Претензия застройщику за нарушение сроков ДДУ

ООО «РИВАС МО», т.е. не обязательно указывать полностью организационно правовую форму - «Общество с ограниченной ответственностью». Адрес нужно брать не из договора долевого участия, а из актуальной выписки из ЕГРЮЛ, которую можно бесплатно в режиме онлайн скачать с сайта Федеральной налоговой службы. Получается следующее: ООО «РИВАС МО», 143405, Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, дом 4. Указывать наименование единоличного исполнительного органа застройщика (т.е. Директору или Генеральному директору такому-то) не обязательно.

От кого. Указываем полностью фамилию, имя и отчество в родительном падеже, индекс и ваш почтовый адрес. Можно указывать любой адрес, в том числе отличный от адреса вашей постоянной регистрации. При этом в тексте нужно указать, по какому адресу ждёте ответ.

Скрыть

Если вы не юрист, поставьте галочку напротив поля «Расчёт для претензии по ДДУ». Полученный результат скопируйте в претензию к застройщику.

Предположим, что условия в ДДУ следующие:

• цена жилого помещения: 6 250 000 руб.
• квартира должна быть передана по акту не позднее: 30.06.2017г.
• дата направления претензии застройщику: 16.04.2019г.

Если всё сделали правильно, получится следующее:

• с 01.07.2017г. по 17.09.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 79 x 9% x 1/150 = 296 250 руб. 00 коп.
• с 18.09.2017г. по 29.10.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 42 x 8.5% x 1/150 = 148 750 руб. 00 коп.
• с 30.10.2017г. по 17.12.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 49 x 8.25% x 1/150 = 168 437 руб. 50 коп.
• с 18.12.2017г. по 11.02.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 56 x 7.75% x 1/150 = 180 833 руб. 33 коп.
• с 12.02.2018г. по 25.03.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 42 x 7.5% x 1/150 = 131 250 руб. 00 коп.
• с 26.03.2018г. по 16.09.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 175 x 7.25% x 1/150 = 528 645 руб. 83 коп.
• с 17.09.2018г. по 16.12.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 91 x 7.5% x 1/150 = 284 375 руб. 00 коп.
• с 17.12.2018г. по 25.03.2019г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 99 x 7.75% x 1/150 = 319 687 руб. 50 коп.

Где:

• 01.07.2017 – дата, с которой начинается период просрочки, т.е. день следующий за днем, когда квартира должна была быть передана по условиям договора долевого участия.
• 16.04.2019 - дата направления претензии застройщику. Если акт приёма-передачи квартиры был подписан ранее даты направления претензии, в поле программы "Дата подписания акта или направления претензии", указываем день подписания акта.
• Третий столбец. 6 250 000 руб. - цена договора долевого участия.
• Четвёртый столбец - периоды действия ставок ЦБ РФ в календарных днях.
• Пятый столбец. Проценты - плавающие ставки Банка России.
• Шестой столбец. 1/150 - двукратный размер ставки рефинансирования. В настоящее время равняется ключевой ставки для целей направления претензии по ДДУ.
• Седьмой столбец - сумма неустойки за соответствующий период.

Разумеется, в вашем случае периоды и ставки будут другими, однако алгоритму они все известны. Нужно только внести в программу исходные данные: цену, дату в которую застройщик должен был передать квартиру и дату направления претензии (или дату акта приёма-передачи, если был подписан ранее). После копирования расчета в претензию, его нужно обосновать, а именно: указать с какой даты и на основании какого решения Совета Директоров ЦБ РФ установлена ставка. Дополнительно нужно написать, что с 01.01.2016 года самостоятельное значение ставки рефинансирования Банком России не устанавливается, а его значение приравнивается к значению ключевой ставки.

Итоговые суммы по данному примеру.

• неустойка - 2 058 229 руб. 16 коп.
• штраф - 1 029 114 руб. 58 коп.
• неустойка плюс штраф - 3 087 343 руб. 74 коп.
• госпошлина: (2 058 229 руб. 16 коп. - 1 000 000 руб. 00 коп. ) x 0.5% = 5 291 руб. 15 коп.
• Период просрочки - 633 дня.

Скрыть

Не следует переписывать в претензию наименование банка, его корреспондентский счет, БИК и ваш расчетный счет. Даже при копировании можно наделать ошибок. Вполне достаточно распечатанные банковские реквизиты сделать приложением к претензии.

Что делать, если претензию направили, а банковские реквизиты не указали? Ничего страшного. Возражения ответчика, что ему не было известно, по каким реквизитам перечислять неустойку нужно парировать следующим образом. Уважаемый суд, денежные средства ответчик мог и должен был внести в депозит нотариуса. Также ответчик мог запросить реквизиты у истца. Однако ни того, ни другого ответчиком сделано не было. По мнению Истца, Ответчик проигнорировал претензию, поскольку не собирался по ней платить.

Скрыть

• расходы понесенные дольщиком по договору найма жилого помещения;
• расходы в виде переплаты процентов по кредитному договору;
Совершенно не факт, что их удовлетворят, но такое вполне возможно при должной аргументации.

Скрыть

• не верный или невыгодный расчет (неправильно указана ставка или период);
• неустойка в претензии рассчитана от цены квартиры по договору уступки, а не по договору долевого участия;
• не правильно сформулированы требования в претензии;
• не указаны / неправильно рассчитаны убытки по найму или по переплате процентов по кредиту;
• не указаны или неправильно указаны реквизиты по которым предлагается добровольно перечислить неустойку.
• не указан соистец;
• не правильно указан адрес застройщика;
• отсутствуют доказательства подтверждающие отправку претензии застройщику по почте.

Скрыть

• возьмите за основу образец, выложенный на нашем сайте;
• укажите суть требований к застройщику (выплатить неустойку в таком-то размере). Постарайтесь не ошибиться в расчетах, этого судьи не любят. Для этого можно воспользоваться калькулятором выложенным на сайте. Просто скопируйте полученные данные и вставьте в свою претензию. Такого расчета для суда будет вполне достаточно.
• напишите платежные реквизиты без ошибок (в суде ответчик может сказать, что не знал куда переводить деньги или пытался их отправить, но в связи с ошибками в реквизитах не смог этого сделать);
• сошлитесь на правовые нормы в обоснование своих требований;
• адрес застройщика возьмите из выписки ЕГРЮЛ с сайта налоговой;
• укажите реквизиты договора долевого участия, какие пункты ДДУ нарушены и так далее;
• если вы должны застройщику деньги за дополнительные метры, предложите застройщику зачет. Заявление о зачете можно написать прямо в тексте претензии;
• нотариально заверять претензию застройщику не нужно;
• лучше не относить претензию застройщику под роспись, а направить письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по форме 107. Копия претензии с уведомлением и описью предоставляется в суд и подтверждает факт её отправки.

Скрыть

В какой срок после направления застройщику претензии можно подавать иск в суд?

Некоторые могут письменно предложить денежную компенсацию в обмен на отказ от взыскания неустойки в суде. Многие на предложение застройщика о добровольной компенсации ведутся, не понимая где ловушка.

Хитрость в том, что вам предлагают подписать документ об отказе от неустойки в обмен на обещание в такой-то срок выплатить денежную компенсацию, которая разумеется меньше неустойки положенной вам по закону. После подписания такого документа дольщик не дождавшись обещанной компенсации звонит застройщику с вопросом, где деньги. Застройщик отвечает: деньги на компенсации закончились - ждите. Проходит месяц, другой, дольщик понимает, что его развели второй раз и бежит к юристам. Однако в такой ситуации можно потребовать только сумму компенсации, которая намного меньше положенной неустойки, от которой дольщик отказался, поверив обещаниям застройщика.

Скрыть

Если вы обнаружили ошибку в ранее отправленном письме, перешлите её нам по почте. Наши юристы её проверят и дадут свои рекомендации. Если написали неправильно, ничего страшного. Мы часто переделываем подготовленные дольщикаим досудебки. Стоит отметить, что у юриста больше времени занимает не подготовка претензии с нуля, а её проверка на ошибки.

Скрыть

• какому именно должностному лицу застройщика направляется письмо. «Уважаемый Геннадий Лазаревич!» писать не обязательно, достаточно написать слово «ПРЕТЕНЗИЯ».
• указывать размер компенсации морального вреда или требование заплатить штраф по закону о защите прав потребителей с математическим его расчетом. Такие требования подробно расписываются в иске с правовыми обоснованиями, указывать которые в досудебном требовании совершенно не обязательно.
• писать, что если не выполните наши требования, мы обратимся в суд и «разденем вас до нитки». Юридического значения это не имеет, а рассчитывать на то, что застройщик испугается вашей претензии и быстро перечислит вам деньги не стоит.

Таким образом не нужно превращать претензию по ДДУ в исковое заявление. Это только будет отвлекать внимание суда.

Скрыть

Суды по ДДУ - тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно, 9 - 23 ч.

В лучшем случае, кто-нибудь из его сотрудников проставит на копии претензии свою подпись. В худшем, скажут что не имеют полномочий по приёму почтовой корреспонденции. К чему это может привести. В суде ответчик скажет, что лицо получившее от истца претензию никогда у него не работало. Адрес по которому она была доставлена не является адресом местонахождения застройщика, а также адресом приёма почтовой корреспонденции. И так далее. Скрыть

За № п/п 1 пишем «Претензия от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.
Опись нужно сделать в двух экземплярах. Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться. Далее первый экземпляр описи вложить в конверт с досудебной претензией, а второй выдать дольщику вместе с квитанцией. В квитанции указан номер почтового идентификатора (РПО), по которому можно узнать доставлена ли претензия адресату.

Таким образом, доказательством отправки может служить только оформленная в установленном порядке опись вложения по форме 107. Именно опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки претензии по отношению к доказательствам его неполучения застройщиком (если такие будут). Т.е. не играет никакой роли, получил ли застройщик письмо, направленное по его месту нахождения или не получил – это его проблемы. Скрыть

Вопрос: Нужно ли ждать уведомления о продлении сроков строительства, чтобы направить претензию застройщику о взыскании неустойки?

Скрыть

Секрет прост: большой опыт работы у наших юристов по взысканию неустоек с застройщиков. Хороший юрист всегда знает, что сказать и как возразить оппоненту, сможет подобрать к судье ключик, представить истца в наиболее выгодном свете, а также правильно составить иск, досудебную претензию по ДДУ и предоставить другие необходимые документы. В некторых случаях целесообразно обращаться к юристам с опытом работы в арбитражных судах. Мы довольно часто используем в своей работе такой способ, так как он позволяет получить более предсказуемые результаты. После анализа вашего договора, юрист может оценить перспективы изменения подведомственности спора с суда общей юрисдикции на арбитражный суд.

Смотрите ниже нашу судебную практику в судах общей юрисдикции. Обращайтесь по любым вопросам ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. +7 (903) 120-51-06.

Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.

Результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в арбитражных судах Москвы и Московской области можно посмотреть в статье: наша судебная практика в арбитражном суде.

Больше нашей судебной практики по взысканию неустойки с застройщиков в судах общей юрисдикции. Выложили судебные решения и исполнительные листы. Также по каждому делу рассчитали коэффициенты, показывающие в процентах отношение заявленной в иске неустойки к полученному результату. Посмотреть можно в обзоре: наша судебная практика по ДДУ.

Скрыть