактически в этой части это обычное дополнительное соглашение к ДДУ, и о том, что его не нужно подписывать, знает каждый дольщик. Однако в соглашении есть пункт, ради которого его и подписывают неискушённые участники долевого строительства. Это пункт о перечислении согласованной суммы в течении 7-10 рабочих дней с даты подписания соглашения. "Согласованная сумма" обычно в три раза меньше, чем неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.

Что происходит после подписания соглашения с застройщиком?

Не происходит ровным счётом ничего. Проходит неделя, другая, деньги на банковский счёт дольщика не поступают. По телефону ему сообщают, что деньги скоро придут и нужно набраться терпения. Так продолжается месяц, другой, третий. Через полгода дольщик начинает понимать, что возможно его кинули второй раз. Первый раз с нарушением сроков строительства и второй раз с подписанием такого соглашения. После консультации с юристом, опасения дольщика подтверждаются. В этой "схеме" всё законно, дольщик сам подписал соглашение и никто его не заставлял. Чем закончилось подписание соглашения с застройщиком о добровольной выплате неустойки по ДДУ Через месяц дольщик стал что-то подозревать! Чем закончилось подписание соглашения с застройщиком о добровольной выплате неустойки по ДДУ

Как проверить застройщика на вшивость?

Если застройщик предлагает подписать соглашение о добровольной выплате части неустойки, сообщите ему, что согласны при условии предварительного получения денег. Говорите, что готовы подписать любые бумаги, после того, как получите деньги. Вот и вся проверка. Если сотрудник застройщика:
  • будет юлить, предлагая вам написать какое-то заявление;
  • говорить, что этот вопрос нужно согласовать в индивидуальном порядке с руководством;
  • пояснять, что так не делается;
  • говорить, что могут перечислить только завтра, послезавтра, через неделю, но только не в момент подписания соглашения;
  • ссылаться на главного бухгалтера, на налоговую инспекцию, на папу римского,
  • следовательно, вас хотят кинуть, а если не получится, то хотя-бы потянуть время. Глядишь и успел застройщик вывести средства со счетов, пока вы с ним пикируетесь.
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Что теперь делать?

К сожалению вариантов немного. Заявить о взыскании неустойки и штрафа уже не получится, так как просрочки по договору долевого участия уже нет. Дольщик добровольно согласился с изменением срока. Остаётся только потребовать сумму, которая в три раза меньше неустойки. Эту, и так, в три раза уменьшенную сумму, суд по заявлению застройщика снизит ещё в несколько раз. Что добился застройщик? Помахал руками, напустил туману и дольщик сам отказался от самых главных своих прав.

Подавляющее большинство дольщиков смиряются с тем, что их обманули в очередной раз. Некоторые идут в суд, но получают во много раз меньше, чем могли бы получить, не подписывая этот документ. Если повезёт и соглашение застройщик составил в редакции, которую можно будет оспорить в суде, следовательно, наши юристы так и сделают. Однако это дополнительный риск и лишние трудозатраты, плюс дополнительное время. Время работает на застройщика.

Почему застройщику не выгодно по-честному выплачивать неустойки?

Наш юридический центр много лет занимается взысканием денег с застройщиков. Поэтому мы знаем, что добровольно деньги застройщики не платят. Почему так происходит? Очевидно, что если заплатить добровольно, не придётся выплачивать, к примеру, штраф по закону о защите прав потребителей. Где логика? Причина кроется в статистике. Читая форумы, складывается обманчивое впечатление, что все готовы судиться с застройщиком.

Однако по факту люди весьма инертны и статистика говорит о следующем. Сразу после начала просрочки в суды идут не более 3% от общего количества дольщиков, которые имеют на это право. 97-ми процентам нужно "подумать и посоветоваться". Да, именно так, большинство позвонивших и отвечает, когда юрист предлагает, как можно скорее подавать иск в суд. Поэтому гарантированно и получают неустойку именно эти три процента.

Остальные 97% будут делать следующее:
  • дожидаться подписания акта приёмки-передачи, так как существует устойчивый миф о том, что это зачем-то нужно;
  • писать застройщику досудебные претензии и ждать на них ответа. Если ответ придёт, втягиваться с застройщиком в переписку;
  • подписывать с застройщиком разнообразные дополнительные соглашения в разной степени ущемляющие правовое положение дольщика;
  • жаловаться в прокуратуру, чтобы через месяц-другой получить ответ, что застройщик не прав и следует обращаться в суд, как будто это не было известно раньше;
  • разводить переписку на форумах, спрашивая совета у таких же дольщиков "знатоков", которые знают не больше вашего.
  • Когда 97% созревает, что без суда не обойтись, они бегут к юристам, потом в суды.... и не получают ничего. К моменту получения исполнительного листа, застройщик уже десять раз как успевает вывести деньги со всех своих счетов.

Теперь представим ситуацию, когда дольщик добровольно и по-честному будет выплачивать деньги. Пусть по-немногу, но всем. Сколько народу пойдёт к нему за деньгами. Ответ очевиден: 100%. Сто процентов дольщиков выстроится в очередь в кассу. Подумайте сами, что выгоднее застройщику? Заплатить только трём процентам дольщиков неустойки и штрафы через суд, или заплатить неустойки добровольно всем ста процентам. Вот именно по этой причине добровольно застройщик по претензии ничего и никому не заплатит. Если предлагает заплатить, значит это "схема". Раз дочитали до этих строк, следовательно, в курсе, как она работает.

Неоплата исполнительного листа

Как известно любой застройщик платит по исполнительным листам не до бесконечности. Обычно в течение года после начала просрочки. Потом выводит деньги со счетов и сказке конец. Застройщику выгодно, что после подписания такого соглашения, дольщик скорее всего, не пойдёт сразу в суд. Кроме прочего, соглашение обычно предусматривает и более удлинённый, чем в ДДУ претензионный порядок. В результате пока дольщик ждёт деньги по соглашению, застройщик их выводит со счетов.
Здесь онлайн калькулятор по ДДУ. Подробно описан алгоритм его работы по расчёту неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2019 год.

Как застройщику склонить дольщиков к подписанию соглашения?

В принципе этот раздел можно не читать. Однако напишем для общего развития. По прочтении настоящей статьи, всё написанное кажется очевидным, однако из года в год, из месяца в месяц, на одни и те же грабли наступают новые дольщики снова и снова.

Историческая справка

Было время, когда дольщики получив по почте уведомление от застройщиков о необходимости подписать дополнительное соглашение к ДДУ, бегом бежали его подписывать. Тогда дольщики повсеместно боялись мифа о том, что застройщик может расторгнуть ДДУ, если дольщик откажется подписывать к нему дополнительное соглашение. Прошло много лет и благодаря просветительской работе юристов, теперь каждый дольщик знает, если нужны деньги, то его можно не подписывать. И ничего за это не будет.

Застройщики поняли что нужно искать другой способ, как надуривать дольщиков. Это логично, раз старый метод перестал работать, следовательно, нужно придумать что-то новенькое. Это новенькое: "Соглашение с застройщиком о добровольной выплате неустойки" не что иное, как хорошо всем известное дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков строительство. Только с оговоркой о выплате суммы в три раза меньше неустойки. Т.е. всё то же самое. Отличия только в размере надувательства. По старому варианту дольщика надували на всё сумму неустойки, то по новой технологии надувают на 2/3. При этом в суд всё равно придётся обращаться, только уже не за всё неустойкой, а только за 1/3 от неё.

Работа с ботами

Общеизвестно, что дольщики любят тусоваться на форумах. Следовательно, для того, чтобы подготовить на форуме почву, нужно завести три-четыре бота. Обычно этого достаточно. Зарплата каждого бота 50 000 - 60 000 рублей в месяц. Много? Что для застройщика выгоднее 240 000 рублей потратить на ботов или миллионные неустойки с каждого дома выплачивать?

Работа ботов застройщика на форумах

Сразу после начала просрочки задачу боты получают следующую. Указываем в хронологическом порядке, в чём боты должны попытаться убедить большинство дольщиков:
  • судиться не следует, так как списание денег по исполнительным листам может замедлить или заморозить строительство дома;
  • подавать иск следует после того, когда квартира будет передана по акту. Например, обосновать тем, чтобы был юридически зафиксирован весь период просрочки, чтобы добиваться своего по максимуму или что-то в этом духе. У кого какая фантазия, тот бот, так и обосновывает.
  • после подачи досудебной претензии нужно обязательно дождаться окончания срока претензионного периода, ответа на претензию и только потом подавать иск.
  • если подавать иск, то только "коллективный". Ботам пофиг, что даже юрист первого курса знает, что нет в ГПК такого понятия. Но это неважно, главное потянуть время. Пока дольщик будет искать коллектив, пройдёт месяц или два. На это боту и установка. Чтобы вывести деньги со счетов, застройщику нужно время.

После того, как пройдёт несколько месяцев после начала просрочки, боты будут уверять дольщика, что неустойку и штраф суды снижают в десять и более раз и нет смысла на это тратить время. Приводят реальные примеры судебных решений, умалчивая при этом, что такие решения бывают статистически довольно редко.

Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

Как боты на форумах убеждают дольщиков в необходимости подписания соглашений с застройщиком о "добровольной выплате" неустойки?

Хотя бы одному дольщику застройщик должен добровольно заплатить деньги по соглашению в рамках "схемы". Вот этот случай боты и будут пиарить на форумах. После двух трёх реальных выплат, когда дольщики поверили и начинают их подписывать, застройщик перестаёт платить и начинает кормить завтраками. Однако об этом мы уже писали выше.
Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению строительных недостатков застройщика и взысканию неустойки по ДДУ. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Мировое соглашение с застройщиком

Мировое соглашение не имеет ничего общего с соглашением с застройщиком о добровольной выплате неустойки. Общее здесь только слово "соглашение" и не более. Заключение между сторонами мирового соглашения при взыскании неустойки с застройщика встречается в практике весьма редко. Это происходит, когда юрист застройщика чувствует себя в суде неуверенно и доказательства по делу складываются не в его пользу.

Юрист ответчика, может по согласованию со своим руководством, предложить истцу пойти на мировое. Тогда представитель истца связывается со своим клиентом и спрашивает его мнение по этому поводу. Если клиент не считает, что нужно идти на мировое, суд рассмотрит иск по существу.

Если дольщик захочет пойти на мировое, его утвердит суд своим определением. Еще раз повторим, что ответчик крайне редко предлагает при взыскании неустойки по ДДУ пойти на мировое соглашение в рамках судебного спора. Например по всем застройщикам из группы ПИК такого не было ни разу.

Комментарии ( 2 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти
Г

А вот мы купились. Очень жаль, что увидела вашу статью поздно. Кстати , тоже МИЦ нас кинул.
Ответить
Поделиться
С

Хорошая статья. Спасибо. Я по МИЦу чуть было не купился.
Ответить
Поделиться

Односторонний акт.NET
О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.
Как заставить устранить недостатки?
Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?
Определяем период просрочки
Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?
Какой идеальный юрист?
По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?
Почему застройщик не банк?
Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?
Взгляд суда на претензию застройщику
Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?
Наша судебная практика по ДДУ
Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.
Неустойка с застройщика через арбитраж
Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.
Ваш выбор суда! Варианты?
Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.
Стоит ли ждать ответа на претензию?
Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?
С каких сумм платить НДФЛ?
Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.
Перспективы взыскания убытков по ДДУ
Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.
Как дольщику расторгнуть ДДУ?
Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?
Неустойка и сроки исковой давности
Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?
Тезисы борьбы с застройщиком
Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.