Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

Взыскание в суде общей юрисдикции

Сверх цены договора (3 127 554 руб.) взыскали:

• проценты 700 000 руб.
• штраф - 1 000 000 руб.
• убытки в виде расходов по оплате цены договора бронирования и подбора квартиры, а также оформлению собственности - 95 789 руб.
• оплату услуг представителя - 30 000 руб.
• компенсацию морального вреда - 5 000 руб.
• расходы на доверенность - 1 800 руб.
• почтовые расходы - 621,84 руб.
• расходы по уплате госпошлины - 19 928,84 руб.

Итого 1 833 210 руб через Тушинский районный суд города Москва.

Взыскание в арбитражном суде

Цена ДДУ и штраф на стоимость квартиры взыскивались в суде общей юрисдикции, а проценты и штраф на проценты в арбитражном суде.

Красногорский взыскал стоимость квартиры: 3 211 600 рублей, а также штраф в размере половины её стоимости: 1 610 988,84 рубля. Дополнительно взыскали компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Госпошлина в размере 11 058 рублей также взыскана в пользу истца.

Арбитражный суд взыскал проценты по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 и штраф на проценты (предварительно уступленные юридическому лицу), а именно: 500 000 рублей в виде процентов, и 250 000 рублей в виде штрафа.

Сложим взысканные суммы без учета стоимости квартиры. 1 610 988 руб. + 10 000 руб. + 500 000 руб. + 250 000 руб. = 2 370 988 руб. Получается сверх цены договора (3 211 600 рублей) взыскали 2 370 989 рубля. Совокупные штрафные санкции в процентном выражении составили в 74% от стоимости квартиры. Великолепный результат. Если перевести результат в квадратные метры, то истец сможет вместо однокомнатной квартиры купить двухкомнатную (в том же доме).

Проценты и штраф в совокупности довольно большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ. Не забываем, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить у юриста, сколько можно взыскать сверх его цены. Также мы консультируем о возможных рисках.

Анализ правоотношений

Основания в одностороннем порядке

Безусловное основание расторжения ДДУ – это нарушение срока передачи квартиры более чем на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве). Есть и другие основания, но практического применения они не имеют.

Момент расторжения

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от его исполнения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214). Это значит, что ДДУ расторгнут с даты на почтовом штемпеле, а не с даты получения его застройщиком или признания его таковым судом.

Непринятие застройщиком такого предложения на факт прекращения договора не влияет. Возврат дольщику уведомления, в связи с истечением сроков хранения, правового значения не имеет (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Заключившим соглашение суд может отказать в процентах по следующим причинам:

• В ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 не указано «соглашение о расторжении ДДУ».
• Соглашение заключено без привязки к виновным действиям застройщика.
• Переписка с застройщиком по поводу заключения соглашения даст повод ответчику сослаться на волеизъявление истца.

Основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика. Соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика, направленное на прекращение договорных отношений. Чтобы взыскать штрафные санкции, нужно доказать виновные действия застройщика, что при заключении соглашения будет проблематично.

Содержание уведомления об одностороннем отказе

• Указать правовое основание: п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214.
• Потребовать выплатить цену договора долевого участия.
• Потребовать выплатить проценты за пользование денежными средствами с указанием способа их исчисления.
• Заявить убытки.
• Указать банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
• Указать срок для исполнения требований: 20 рабочих дней с даты направления уведомления об отказе от договора (ч.2 ст. 9 ФЗ-214).

План действий

• По истечении двух месяцев с даты начала просрочки направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214).
• Подождать двадцать рабочих дней со дня направления уведомления. Если деньги не зачислены, направить иск в суд.

Расчет процентов

Проценты исчисляются на основании ч. 2 ст. 9 ФЗ-214. Цена ДДУ * количество календарных дней (период пользования деньгами) * ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (в двойном размере).

Государственная регистрация

Дольщику незачем самому погашать запись о сделке в ЕГРН. Взысканию в суде это не помешает. ДДУ считается расторгнутым, независимо от факта госрегистрации. Запись в ЕГРН застройщик погасит самостоятельно. Ему это нужно больше, чем вам. Судебная практика не знает примеров, когда взысканию воспрепятствовала непогашенная запись в Росреестре.

Компенсация убытков

Убытки недостаточно просто их заявить, нужно ещё правильно обосновать наличие причинно-следственной связи между ними и действиями застройщика.

• Цена договора бронирования и подбора квартиры.
• Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. Доказывается вина застройщика и аргументируется наличие причинно-следственной связи между заключением ДДУ и подписанием кредитного договора. Иными словами, устанавливается связь между процентами по кредиту и виновными действиями ответчика, допустившего просрочку передачи квартиры по договору.
• Разница между ценой ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры по данным экспертизы на момент вынесения решения суда. Компенсация расходов на проведение экспертизы возлагается судом на ответчика.
• Расходы по оплате цены агентского договора. Доказывается, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, поскольку у агента было эксклюзивное право по реализации объектов долевого строительства.

Снижает ли суд проценты и штраф?

У суда есть такое право на основании ст. 333 Гражданского Кодекса РФ. Степень снижения осуществляется в зависимости от конкретных обстоятельств дела, а как преподнести суду эти обстоятельства решает ваш юрист. Именно поэтому, так много зависит от представителя истца в суде.

За какой период рассчитываются проценты?

Проценты начисляются с даты получения застройщиком цены ДДУ по дату направления уведомления о расторжении договора. При неудовлетворении требования дольщика уточняются на дату рассмотрения дела по существу.

Процессуальные хитрости

После принятия иска к производству по адресу застройщика, выяснилось что в этом суде снижают проценты в большей степени, чем в суде по адресу регистрации истца (или наоборот). Как поменять суд не отказываясь от иска?

Двойная неявка истца в судебные заседания позволит оставить иск без рассмотрения (абз. 8 ст. 222 ГПК), что не препятствует повторной подачи иска в другой суд. Риском является требование ответчика на рассмотрение дела по существу.

Об удержании штрафных санкций при отказе от договора долевого участия?

Указанный пункт является недействительным на основании ч. 7 ст. 9 ФЗ-214. При одностороннем отказе от договора (при виновных действиях застройщика) не допускается зачет требований по уплате дольщиком штрафных санкций, предусмотренных в ДДУ за правомерные действия дольщика

Одновременное заявление процентов по различным основаниям

Можно ли заявить требование (за один и тот же период) процентов за пользование деньгами и компенсации уплаченных процентов по ипотечному кредиту?

Одно другому не мешает. Согласно ст. 10 ФЗ-214 и в соответствии с п. 35 Обзора практики ..., в связи с участием граждан в долевом строительстве..., утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013г. при наличии вины застройщика, дольщик может потребовать возместить в полном объеме причиненные ему убытки сверх неустойки.

Одновременное заявление убытков по различным основаниям

Можно ли заявить одновременно требование по двум убыткам: разницы между ценой ДДУ и рыночной стоимостью квартиры плюс проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?

Указанные исковые требования относятся к убыткам. Согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ-214 дольщик может требовать их полного возмещения.

Миллион долларов

Квартира приобретена по договору цессии. При расторжении договора долевого участия, дольщику должены цену ДДУ или сумму по договору уступки? Застройщик должен вернуть цену квартиры по ДДУ, так как все права предыдущего участника перешли к новому после регистрации договора уступки. Следовательно, если купили квартиру по уступке за "миллион долларов", это не значит, что застройщик должен вам именно эту сумму.

НДФЛ

Нужно ли платить НДФЛ с возвращенной застройщиком цены договора?

Возвращенные денежные средства не образуют доход, поэтому не облагаются налогом. Взысканные проценты являются доходом, т.к. приводят к образованию экономической выгоды у дольщика (НК РФ не относит их к исключениям, освобождаемым от налогообложения).