Бесплатные консультации юриста МГЮА по расчёту неустойки и взыскания компенсации в суде за просрочку застройщика, тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Обзор обстоятельств, влияющих на размер компенсации за просрочку застройщика


Тел. юриста 8-903-120-51-06

В настоящем юридическом обзоре мы проанализируем обстоятельства, влияющие на размер компенсации за нарушение сроков строительства. Основное внимание уделим вопросу снижения неустойки судом. Отделим вымысел от реальности, развеем мифы. Обсудим типичные ошибки, которые чаще всего допускают дольщики. Расскажем про слабые места защиты застройщика. Объясним, что размер снижения неустойки является обстоятельством на который можно влиять.

Результат такого влияния можно измерить в процентах. Достаточно сопоставить размер заявленной в иске неустойки к общей сумме присуждённых судом денежных средств. Чем выше этот показатель, тем успешнее юрист завершил свою работу. При публикации нашей судебной практики мы всегда указываем такие коэффициенты, чтобы можно было оценить работу юристов нашего юридического центра. Однако кроме юриста на этот коэффициент влияет ещё ряд игроков. К ним относятся суд, судья, уровень представителя ответчика и качество проведенной досудебной работы с застройщиком со стороны истца.


Причины влияющие на размер присуждённой судом неустойки за просрочку по ДДУ

Снижение неустойки по ДДУ регулируется ст. 333 ГК РФ. Указанная правовая норма даёт право суду уменьшать размер штрафных санкций, даже в ситуациях, когда такой размер предусмотрен договором или законом. Если упрощённо, законодатель даёт право суду использовать понятие "несоразмерность" на своё усмотрение в довольно широких пределах. Судья по первой инстанции наделён законодателем правом единолично решать, какая неустойка соразмерна нарушенному обязательству, а какая нет.

Можно сколько угодно обсуждать вопрос, почему суды снижают неустойку, если в законе определён её размер. Юристы из года в год выслушивают этот вопрос. Однако на право суда это повлиять никак не может. Юристы не могут поменять законодательство. Однако они могут повлиять на размер снижения неустойки или добиться её взыскания в полном объёме. Право на снижение, это не обязанность суда, мы неоднократно взыскивали 100% неустойки и штрафа. Это подтверждается нашей судебной практикой. В настоящей статье мы вас научим, как это сделать самостоятельно.

Дольщик может повлиять на степень снижения неустойки по ДДУ, а также взыскать её в полном объёме.


Зависимость неустойки от суда, рассматривающего дело по просрочке застройщика

Cуд является одним из ключевых игроков, от которого зависит размер неустойки и штрафа. Как мы пояснили, судья наделён правом снижать неустойку. Добавим, что суд может снижать не только неустойку, но ещё и штраф по закону о защите прав потребителей. Штраф немаленький. За неудовлетворение требования дольщика суд присуждает до 50% от размера неустойки по ДДУ. Так вот. Судья имеет право, но не обязанность уменьшать размер исковых требований. Значит ли это, что судья произвольно штампует решения указывая суммы неустойки наобум?

Отнюдь. На судью влияние оказывает среднестатическая практика конкретного суда по аналогичным делам, на которую в свою очередь влияет позиция судов апелляционной инстанции. Как это происходит? Как мы знаем, никаких чётких критериев "несоразмерности" законодатель не указывает... Судью или судей конкретного суда может поправить судебная коллегия судей апелляционной инстанции. Если решения судей определённого суда, в большинстве своём очень хорошие, апелляционная инстанция начинает их отменять, присуждая неустойку в меньших размерах.

Если решения слишком плохие, может скорректировать их в сторону увеличения. При этом постоянная отмена апелляционной инстанцией решений конкретного судьи весьма негативно сказаться на его репутации. При этом для судьи совершенно не имеет значения в какую сторону апелляционная инстанция изменила неустойку, в большую или в меньшую. Факт для судьи, что его решение апелляция "не засилила", т.е. не оставила без изменения. А ему это надо? Разумеется, что не надо, поэтому судьи держат курс по ветру. Т.е. подстраиваются под средние показатели по конкретному суду. Вот такие показатели и отслеживаются юристами по ДДУ, специализирующимися на взыскании неустойки за просрочку застройщика.


Рассказываем, как взыскать максимально в суде с застройщика, допустившего просрочку передачи квартиры по акту


Статические данные по снижению неустойки за просрочку застройщика в различных судах Москвы и Московской области

Суды, в которых снижение неустойки более чем в два раза, статистически является вероятным

  • Балашихинский городской суд Московской области;
  • Мытищинский городской суд Московской области;
  • Железнодорожненский городской суд Московской области;
  • Королёвский городской суд Московской области;
  • Рузский районный суд Московской области;
  • Домодедовский городской суд Московской области;
  • Подольский городской суд Московской области;
  • Химкинский городской суд Московской области;
  • Раменский городской суд Московской области;
  • Бутырский районный суд г.Москвы;
  • Лефортовский районный суд г.Москвы;
  • Симоновский районный суд г.Москвы.

Рекомендуемые суды, для взыскания неустойки с застройщика. Здесь неустойку снижают более гуманно.

  • Тушинский районный суд г.Москвы;
  • Красногорский городской суд Московской области (в качестве минуса, долгое получение исполнительного листа);
  • Видновский городской суд Московской области (в качестве плюса, скорость рассмотрения дела. Дело по существу часто рассматривается на предварительном судебном заседании. При этом, у многих судей, можно сразу после заседания получить мотивированное решение);
  • Никулинский районный суд г.Москвы;
  • Коптевский районный суд г.Москвы;
  • Останкинский районный суд г.Москвы;

Вышеуказанная статистика является ориентиром. Сегодня одни суды взыскивают лучше других, а завтра наоборот. Поэтому целесообразно перед подачей иска проконсультироваться у юриста, куда его лучше подавать. У вас есть варианты. Бесплатно консультируем по таким вопросам. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч. Обращайтесь, поможем выбрать суд. Наши юристы постоянно держат руку на пульсе. Наши цены на юридические услуги вас заинтересуют.


Как выбрать "правильный" суд для взыскания компенсации за просрочку застройщика?

Выбрать суд можно из следующих вариантов. Иск можно подать по месту постоянной регистрации истца, "юридическому адресу" ответчика, по адресу нахождения жилищного комплекса и наконец по адресу временной регистрации истца. На последнем пункте остановимся подробнее. Если приложить к иску документ подтверждающий временную регистрацию, то в большинстве случаев суд примет иск к своему производству. К иску желательно, но не обязательно приложить выписку из домовой книги по месту временной регистрации или справку из ТСЖ о том, что вы реально там проживаете.

Если у суда будут сомнения, исковое заявление могут вернуть истцу (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК). Остерегайтесь обращения в организации, которые предлагают сделать недорогую временную регистрацию, к добру это не приведёт. Также не просите юристов этим заниматься. Серьезные юристы занимаются только судебной работой и не промышляют оказанием подобных услуг. Впрочем, дольщику это и не нужно, так как решить такой вопрос несложно и самостоятельно.


О взыскании неустойки в суде по адресу временной регистрации истца

Целесообразно сделать временную регистрацию в целях взыскания просрочки с застройщика в нужном суде. Только не нужно на этом экономить, так как настоящая временная регистрация стоит дороже подделок. Судебная практика по этому вопросу следующая. Если сумма просрочки большая, разница в решениях разных судов по одному и тому же застройщику при сходных обстоятельствах может достигать сотен тысяч рублей. Таким образом, при одинаковой стоимости квартиры и сроке просрочки, один суд присудит миллион, а другой сто тысяч. Ещё раз. Мы рекомендуем делать только официальную временную регистрацию. Экономить на копейках здесь нет никакого смысла. Потраченные на регистрацию деньги отобьются в суде при взыскании неустойки. Чтобы быть уверенным, что вас не обманывают, скажите, что хотите лично присутствовать при выдаче документа о временной регистрации, а потом будете её проверять в ФМС.


О преимуществах подачи исков в суды Москвы и Московской области по сравнению с другими субъектами Российской Федерации

За пределами Московской области подавать иски в суды к застройщикам по просрочкам не рекомендуем. Ничего хорошего из этого не выйдет. В регионах уровень зарплат значительно ниже и суммы по неустойкам суды присуждают в меньших размерах, чем в Москве или Московской области. В данном случае лучше всего подаваться по адресу временной регистрации. Однако, нужно предварительно навести справки о судебной практике по суду, в который планируете подать иск. Если неустойку там сильно режут, целесообразно сделать официальную временную регистрацию под другой суд. Посмотрите нашу судебную практику, где мы в Москве по временной регистрации взыскали 100% неустойки и штрафа по застройщику из Краснодарского края.


Влияние юриста ответчика на степень снижения неустойки по ДДУ

Представители ответчиков в суде ведут себя по-разному. Есть совершенно пассивные, которые всем своим видом говорят "мне всё равно, что суд присудит". Такие представители застройщиков способны только подать заявление о снижении неустойки по ДДУ. Как следует её обосновать, они не могут. Для наших юристов, такие ответчики просто подарок. Бить их в суде легко, впрочем, они особо и не защищаются. Однако такие юристы у застройщиков встречаются, к сожалению редко. Если такие лентяи и попадаются, то в основном у небольших застройщиков, которые строят один жилой дом или два. У "сетевых застройщиков", например таких, как ПИК, МИЦ, ПСН, Лидер, Самолёт, А101, Дон Строй, Интеко и многие другие, весьма отменные юристы.

Неподготовленному истцу в суде могут показаться просто монстрами, разобьют в пух и прах. Такие юристы к судам готовятся основательно. Притаскивают в суды возражения толщиной по полтора сантиметра (это не шутка). Тщательно мотивируют причины по которым суд должен снизить неустойку. Это и договоры с подрядными организациями, которые подвели застройщика. Это и госораны, которые затянули с согласованием изменений в проектную документацию. Это и письма о переносе сроков строительства и направленные дольщикам предложения о подписании дополнительных соглашений и многое другое. Это и понятно, они замотивированы на результат. Если коэффициент взыскания неустойки у юриста застройщика менее норматива, то его наказывают, а могут даже уволить.

Однако наши юристы уже давно изучили все "хитрые ходы" юристов застройщика. Дело в том, что в суды ходят от одних и тех же застройщиков, одни и те же юристы. Мы к ним привыкли и заранее знаем, что они принесут на заседание, что будут говорить в суде. Мы ко всему заранее готовы. Поэтому у нас такая хорошая судебная практика.



Хотите узнать больше о наших юридических услугах во взысканию компенсации за просрочку застройщика?


Суды по ДДУ - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 - 23 ч.


Взыскание компенсации с застройщика по ДДУ Ответы юриста на вопросы

  • В ДДУ определена подсудность судебного спора.
  • Вопрос: В ДДУ указано, что споры рассматриваются по месту нахождения застройщика. Могу я подать исковое заявление по месту своей регистрации? Будет иметь значение: регистрация временная или постоянная?
    Ответ: Можете. Нужно в иске заявить о признании этого пункта недействительным со ссылкой на ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП. Временная регистрация или постоянная, значения для суда это не имеет. Главное чтобы временная регистрация была официальной.

  • О внесении исправлений от руки в акт приёма-передачи квартиры.
    Вопрос: Застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры. Можно от руки внести в него исправления? Например, что есть претензии по срокам передачи квартиры, а также имеются материальные претензии к застройщику.
    Ответ: Ничего исправлять от руки в акте не нужно. С приписками в акте нельзя будет получить свидетельство о собственности в Росреестре (пункт 3 статьи 18 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если есть замечания, следует написать их в отдельном письме и направить застройщику почтой по юридическому адресу с описью вложения.
  • В подписанном акте приёма-передачи квартиры есть сомнительные пункты.
    Вопрос: В подписанном АПП есть пункты о том, что "стороны не имеют финансовых претензий друг к другу" и "участник долевого строительства не имеет претензий срокам передачи квартиры". Может суд отказать во взыскании неустойки или срезать её на этом основании?
    Ответ: Если в суде будет опытный юрист, то проблем у истца не будет. Нашим юристам эти пункты не мешают в суде успешно взыскивать неустойки. Суд на этом основании нам неустойку не режет.
  • Подсудность при регистрации супругов в разных местах.
    Вопрос: ДДУ на двоих с женой. Зарегистрированы в разных местах. Можно подать иск в суд по месту регистрации любого из супругов?
    Ответ: Да. Иск можно подать в суд по месту регистрации любого из супругов (ч.ч. 1, 2 ст. 40, ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП).
  • Штраф по закону о защите прав потребителей
    Вопрос: От какой суммы суд считает штраф? От заявленной в иске или от присужденной суммы?
    Ответ:
    От присужденной суммы. При этом на практике суд может снизить не только сумму неустойки, но и сумму штрафа.
  • Определение цены иска по договору долевого строительства и как это влияет на размер госпошлины.
  • Вопрос: Нужно ли платить госпошлину по искам о взыскании компенсации за просрочку застройщика?
    Ответ:
    Нужно, если цена иска превышает 1 000 000 рублей (подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ). В цену иску не входит: штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы (в виде расходов на нотариальную доверенность и на юриста). В цену иска входит: неустойка и убытки (в виде расходов по найму квартиры или переплаты процентов по кредиту). Например, цена иска 1 700 000 руб. Расчет госпошлины следующий: 1 700 000 - 1 000 000 = 700 000*0,5% = 3 500 руб. При этом сумма госпошлины не может превышать 60 000 руб. (абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

  • Описки и арифметические ошибки в решении суда.
    Вопрос: Нужно ли исправлять ошибки в решении суда о взыскании компенсации за просрочку застройщика? Есть расхождения сумм неустойки в мотивировочной и резолютивной части.
    Ответ:
    Желательно исправить. Если застройщик станет обжаловать решение, суд апелляционной инстанции, обнаружив арифметические ошибки или описки, может отправить дело обратно в суд первой инстанции на исправление ошибок в решении, руководствуясь абз. 2 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 г. №13. На ровном месте можно потерять время и позже получить исполнительный лист. Сегодня у застройщика деньги есть, а завтра их может и не быть. В данном случае время работает на застройщика.
  • Налогооблагаемая база по НДФЛ в части взыскания денег с застройщика.
  • Вопрос: Неустойка и штраф облагаются подоходным налогом?
    Ответ:
    Да, по ставке 13 процентов. Пункт 7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). Моральный вред, убытки, судебные расходы подоходным налогом не облагаются.

  • Приложения к претензии о просрочке застройщику.
  • Вопрос: Нужно прикладывать к претензии застройщику копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату?
    Ответ:
    К претензии прикладывать не надо. Указанные документы нужно приложить только к исковому заявлению.

  • Уведомление о переносе сроков передачи квартиры.
    Вопрос: Как реагировать на уведомление от застройщика о переносе сроков передачи квартиры с предложением подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия?
    Ответ:
    Нужно письменно ответить, что вы не согласны на подписание ДС к ДДУ о продлении срока передачи вам квартиры. Аргументируйте, что застройщик не предоставил никаких предложений по поводу компенсации за просрочку. Указывать какие-либо суммы компенсации в ответе не нужно. Обсуждение сумм лучше вести только по телефону. Всерьез рассчитывать на добровольную компенсацию со стороны застройщика не стоит. Перед отправкой ответа лучше посоветоваться с юристом.
  • Влияние одностороннего акта приёма-передачи на взыскание неустойки.
    Вопрос: Застройщик составил односторонний акт. Могу я взыскать неустойку?
    Ответ: Да, но только с юристом. Дело не простое. Бывают в суде отказы в удовлетворении исковых требований за любой период просрочки. Такие случаи были Симоновском и ряде других судов. Лучше заранее вникнуть в детали судебного спора. Обычно в таких случаях удаётся взыскать неустойку по дату подписания одностороннего акта (п. 25 Обзора практики… с участием граждан в долевом строительстве, утвержден Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). Если акт составлен безосновательно, его можно оспорить в суде одновременно с взысканием неустойки.
  • Возврат судом иска.
    Вопрос: Подали иск на неустойку. На сайте суда прочитали, что иск подлежит возврату, так как дело не подсудно данному суду. Какие могут быть причины?
    Ответ: Лучше дождаться определения суда о возвращении иска (ст. 135 ГПК). Может только предположить, что причиной могут быть:
    • пункт в ДДУ о договорной подсудности, который истец не просил признать недействительным в иске;
    • сомнение суда в документах, подтверждающих факт временной регистрации на территории, подсудной данному суду;
    • сумма неустойки менее 50 тыс. рублей.

  • Счета застройщика в разных банках.
    Вопрос: Как мне узнать все счета застройщика?
    Ответ:
    Информацию о счетах застройщика можно получить в ИФНС. Налоговая через семь дней обязана предоставить (п. 10 ст. 69 ФЗ N 229-ФЗ). Если счетов будет много, поговорите с юристами. Они подскажут в какой банк лучше обратиться.
  • Услуги по исполнительному производству.
    Вопрос: Исполнительный лист о взыскании неустойки с застройщика лучше передать в банк или судебным приставам?
    Ответ:
    Через банк будет намного быстрее. Нужно только знать в какой банк подавать исполнительный лист. Если не знаете, обращайтесь, поможем найти деньги.
  • Влияние ссылок в иске на пленумы Верховного суда Российской Федерации.
    Вопрос: Насколько целесообразно в иске о взыскании неустойки с застройщика ссылаться на разъяснения Пленумов ВС РФ? Есть мнение, что суды внимания на них не обращают.
    Ответ:
    В иске участник долевого строительства или его представитель должны привести все аргументы в защиту своей позиции. Разъяснения пленумов ВС РФ имеют большое значение при вынесении судами решений по конкретным делам.
  • Срок исковой давности при взыскании неустойки.
    Вопрос: Какой срок исковой давности при взыскании неустойки?
    Ответ: Три года.
  • Взыскание неустойки с застройщика после продажи квартиры по ДКП.
    Вопрос: Квартира продана по договору купли-продажи. Могу я взыскать неустойку?
    Ответ: Да, в переделах срока исковой давности. Однако, суд срежет неустойку сильнее, чем до продажи или подписания акта приёма-передачи квартиры.
  • Взыскание неустойки после продажи квартиры по договору уступки.
    Вопрос: Продал квартиру по договору уступки. У меня есть право по взысканию неустойки?
    Ответ: Право по взысканию неустойки перешло к новому участнику долевого строительства, если в договоре цессии не было оговорено, что право по взысканию неустойки не переходит к новому участнику.
  • Инициирование процедуры банкротства застройщика при неоплате неустойки по исполнительному листу.
    Вопрос: Застройщик не производит оплату неустойки по исполнительному листу более трех месяцев. Сумма неустойки более 1 000 000 рублей. Требованиям п. 2 ст. 33 Закона о банкротстве (ФЗ №127-ФЗ) сумма и срок соответствуют. Что делать?
    Может ли участник долевого строительства инициировать процедуру банкротства застройщика при неоплате по исполнительному листу?
    Ответ:
    Неустойка не учитывается при наличии признаков банкротства застройщика (абзац 4 п. 2 ст. 4 ФЗ-127 О банкротстве). Таким образом, дольщик может участвовать в деле о банкротстве, но не может инициировать саму процедуру банкротства застройщика при неоплате неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем, не ждать подписания акта, а как можно раньше обращаться в суд о взыскании компенсации за просрочку застройщика.
  • Расчет процентов при просрочке застройщика, если квартира не передана по акту приема-передачи.
  • Вопрос: На какие даты считать пени при просрочке застройщика, если квартира до подписания претензии еще не передана по акту приема-передачи?
    Ответ:
    Рассчитываем неустойку на следующие даты:
    • в претензии рассчитываем неустойку на дату отправки застройщику по почте;
    • в исковом заявлении на дату подачи в суд;
    • на дату рассмотрения в суде увеличиваем исковые требования.

  • Банковские ставки и расчёт неустойки по ДДУ?
  • Вопрос: Квартиру застройщик должен был передать квартиру весной 2017 года, однако передал по акту только в мае 2019 года. Расчёт неустойки делать по периодам или на дату подписания акта приёма-передачи квартиры?
    Ответ: Неустойку рассчитываем по ключевой ставке ЦБ РФ. Если по периодам действия ставок общая сумма неустойки будет больше, чем на дату акта, то лучше считать по периодам. Если наоборот, то считать неустойку на дату подписания акта. Суд не может выйти за рамки исковых требований, поэтому просите больше. Судебная практика по этому вопросу до сих пор не сложилась. Наш калькулятор неустойки по ДДУ правильно рассчитает неустойку для суда и укажет в расчёте нужные ставки в зависимости от периода просрочки.

  • Отложение судебного заседания по делу о просрочке застройщика в связи с уточнением исковых требований.
  • Вопрос: Квартира не передана по акту. Представитель ответчика был на предварительном заседании. Возможно будет и на основном. Есть смысл увеличить исковые требования к застройщику на момент рассмотрения дела по существу? Как сделать, чтобы суд не отложил заседание в ответ на поданное уточнение исковых требований? Ответ: Уточняться нужно обязательно, от этого зависит размер неустойки. Однако уточнение иска является одним из оснований отложения судебного заседания. Особенно, если представитель застройщика не явится в суд или будет настаивать на отложении в целях ознакомления с уточнениями исковых требований. Как с этим бороться? В иске указать два периода до даты подписания иска и да даты рассмотрения дела по существу. На основном судебном заседении подавать не уточнение, а расчет неустойки на дату рассмотрения иска по существу. Такая элементарная процессуальная хитрость, позволит и уточниться и избежать отложения дела.

  • Ходатайство застройщика о снижении неустойки по 333 ГК РФ.
  • Вопрос: Может ли застройщик направить в суд заявление по почте, без личного присутствия в судебном заседании? Ответ: Да, юрист ответчика может направить ходатайство о снижении неустойки по 333 ГК в суд по почте.

  • Засланные казачки и влияние исков по неустойкам к застройщику на его финансовое положение
  • Вопрос: Могут ли дольщики своими исками ухудшить финансовое положенеи застройщика? Ответ: Засланные казачки застройщиков активизировались на форумах и агитируют дольщиков не подавать иски. Некоторые дольщики всерьёз полагают, что предъявляя иски на неустойку они ухудшают финансовые показатели застройщика. Такие рассуждения подкрепляются предположениями, что "мы с застройщиком в одной лодке" и "если все будут подавать иски на неустойки, то строительство затянется". Об этом пишут проплаченные боты застройщиков, которые есть на любом форуме по новостройкам. Такая позиция не выгодна дольщику по следующим причинам:
    • Во-первых. Нет никакого "мы", застройщик думает о своей выгоде, а дольщик о своей;
    • Во-вторых. Неустойки уже заложены в бюджет строительной компании ещё до начала строительства.
    • В-третьих. Неустойка за просрочку строительства является каплей в бухгалтерском балансе застройщика. Поданные иски никак не могут обанкротить застройщика.
      Думайте о своей выгоде и не слушайте проплаченных ботов строительных компаний.
Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!
Неустойка с застройщика - Тел. 8-903-120-51-06