О признании права собственности на квартиры и нежилые, а также доли в объектах незавершённого строительства
Помощь в регистрации собственности, а также в признании права через суд. Обжалование отказа или приостановления регистрации в Росреестре. Бесплатные консультации судебного юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
Примеры судебных решений
Зачем признавать право собственности через суд?
- Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
- Для регистрации права в Росреестре при отсутствии передаточного акта.
- Компания по достройке дома вместо застройщика-банкрота не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать.
Оценим перспективы дела по вопросу признанию права собственности на квартиру или нежилое помещение, апартаменты, машиноместо или кладовую. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
Пример признания права собственности на квартиру в арбитражном суде Московской области
- Дом введён в эксплуатацию
- Присвоен почтовый адрес
- Отсутствует акт приёма-передачи квартиры.
- На момент подачи иска в суд в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства.
Пример с машиноместом и кладовым помещением в арбитражном суде
- В судебном заседании доказано, что истец фактически владеет и несёт бремя содержания нежилых помещений
- Паркинг и дом с кладовым помещением введён в эксплуатацию
- Отсутствует акт приёма-передачи парковки и кладового помещения.
- На момент подачи иска в отношении АО "Континент проект" введена процедура конкурсного производства.
Признание собственности на квартиру в арбитражном суде города Москвы
- В отношении застройщика ввели конкурсное производство
- Застройщик успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Суд удовлетворил заявленное требование о праве собственности на квартиру.
Признание собственности на машиноместо в арбитражном суде
- Застройщик признан банкротом
- Для признания права собственности предоставляли РВЭ.
- Арбитражный суд удовлетворил наш иск о признании права собственности на машиноместо.
Пример с квартирой по договору паенакопления об участии в ЖСК
- Дольщик заключил договор с ЖСК "Зодчий", у которого ПДКП с СУ-155
- Сложность в определении ответчика и доказывании обстоятельств по делу.
- На первый взгляд кажется, что ответчиком будет сторона с которой у дольщика договорные отношения. Однако это не всегда так, включая и это судебное дело.
Пример с квартирой по предварительному договору купли-продажи (ПДКП)
- Дольщик покупал квартиру по ПДКП по договору уступки, т.е. не у застройщика напрямую.
- На момент обращения дольщика к юристу в отношении застройщика введена процедура банкротства.
- Указанные обстоятельства меняют подведомственность на суд общей юрисдикции и усложняют процесс доказывания прав на квартиру.
- Для признания права собственности потребовался кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, РВЭ и постановление администрации о присвоении почтового адреса.
Реутовский суд признал за истцом право собственности на квартиру по нашему иску в суде общей юрисдикции.
Признание права собственности на долю в объекте незавершённого строительства в суде общей юрисдикции Московской области по жилому помещению
- Застройщиком не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию
- 22.11.2018 подан почтой иск по квартире о признании права собственности в Люберецкий суд
- 23.11.2018 в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства
- 30.05.2019 суд вынес решение в пользу истца.
Признание собственности на нежилое помещение (доля) в Московском областном суде
- Химкинкий суд отказал в иске.
- На решение суда наш юрист подал апелляционную жалобу.
- Мособлсуд отменил решение Химкинского суда и вынес новое решение, в которым удовлетворил исковые требования по признанию права на нежилое помещение (долю).
Пример признания права собственности на четыре нежилых помещений в Раменском суде Московской области
- У истца имелись права на четыре помещения с площадями: 129 кв.м., 140 кв.м., 206 кв.м. и 201 кв.м.
- Ответчик возражал против определения площади на основе экспертизы предоставленной истцом, однако суд согласился с позицией нашего юриста.
- 13.08.2018 ввод в эксплуатацию.
- 29.08.2018 присвоение почтового адреса.
- 15.11.2019 подан иск в суд общей юрисидикции в упреждение возможного банкротства застройщика.
- 11.02.2020 арбитражный суд ввёл в отношении застройщика процедуру наблюдения (через три месяца после подачи нашего иска). Инициатором банкротства выступила ИФНС России №1 по г. Москве
- 20.01.2020 суд вынес решение в пользу истца, которое вступило в законную силу.
В мотивировочной части решния судья Землемерова О.И. отметила, что иного способа защиты нарушенного права, кроме признания права собственности за дольщиком в судебном порядке для дальнейшей постановки на кадастровый учёт и законной регистрации объектов недвижимости у истца не имеется.
Признание права собственности долю в объекте незавершённого строительства в Видновском суде по нежилому помещению
- У истца имелось право на нежилое помещение.
- Застройщик признан банкротом.
- Для признания права собственности потребовалось предоставить в суд письмо Госстройнадзора о степени строительной готовности здания.
Признание на долю в Щербинском суде по мансарде
- У истца имелась нежилая мансарда с площадью: 63 кв.м.
- Для признания права собственности потребовалось предоставить в суд выписку из ЕГРН.
Собственность (доля) на нежилое помещение (стадия котлована) в Одинцовском суде
- По факту вместо дома есть только котлован.
- Площадь нежилого помещения по ДДУ - 60 квадратных метров.
- Если не признать право собственности, то недвижимость дольщика пополнит конкурсную массу.
- Делали через экспертизу строительной готовности, чтобы обосновать наличие хотя бы чего-то, кроме ямы в земле.
Внесение в реестр просуженной неустойки после признания застройщика банкротом
- Дольщики до банкротства застройщика отсудили с него неустойку, штраф, моральный вред, судебные расходы и убытки.
- Если не подать соответствующее заявление в арбитражный суд, то все требования останутся за реестром.
- Определением арбитражного суда Московской области все требования дольщиков внесены в реестр.
Исполнительное производство в отношении застройщика-банкрота прекращается. Распределять деньги будет конкурсный управляющий по итогам формирования конкурсной массы. Для этого нужно получить выложенное судебное определение.
Включение в реестр непросуженной неустойки
- Дольщик не успел просудиться по неустойке до банкротства.
- Включили в реестр 1 000 000 рублей.
Признание прав на недвижимость в суде требует большого опыта у юристов, подтверждённого судебной практикой. Обращайтесь, мы вам поможем! Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
Разное полезное
Признание права в суде общей юрисдикции
В районном или городском суде можно признавать право собственности на любые объекты недвижимости. Главным условием для этого является отсутствие факта о введении в отношении застройщика любой процедуры банкротства.
Важно, чтобы иск был подан в суд общей юрисдикции до банкротства, если введут позже это не так страшно. В подавляющем большинстве случаев судья рассмотрит иск по существу вне зависимости от факта, что застройщика признают банкротом после даты его подачи.
В случае признания права собственности в суде общей юрисдикции совсем не обязательно, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком не получено, мы признаем в суде право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
В судебном решении будет указано например так. Призанить право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры с условным номером таким-то, расположенной на таком-то этаже в доме по строительному адресу такому-то.
Чем раньше иск будет подан в суд о признании права собственности, тем больше шансов на положительный исход судебного дела.
Признание права в арбитражном суде
В арбитражном суде признаются права на объекты недвижимости, когда в отношении застройщика уже введена процедура банкротства. При этом, иск подлежит удовлетворению в случае получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В этом главное отличие признания права собственности в суде общей юрисдикции и арбитражном суде. В СОЮ можно признать право на объект долевого строителльства не введённого в эксплуатацию, а в арбитражном суде нельзя. Разумеется в каждом правиле есть исключения, именно поэтому и необходима предварительная консультация юриста.
Список документов для оформления собственности
- Договор долевого участия плюс документы по оплате, договор уступки (при наличии), переписка с застройщиком.
- Предварительный договор плюс документы подтверждающие оплату (платежные поручения, приходный кассовый ордер).
- Договор паенакопления с ЖСК плюс документы подтверждающие выплату пая, протокол о принятии дольщика в члены ЖСК, договор участия в ЖСК и др., подробнее здесь.
Вне зависимости от схемы покупки квартиры: если необходимые документы у вас отсутствуют, подадим ходатайство об истребовании через суд. В зависимости от предмета иска и практики конкретного суда, может потребоваться разрешние на ввод объекта в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса, справка госстройнадзора о степени строительной готовности объекта и выписка из ЕГРП.
При этом не обязательно получать эти документы самостоятельно, так как скорее всего они у нас есть архиве, поскольку мы судились практически по каждому застройщику в Москве и Московской области.
Признаки скорого банкротства застройщика
- длительное время не может передать квартиру по акту;
- не платит дольщикам по исполнительным листам;
- на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе "банк данных исполнительных производств" скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
- на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
- в арбитражный суд поданы заявления от юридических лиц о признании застройщика банкротом (это край и дожидаться последнего китайского предупреждения нет никакой необходимости).
О рисках дольщиков с нежилыми более семи квадратных метров
Если ДДУ на нежилое помещение площадью более семи квадратных метров, а застройщик в предбанкротном состоянии, следовательно, вы в группе риска. В случае введения в отношении застройщика конкурсного производства такое помещение нельзя включить в реестр и после достройки дома получить его в натуре.
Помещение пойдет в конкурсную массу, а дольщику положена его стоимость. Однако получение деньг с банкрота весьма сомнительная перспектива. Исключения закон о банкротстве делает только для жилых помещений, машиномест без ограничения площади и нежилых помещений менее семи квадратных метров.
Что делать? Идеальный вариант подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на нежилое помещение до признания застройщика банкротом. Т.е. на этапе появления признаков банкротства застройщика.
Плохо, если застройщик уже признан банкротом. Разница здесь следующая. В первом случае (до банкротства) иск подаётся в суд общей юрисдикции и без проблем там рассматривается по существу.
Во втором случае (после признания застройщика банкротом), суд общей юрисдикции может вернуть иск или прекратить производство по делу. В определении суд указывает, что после введения процедуры банкротства дело уже подведомственно арбитражному суду.
Если подать иск в арбитражный суд, скорее всего будет отказ в удовлетворении иска. Пока сложилась именно такая судебная практика. Мы в таких случаях подаём частную жалобу и отменяем определение суда общей юрисдикции, однако это дополнительный риск для дольщика.
Если нежилое помещение более семи квадратных метров и имеются признаки банкротства застройщика, нужно незамедлительно подавать иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Юридический центр RegPractic
Если сомневаетесь насчет перспектив банкротства вашего застройщика, позвоните нам. Мы активно занимаемся взысканием неустоек по договорам долевого участия и раньше всех знаем, какие застройщики перестали платить по исполнительным листам. Следовательно, сможем поделиться с вами такой информацией.
Варианты договорных конструкций по которым приходится судиться
Договор долевого участия (ДДУ) по ФЗ-214 самая надежная схема оформления новостройки, если договор зарегистрирован в Росреестре. Тем не менее от банкротства застройщика защитить такой договор не может. По-прежнему самым надежным способом защиты является признание права собственности через суд.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) от ДДУ отличается тем, что не регистрируется в Росреестре и правила ФЗ-214 к нему не применяются. Застройщики обычно обещают заключить ДДУ после подписания ПДКП, но не всегда выполняют свои обещания. Правоотношения по ПДКП регулируются правовыми нормами ГК РФ и ЗоЗПП.
Договор паенакопления (ЖСК). Самая проблемная схема продажи квартир и весьма опасный для покупателя способ. Застройщик не рискует вообще ничем, а дольщик такого дома рискует всем.
Причины приостановок регистрации собственности у проблемных застройщиков
- дом либо квартира не стоит на кадастровом учёте.
- не приложен технический план.
- не предоставлена в МФЦ доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры.
- прекращены полномочия лица подписавшего ДДУ.
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные в МФЦ документы подлинные.
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
- не подписан акт о реализации или частичной реализации инвестиционного контракта.
- не подписан протокол окончательного распределения квартир из-за разногласия между администрацией и застройщиком либо между инвестором и заказчиком (дом построен, а инвесторы не делят имущество).
- застройщик не подготовил пакет разрешительной документации для регистрации первой квартиры в Росреестре.
- не оформлены документы на земельный участок.