Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
regpractic@yandex.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

Расчёт неустойки на примерах из ДДУ

Взыщем неустойку по ДДУ, а также компенсацию по строительным недостаткам. Бесплатно рассчитаем неустойку. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic
В работе над юридической статьей судебного юриста Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить консультацию юриста.
Дата публикации
2021-11-20
Обновлено
2021-11-23
Онлайн калькулятор неустойки по договору долевого участия
Расчет неустойки за период просрочки:
Расчет госпошлины, если цена иска более 1 000 000 рублей:
Просрочка в календарных днях:
Неустойка:
Штраф (50% от суммы неустойки по ЗоЗПП):
Неустойка со штрафом:
Госпошлина:
Бесплатные консультации по расчёту неустойки. Тел. +7 903 120-51-06

Расчёт ФЗ-214

Содержание обзора:

Согласно Постановления правительства РФ 423 по мораторию, неустойка с 03.04.2020 по 31.12.2020 не начисляется. С 01.01.2021 года неустойка продолжит начисляться. С 25.10.2021 ставка 7,5%.

Оказываем бесплатную помощь в расчёте по формуле ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. Взыщем неустойку и компенсацию строительных недостатков. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Формула расчета неустойки по ДДУ

Цена ДДУ х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки по ДДУ. Таким образом основное внимание при расчете неустойки нужно уделить правильному определению даты начала периода просрочки, дате его окончания и ставкам Центрального банка.

Ставка рефинансирования

Законодатель в ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 привязывает расчёт неустойки по ДДУ к ставке рефинансирования. С 01.01.2016г. ЦБ РФ Указанием №3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке.

На него нужно ссылаться в расчётах, прилагаемых к досудебной претензии.

С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не применяется. Расчёт неустойки производится по ключевой ставке, которая является плавающей и устанавливается соответствующими решениями Совета директоров Банка России.

Cтавки ЦБ РФ и периоды их действия

Поскольку ставка рефинансирования потеряла актуальность, а ключевые ставки Банка России постоянно меняются, для расчёта важно знать не только их размер, но и периоды действия.

Изменение ставок Центрального банка по периодам

  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. - 11 %
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. - 10,5 %
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. - 10 %
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. - 9,75 %
  • с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. - 9,25 %
  • с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. - 9 %
  • с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. - 8,5%
  • с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. - 8,25%
  • с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. - 7,75%
  • с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. - 7,5%
  • с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. - 7,25%
  • с 17.09.2018г. по 16.12.2018г. - 7,5%
  • с 17.12.2018г. по 16.06.2019г. - 7,75%
  • с 17.06.2019г. по 28.07.2019г. - 7,5%
  • с 29.07.2019г. по 08.09.2019г. - 7,25%
  • с 09.09.2019г. по 27.10.2019г. - 7%
  • с 28.10.2019г. по 15.12.2019г. - 6,5%
  • с 16.12.2019г. по 09.02.2020г. - 6,25%
  • с 10.02.2020г. по 26.04.2020г. - 6%
  • с 27.04.2020г. по 21.06.2020г. - 5,5%
  • с 22.06.2020г. по 26.07.2020г. - 4,5%
  • с 27.07.2020г. по 21.03.2021г. - 4,25%
  • с 22.03.2021г. по 25.04.2021г. - 4,5%
  • с 26.04.2021г. по 14.06.2021г. - 5%
  • с 15.06.2021г. по 25.07.2021г. - 5,5%
  • с 26.07.2021г. по 12.09.2021г. - 6,5%
  • с 13.09.2021г. по 24.10.2021г. - 6,75%
  • с 25.10.2021г. по настоящее время - 7,5%
Актуальная ставка Центрального банка РФ для расчета ФЗ-214

Мораторий COVID

Смысл постановления правительства Мишустина 423 по мораторию от 02 апреля 2020 года состоял в поддержке застройщиков на фоне финансовых проблем в связи с последствиями "карантина". Поддержка застройщиков выразилась в моратории на начисление неустойки с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года.

Если квартира по состоянию на 02.04.2020 не передана по акту, пени рассчитываются по ключевой ставке 6%, действовавшей на указанную дату. С 01.01.2021 года неустойка продолжит начисляться по ставке на дату исполнения обязательства или дату рассмотрения иска по существу. Если просрочка захватывает периоды до и после моратория, то расчёт целесообразно делать по периодам действия ставок ЦБ РФ.

Определение временного инервала для расчёта

Определение начала просрочки

Просрочка по ДДУ начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна быть передана по условиям договора долевого участия. Иногда застройщики эту дату в договоре явно не указывают, что приводит истцов к затруднениям в определении начала периода просрочки.

Срок исполнения обязательства по передаче дольщику квартиры является существенным условием договора. Однако застройщик не обязан его указывать в виде календарной даты. В ДДУ срок передачи квартиры по акту иногда "привязывают" к какому-либо событию. Чаще всего это дата ввода в дома эксплуатацию, которую указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает дольщиков.

Например - "квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию - не позднее 3 квартала 2021 года". Третий квартал заканчивается 30.09.2020. Девяносто календарных дней начинают исчисляться с 01.10.2020 включительно и падают на 29.12.2021. Со следующего дня начисляются пени за просрочку. Именно таким образом суд определяет начало периода просрочки.

Если в ДДУ явно указаны две календарные даты: ввода в эксплуатацию и передачи квартиры по акту, то для расчёта имеет значение только последняя дата. Срок ввода в эксплуатацию не имеет практического значения и является маркетинговым ходом на этапе продажи объекта.

Начало периода в запутанных ДДУ

Для примера приведём условия договора с застройщиком АО «МФС-1. Даты произвольные, а текст сокращён, чтобы легче считать сроки.

  • п. 5.1.8. Срок сдачи в эксплуатацию дома не позднее 31.12.2018 года.
  • п. 5.1.9. Не позднее двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию передать квартиру по акту.
  • п. 5.1.10 Не позднее двух месяцев до истечения срока передачи объекта уведомить участника об изменении срока передачи квартиры.
  • п. 5.1.12 При наступлении события, предусмотренного в п. 5.1.10, стороны согласовали шестимесячный срок исчисляемой от даты, указанной в п.5.1.8 договора, в качестве дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи квартиры.

Такой нехитрой манипуляцией застройщик выманил у дольщика несколько месяцев неустойки. Апелляционные жалобы истцов успеха не принесли. Все судебные коллегии были на стороне ответчика. Ссылки на ст. 190 ГК РФ не сработали, что по нашему мнению незаконно.

Шестимесячный срок сторонами не согласован. Срок по ГК РФ определяется указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Уведомление таким событием не является. Его могут как направить, так и не направить. Посмотрим, что скажет кассационная инстанция.

Определение даты начала периода просрочки при расчётах ДДУ в запутанных случаях

Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в определении начала просрочки влияет в суде на количество взысканных с застройщика денег.

Юридический центр RegPractic

Иск до передаточного акта или после?

Ждать подписания передаточного акта дольщику невыгодно. Между подачей иска и его рассмотрением проходит три-четыре месяца. В течение этого срока неустойка продолжает начисляться. Юрист уточняет неустойку на дату рассмотрения иска либо на дату подписания акта, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.

Проиллюстрируем на следующем примере. Допустим 30.06.2021 застройщик должен был передать квартиру. 30.07.2021 дольщик направляет досудебную претензию, а 09.08.2021 подаёт иск. 15.09.2021 суд назначит предварительное заседание. 11.11.2021 слушается дело по существу. На нём юрист уточняет исковые требования в сторону увеличения.

Такая схема предоставляет истцу возможность на несколько месяцев раньше получить деньги. Если сначала подписать акт, а потом подавать в суд, то получение денег сдвигается по времени на срок судебного дела. К тому времени застройщик может выести деньги со всех счетов и судебное решение останется неисполненным.

Затягивание с подачей иска в ожидании подписания передаточного акта, является форой застройщику в виде дополнительного времени на вывод денежных средств со счетов. Это ведёт к увеличению риска неоплаты исполнительного листа.

Юридический центр RegPractic

Если в ДДУ много квартир

Как вычислить стоимость своей квартиры в договоре долевого участия, если в нём перечислено много квартир, а уступлено право требования только по одной из них?

Если цена каждой квартиры указана в приложении, то ничего вычислять не нужно. Если указана цена одного квадратного метра, то потребуются вычисления. Для этого цену квадратного метра нужно умножить на площадь квартиры.

Если есть только договор уступки?

Если из договора уступки (цессии) можно понять цену квартиры по ДДУ (основному договору), то можно не заморачиваться и подавать иск в суд. Если в договоре цессии цена квартиры по ДДУ не указана, следовательно, рассчитать неустойку невозможно. Тогда следует обратиться к застройщику с просьбой предоставить его копию и одновременно в Росреестр с аналогичной просьбой.

Неустойка рассчитывается от стоимости квартиры по ДДУ, даже если приобреталась по уступке намного дороже, чем предыдущий участник уплатил на начальном этапе строительства.

Юридический центр RegPractic

Eсли цена изменилась в результате обмеров?

Если истец произвёл доплату, то цена договора выросла на эту сумму. Следовательно, в расчёте нужно указать цену с учетом её увеличения. Если доплата произошла после подачи иска, нужно уточнить исковые требования до рассмотрения иска по существу. Если за превышение по метражу не доплачивали, то цена договора не меняется и неустойка рассчитывается без учета изменения площади.

Зачет в счет доплаты за лишние метры

После вступления решения в законную силу, застройщику направляется уведомление о зачете встречных однородных денежных требований. Если дольщик должен за дополнительные метры, а у застройщика (к моменту получения решения) нет денег на счетах, то это вариант хотя бы получить метры без оплаты.

Пример расчёта неустойки

Допустим:
  • стоимость квартиры: 8 700 000 руб.
  • срок передачи: 31.03.2021
  • подписан акт: 01.11.2021

Полученный расчёт копируем в претензию, а затем в иск.

с 01.04.2021г. по 01.11.2021г.  8 700 000 руб. 00 коп. x 215 x 7.5% x 1/150 = 935 250 руб. 00 коп.

О формуле закона о долевом участии в строительстве за нарушение его сроков

Итоговые значения:

  • период просрочки: 215 календарных дней.
  • неустойка: 935 250 руб.
  • штраф: 467 625 руб.
  • неустойка плюс штраф: 1 402 875 руб.
  • государственная пошлина: 0 руб.

Словарь

Ключевая ставка - это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты коммерческим банкам на неделю, и по которой он принимает деньги на депозит. С 01.01.2016 года этот показатель используется для расчёта неустойки по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214.

Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам. В настоящее время потеряла актуальность для целей настоящей статьи.

Исполнительный лист – документы выдавемый в суде на основании которого банк или приставы списывают деньги со счетов застройщика.

ДДУ – это сокращённое наименование договора долевого участия в строительстве.

Судебный юрист поможет рассчитать неустойку по ДДУ. Предоставит рекомендации в какой суд обратиться с иском. Поможет взыскать убытки по найму квартиры за период просрочки, а также по строительным недостаткам и дефектам квартиры. Тел.

Юридический центр RegPractic
Бесплатно рассчитаем неустойку. Предоставим рекомендации в какой суд лучше обратиться с иском. Расскажем о компенсации убытков по строительным недостаткам. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Комментарии ( 11 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти
l

Здравствуйте. В договоре переуступки прав я получаю право требовать от застройщика передачи в собственность квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома.
По главному договору ДДУ планируемый срок окончания строительства 1 июля 2017 года. Мы же договор переуступки заключили в 2018 году, в нем конкретных сроков сдачи нет.
По факту разрешение на ввод дано в декабре 2019, акт приемки подписали в феврале 2020. Просрочки по стройке получается нет?
Ответить
Поделиться
Admin
lensura

1. Срок просрочки рассчитывается с даты, когда квартира по условиям договора долевого участия должна быть передана по акту. Этот срок является существенным условием ДДУ. Срок окончания строительства такой датой не является.

Следовательно, нужно пересмотреть договор долевого участия, чтобы найти этот пункт. Подробнее об этом здесь https://regpractic.ru/raschet-neustoyki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-ddu-214-fz.html#raschet4 Если возникнут сложности, присылайте договор, поможем определить дату начала просрочки.

2. Кроме того, следует обратить внимание на возможный пропуск срока исковой давности. Подробнее об этом здесь https://regpractic.ru/srok-iskovoj-davnosti-po-ddu.html
Ответить
Поделиться
С

Застройщик не устраняет недостатки, затягивает ответ на претензию. Что делать дальше? Ждать ответ, писать повторную претензию или идти в суд?
Ответить
Поделиться
Admin
Сергей

Сразу в суд, ответ на претензию для этого не нужен. Достаточно доказательств направления претензии застройщику (чтобы в штрафе по ЗоЗПП не отказали)
Ответить
Поделиться
Д

Добрый вечер! А вопросами возмещения ущерба Вы занимаетесь?
Ответить
Поделиться
Admin
Дарья

Занимаемся взысканием с застройщика убытков по строительным недостаткам.
Ответить
Поделиться
Е

Позвонила по вашему номеру телефона для получения помощи по расчету просрочки, мне предложили читать внимательно все их статьи и думать )) Рассчитали))
Ответить
Поделиться
Admin
Елена

Добрый день, Елена! Возможно юрист в этот момент был в судебном заседании. В таких ситуациях мы просим перезвонить или воспользоваться калькулятором, выложенным на сайте. Бывает, когда участник долевого строительства задаёт вопрос, который подробно разобран в одном из разделов нашего сайта. Тогда судебный юрист поясняет, в каком разделе сайта анализируется ситуация дольщика и после просит перезвонить, если будет что-то непонятно.
Ответить
Поделиться
Admin
Администратор

Администратор
, Также любые вопросы можно писать в комментариях. Постараемся оперативно ответить.
Ответить
Поделиться
Е

Добрый вечер! Нужно ли ждать подписания передаточного акта, чтобы направить застройщику претензию по неустойке? Как в таком случае правильно произвести расчёт по ДДУ?
Ответить
Поделиться
Admin
Елена

Претензию нужно направлять не дожидаясь подписания передаточного акта. В претензии произвести расчёт неустойки на дату её направления. На дату рассмотрения иска уточнить исковые требования в сторону их увеличения.
Ответить
Поделиться
Юридический центр RegPractic 2011-2021