Банкротство застройщика

Признание права собственности при банкротстве застройщика. Помощь в обжаловании отказа или приостановления регистрации в Росреестре. Консультации судебного юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Шишов Алексей Борисович

Об авторе

Судебный юрист

Стаж с 2006 года

Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить правовую консультацию.

Признаки наступления банкротства застройщика

Если есть соответствующие предпосылки, следует заблаговременно признавать право собственности или включать требования в реестр участников долевого строительства.

• застройщик затягивает подписание передаточного акта по любым причинам;
• не платит дольщикам по исполнительным листам;
• на сайте ФССП несколько страниц информации о наличии неоплаченных исполнительных листов;
• в картотеке арбитражных дел много исков от юридических лиц к застройщику;
• в арбитражный суд подано заявление о признании застройщика банкротом (это совсем плохо и обращаться к юристу желательно до наступления этого события).

Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: ЖК "Новокосино 2" (ООО "ЭкпертСтрой"), ЖК "Белые Росы" (ООО "СтройКомфорт"), ЖК "Марьино град" (ООО "МарьиноСтрой"), ЖК "Спорт-Таун" (ООО "МарьиноСтройГрупп"), ЖК "Академ-Палас" (АО "ОСК"), ЖК "Нагорная 7", ЖК "Квартал Триумфальный" (ЗАО "ФЦСР"), ЖК "Федоскинская слобода" (ООО "Ё-ИНВЕСТ"), ЖК "Рождественский" (ООО "Ковчег"), ООО "СИНАРА", ЖК "Царицыно" (АО "МКХ"), все ЖК из группы СУ-155 по Москве и Московской области, все ЖК из группы Урбан (ЖК "Опалиха О3", ЖК Солнечная система, ЖК "Видный город", ЖК "Митино О2"), ЖК "Пятницкие кварталы" (ООО Саб-Урбан) и многим другим жилищным комплексам.

В настоящем юридическом обзоре мы расскажем, что необходимо предпринять дольщику, чтобы выйти с наименьшими потерями из сложившейся ситуации. Обращайте внимание на любую информацию о вашем застройщике. Когда обнаружите признаки возможного банкротства застройщика, сразу обращатесь к юристу. Тем более нужно поторопиться, если в отношении застройщика уже введна процедура конкурсного производства или наблюдения. В законе о банкротстве есть много разных сроков, которые не стоит пропускать.

Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика

Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.

Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.

Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.

Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.

О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика

У меня подписан акт. Зачем признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?

Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Проиллюстрируем на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:

• не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
• прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
• у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
• регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?

В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Дома одинаковые, но обстоятельства каждого требования отличаются друг от друга. Дела о признании права собственности на недвижимость не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует. В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача прямо противоположная.

Есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.

Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. "Нет сведений об оплате договора", "подпись на договоре поддельная", "доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась", "доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий" и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.

Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?

Изменения внесенные в закон о банкротстве 25.12.2018г. защищают только следующих дольщиков с нежилыми помещениями:

• с машиноместами без ограничения площади;
• с любыми иными нежилыми помещениями, площадью менее семи квадратных метров.

Всем иным категориям дольщиков нужно незамедлительно признавать права собственности. Либо на долю незавершенного строительства, если объект не введен в эксплуатацию либо непосредственно на само нежилое помещение, если дом введён в эксплуатацию. Если этого не сделать недвижимость попадёт в конкурсную массу.

Работы по застройщикам в состоянии банкротства

26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.

Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр

Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.

26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади.

От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м. Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

Здесь примеры судебных определений