Может ли квартира попасть в конкурсную массу?

По данным ФНС

Строительством ЖК «Томилино» занимается ООО «Специализированный застройщик ТомСтрой». ИНН 5027137386, ОГРН 1085027008164. Дата регистрации 03.07.2008 г.). Генеральный директор: Багаутдинов Рашит Ишбулдович. Уставный капитал вырос с 10 000 руб. до 153 975 111 рублей. Общество имеет двух участников:

• Багаутдинов Тимербулат Рашидович;
• Багаутдинов Рашит Ишбулдович, последнему ранее приладлежало 100% общества.

Организация с опытом: общество сдало в эксплуатацию два многоквартирных дома.

Cоглашение о реализации инвестиционного проекта

В рамках реализации инвестиционного проекта 5/2-5 от 01.03.2016 года, заключённого с администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области и администрацией муниципального образования городского поселения Томилино, компания обязуется в срок до 2022 года пятью этапами осуществить строительство 42 многоквартирных домов. Общая площадь всех помещений составит 292 тыс.м2. Кроме этого построят сопутствующую инфраструктуру в виде школы, двух детских садов, поликлиники и пр.

Ориентировочная стоимость проекта - 11,2 млрд.руб. Предполагается использование только денежных средства ООО «ТомСтрой». Участие бюджетными средствами не предусмотрено. Строительство одиннадцати корпусов является первым этапом строительства всего жилищного комплекса.

Сметная стоимость домов

Общую сметную стоимость строительства домов 1-й очереди можно оценить, по данным проектных деклараций, в сумму более 2,9 млрд.руб., а объем выполненных работ (за исключением корпусов 1 и 1А) от 5% до 50-55% от общего объема строительства. Общее количество квартир в корпусах 1-й очереди - 1 178 шт.

Насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 11,2 млрд.руб. в целом по строительству всего ЖК "Томилино", и 2,9 млрд.руб. по строительству домов первой очереди, в частности?

Показатели по данным проектных деклараций

Это финансовые показатели средней по размеру фирмы, которая либо вообще не демонстрирует прибыль, либо демонстрирует незначительные её размеры. Что хорошего в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга) над кредиторской задолженностью (то есть долга за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги).

Особенно это заметно по показателям за 3 квартал 2016 года. Иначе говоря, авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. Именно поэтому они должны. В принципе это не плохие показатели. Но соответствуют ли они объему строительства 1-й очереди в размере 2,9 млрд.руб.?

Кроме того, не понятно, почему происходит столь значительное отставание от графиков работ, если ООО "ТомСтрой" производит значительное авансирование строительства? Что бы ответить на эти вопросы посмотрим цифры финансовой отчетности, которые можно получить путем запроса на сайте Росстата.

Увы не возможно понять, что из себя представляла организация в финансовом отношении по состоянию на 01.01.2016 года (на дату последних отчетов хозяйствующих субъектов в России, которые размещены на сайте Росстата), по причине того, застройщик не сдавал отчетность в Росстат в 2016 году. Последняя сданная отчетность датируется периодом до 01.01.2015 года. Т. е. это весьма давняя отчетность, однако и она достаточно показательна.

Финансовые показатели

Данные на 01.01.2015 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2014 года).

Что мы видим из этой отчетности?

Прежде всего, значительный объем прочих внеоборотных активов в размере более одного млрд. руб. К прочим внеоборотным активам относятся объемы незавершенного строительства. То есть в 2014 году в «незавершенке» было около 1 млрд.руб.

Второе, что по состоянию на 01.01.2015 года размер доходов будущих периодов был отражен в размере более 2 млрд.руб. При этом в проектных декларациях отражена информация о том, что ООО «ТомСтрой» в конце 2014 года, а именно 30.10.2014 года и 25.12.2014 года (то есть до 01.01.2015 года) были сданы в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома в пос.Томилино по ул.Гоголя.

Иначе говоря, все затраты по фактически построенным и сданным в эксплуатацию домам были понесены полностью в конце 2014 года, а к началу 2015 года оставались не проданными квартир (или проданных квартир, по которым еще не произошла полная оплата) на 2 млрд.руб, потенциальные продажи которых и образовали доходы будущего периода. То есть уже в 2015 году компания обладала значительными активами (квартирами) продажа которых принесла бы значительный доход, достаточный для строительства 1-й очереди ЖК «Томилино». По факту же активные работы по строительству начались лишь в 2016 году. Несмотря на наличие финансовых возможностей работы не начинались.

О чем это может свидетельствовать? Данное обстоятельство может подтверждать информацию, которая есть в интернете, что затяжка со началом работ являлась следствием конфликта местных жителей и сопротивления их застройщику в строительстве, что в итоге привело к пересмотру параметров проекта в части этажности (уменьшение этажности строящихся домов ЖК "Томилино"). Новые проектные решения, новые сроки на согласование, соответственно задержка с началом строительных работ.

Отсутствие активной хозяйственной деятельности в 2015 году, возможно сказалось и на отсутствие информации о нем на сайте Росстата за 2015 год. Тем не менее, по итогам 2014 года были значительные активы. Можно ли предположить, что эти активы ждали своего часа и не использовались. В хозяйственной практике такое встречается нечасто.

Деньги должны работать и крутится. Следы возможного использования этих активов можно обнаружить уже в другой фирме, единственным директором и учредителем которой также является Багаутдинов Р.И. Это компания «Мегастройсервис», которая также зарегистрирована в Московской области. Эта компания вела довольно значительную строительную деятельность именно в 2015 году (по состоянию на 01.01.2016 года).

Финансовые показатели "афилированной" компании «Мегастройсервис»

Данные на 01.01.2016 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2015 года).

Это строительная компания имеет довольно значительный объем основных средств во внеоборотных активах (которые отражают объемы незавершенного строительства). Но самое главное в этих показателях, так это цифра заемных средств в размере более 1 млрд.руб.

Можно предположить, что таким образом часть наработанных фирмой ООО «ТомСтрой» (где единственным учредителем и директором был Багаутдинов Р.И.) в 2014 году активов, пока образовался вынужденный простой в осуществлении проекта строительства ЖК «Томилино», могло быть в 2015 году использовано фирмой «Мегастросервис» (где также единственным учредителем и директором является Багаутдинов Р.И.) для осуществление той своих строительных проектов.

Возможно следы использования наработанных в 2014 году активов можно обнаружить в других фирмах, где также единственным учредителем и директором является Багаутдинов Р.И.

Это фирмы:

• "ОмегаПлюс»", Республика Башкоторстан, зарегистрировано 05.09.2013 года (ИНН 0278203187).
• "Группа компаний "Рассвет", Республика Башкоторстан, зарегистрировано 05.09.2013 года (ИНН 0278901777).

Однако изучение отчетности этих фирм показало, что финансовые показатели «ОмегаПлюс» и «Группа компаний «Рассвет» не значительны, и не представляют интерес для описания возможностей этой группы компаний, единственным учредителем и директором которых является Багаутдинов Р.И. Там наработанные активы в 2015 году не использовались.

Здесь интересно другое. Название «Омега Плюс» сопоставимо с названием генподрядчика строительства «Омега». К сожалению по ИНН не удалось посмотреть финансовую отчетность генподрядчика, потому что простой поиск по названию не позволяет идентифицировать эту фирму. Слишком много организаций с этим простым названием зарегистрировано в Башкоторстане.

Несмотря на возможное использования части наработанных застройщиком ЖК «Томилино» активов в других строительных проектах, очевидно, что если даже это и имело место быть, то из приведенных цифр видно, что были использованы не все наработанные активы, а значит у этой компании, после согласования изменений в проектных решениях, осталось достаточно денежных средств и активов для начала работ по строительству первой очереди ЖК в 2016 году.

Кроме того, в базе данных ЕГРЮЛ имеется информация, внесенная 06.12.2016 года, об обременении в виде залога на долю учредителя в уставном капитале ООО «ТомСтрой» Багаутдинова Р.И. в пользу ПАО «Сбербанк» до 31 июля 2023 года включительно, что говорит о полученном в конце 2016 года кредитном финансировании со стороны ПАО «Сбербанк».

Это информация говорит, что возможно ускорение строительства, т.к. с начала 2017 года при финансировании строительства могут быть использованы не только свои денежные средства, а также денежные средства участников долевого строительства, но и кредитные ресурсы, что очевидным образом может привести к ускорению темпов строительных работ.

Также эта информация говорит о незначительных рисках этого строительного проекта. Перед предоставлением заемного финансирования ПАО «Сбербанк» проверил экономику проекта и гарантии возврата денежных средств. Специалисты ПАО «Сбербанк» высокого уровня и если они определили риски для банка, как незначительные, то и участники долевого строительства могут их также оценивать.

Вывод по инвестициям

Застройщик ООО «ТомСтрой» осуществляет строительство значительного количества домов ЖК «Томилино» со значительным отставанием от заявленных в проектных декларациях сроков. Между тем, финансовый анализ отчетности показывает его состоятельность и возможность осуществлять строительство, как минимум первой очереди, сметной стоимостью около 2,9 млрд.руб.

Кроме того, получено заемное финансирование со стороны ПАО «Сбербанк». Поэтому, проблем с финансированием, вероятно, общество не испытывает. Задержка со сроками строительства связана, также вероятно, с изменением проектных решений корпусов ЖК "Томилино", и понадобившимся для этого временем для изменения проектно-сметной и исполнительной документации, и согласование ее в государственных контролирующих инстанциях. Единственное, что осталось сделать к марту 2017 года, так это изменить в проектных декларациях сроки строительства и сдачи в эксплуатацию строящихся корпусов.