Существенные условия в претензии застройщику

Шапка досудебной претензии на примере типичного застройщика из группы ПИК.

Кому. Указываем наименование застройщика и адрес его местонахождения. Наименование юридического лица можно указывать сокращенное. Например: ООО «РИВАС МО», т.е. не обязательно указывать полностью организационно правовую форму - «Общество с ограниченной ответственностью». Адрес нужно брать не из договора долевого участия, а из актуальной выписки из ЕГРЮЛ, которую можно бесплатно в режиме онлайн скачать с сайта Федеральной налоговой службы. Получается следующее: ООО «РИВАС МО», 143405, Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, дом 4. Указывать наименование единоличного исполнительного органа застройщика (т.е. Директору или Генеральному директору такому-то) не обязательно.

От кого. Указываем полностью фамилию, имя и отчество в родительном падеже, индекс и ваш почтовый адрес. Можно указывать любой адрес, в том числе отличный от адреса вашей постоянной регистрации. Однако нужно отдельно указать в претензии, что ответ вы ждёте именнно по этому адресу.

Что указываем в претензии застройщику?

• номер и дату договора долевого участия;
• номера и даты всех договоров уступки (при наличии);
• характеристики объекта долевого строительства (например: условный номер, секцию, этаж, площадь, строительный адрес). Заполнить желательно, однако отсутствие этих данных в претензии не будет свидетельствовать против вас в суде, т.к. этими сведениями располагает застройщик (указаны в договоре);
• цену квартиры из ДДУ (не из договора уступки, в противном случае это будет основанием для обжалования и в итоге обернётся потерей времени);
• срок сдачи квартиры и период просрочки в календарных днях;
• дата составления досудебной претензии застройщику и подпись участника долевого строительства.

Правовое основание для требования неустойки

Следует указать основание, по которому вам принадлежит право требования неустойки – это ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. Загромождать претензию ссылками на многочисленные правовые нормы и превращать претензию в исковое заявление, совершенно не обязательно – на застройщика это не произведет ровным счетом никакого впечатления. Вся правовая аргументация должна быть изложена в иске. В претензии самое главное написать: кто, кому, когда, чего и сколько, с математически обоснованным расчетом без ошибок.

Расчет неустойки в досудебной претензии по ДДУ

В целях расчета неустойки нужно воспользоваться программой, которая выложена Здесь. Программа для подготовки досудебной претензии всё рассчитает самостоятельно. Если вы не юрист, поставьте галочку напротив поля «Расчёт для претензии по ДДУ». Полученный результат скопируйте в претензию к застройщику.

Предположим, что условия в ДДУ следующие:

• - цена жилого помещения: 6 250 000 руб.
• - квартира должна быть передана по акту не позднее: 30.06.2017г.
• - дата направления претензии застройщику: 16.04.2019г.

Если всё сделали правильно, получится следующее:

• с 01.07.2017г. по 17.09.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 79 x 9% x 1/150 = 296 250 руб. 00 коп.
• с 18.09.2017г. по 29.10.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 42 x 8.5% x 1/150 = 148 750 руб. 00 коп.
• с 30.10.2017г. по 17.12.2017г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 49 x 8.25% x 1/150 = 168 437 руб. 50 коп.
• с 18.12.2017г. по 11.02.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 56 x 7.75% x 1/150 = 180 833 руб. 33 коп.
• с 12.02.2018г. по 25.03.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 42 x 7.5% x 1/150 = 131 250 руб. 00 коп.
• с 26.03.2018г. по 16.09.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 175 x 7.25% x 1/150 = 528 645 руб. 83 коп.
• с 17.09.2018г. по 16.12.2018г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 91 x 7.5% x 1/150 = 284 375 руб. 00 коп.
• с 17.12.2018г. по 25.03.2019г.  6 250 000 руб. 00 коп. x 99 x 7.75% x 1/150 = 319 687 руб. 50 коп.

Где:

• 01.07.2017 – дата, с которой начинается период просрочки, т.е. день следующий за днем, когда квартира должна была быть передана по условиям договора долевого участия.
• 16.04.2019 - дата направления претензии застройщику. Если акт приёма-передачи квартиры был подписан ранее даты направления претензии, в поле программы "Дата подписания акта или направления претензии", указываем день подписания акта.
• Третий столбец. 6 250 000 руб. - цена договора долевого участия.
• Четвёртый столбец - периоды действия ставок ЦБ РФ в календарных днях.
• Пятый столбец. Проценты - плавающие ставки Банка России.
• Шестой столбец. 1/150 - двукратный размер ставки рефинансирования. В настоящее время равняется ключевой ставки для целей направления претензии по ДДУ.
• Седьмой столбец - сумма неустойки за соответствующий период.

Разумеется, в вашем случае периоды и ставки будут другими, однако алгоритму они все известны. Нужно только внести в программу исходные данные: цену, дату в которую застройщик должен был передать квартиру и дату направления претензии (или дату акта приёма-передачи, если был подписан ранее). После копирования расчета в претензию, его нужно обосновать, а именно: указать с какой даты и на основании какого решения Совета Директоров ЦБ РФ установлена ставка, указанная в претензии. Дополнительно нужно написать, что с 01.01.2016 года самостоятельное значение ставки рефинансирования Банком России не устанавливается, а его значение приравнивается к значению ключевой ставки.

Итоговые суммы по данному примеру.

• неустойка - 2 058 229 руб. 16 коп.
• штраф - 1 029 114 руб. 58 коп.
• неустойка плюс штраф - 3 087 343 руб. 74 коп.
• госпошлина: (2 058 229 руб. 16 коп. - 1 000 000 руб. 00 коп. ) x 0.5% = 5 291 руб. 15 коп.
• Период просрочки - 633 дня.

Срок для перечисления неустойки

В досудебной претензии застройщику нужно указать срок, в который должна быть перечислена вам неустойка. Вполне достаточно указать срок равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. При этом иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение ваших требований по неустойке. Десять дней, предусмотренные законом о защите прав потребителей, обязывает застройщика выплатить неустойку в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках подачи иска.

Банковские реквизиты в претензии застройщику

Требуется указывать не для перечисления застройщиком денежных средств, а для доказывания в суде факта, что застройщику было известно, по каким реквизитам платить. Не следует переписывать в претензию наименование банка, его корреспондентский счет, БИК и ваш расчетный счет. Даже при копировании можно наделать ошибок. Вполне достаточно распечатанные банковские реквизиты сделать приложением к претензии.

Что делать, если претензию направили, а банковские реквизиты не указали? Ничего страшного. Возражения ответчика, что ему не было известно, по каким реквизитам перечислять неустойку нужно парировать следующим образом. Уважаемый суд, денежные средства ответчик мог и должен был внести в депозит нотариуса. Также ответчик мог запросить реквизиты у истца. Однако ни того, ни другого ответчиком сделано не было. По мнению Истца, Ответчик проигнорировал претензию, поскольку не собирался по ней платить.

Убытки в претензии застройщику

В досудебной претензии застройщику можно указать следующие убытки:

• - расходы понесенные дольщиком по договору найма жилого помещения;
• - расходы в виде переплаты процентов по кредитному договору;

Совершенно не факт, что их удовлетворят, но такое вполне возможно при должной аргументации.

Типичные ошибки в претензии к застройщику

• не верный или невыгодный расчет (неправильно указана ставка или период);
• неустойка в претензии рассчитана от цены квартиры по договору уступки, а не по договору долевого участия;
• не правильно сформулированы требования в претензии;
• не указаны / неправильно рассчитаны убытки по найму или по переплате процентов по кредиту;
• не указаны или неправильно указаны реквизиты по которым предлагается добровольно перечислить неустойку.
• не указан соистец;
• не правильно указан адрес застройщика;
• отсутствуют доказательства подтверждающие отправку претензии застройщику по почте.

Образец претензии застройщику о выплате неустойки

Образец претензии не может учесть все варианты конкретного дела. К подготовке претензии по неустойке нужно подойти творчески. Поэтому юрист готовит претензию с учётом именно ваших обстоятельств.

Нажмите на изображение и посмотрите образец претензии к застройщику о выплате неустойки.

Любой документ, предоставляемый в суд, нужно дорабатывать применительно к конкретной ситуации. Досудебная претензия к застройщику не является исключением.

Если решили написать претензию застройщику самостоятельно

Проверьте наличие у вас следующих документов:

• договора долевого участия;
• всех приложений к нему;
• договора уступки при наличии;
• переписки с застройщиком;
• документов об оплате ДДУ;
• договора найма квартиры (для компенсации убытков).
• кредитного договора (для компенсации убытков в виде переплаты процентов).

Рекомендации по написанию претензии застройщику:

Претензия застройщику по ДДУ
Рекомендации обманутому дольщику по написанию претензии застройщику в целях получения неустойки
• возьмите за основу образец претензии выложенный на нашем сайте;
• укажите суть требований к застройщику (выплатить неустойку в таком-то размере). Постарайтесь не ошибиться в расчетах, этого судьи не любят. Для этого можно воспользоваться калькулятором выложенным на сайте. Просто скопируйте полученные данные и вставьте в свою претензию. Такого расчета для суда будет вполне достаточно.
• напишите платежные реквизиты без ошибок (в суде ответчик может сказать, что не знал куда переводить деньги или пытался их отправить, но в связи с ошибками в реквизитах не смог этого сделать);
• сошлитесь на правовые нормы в обоснование своих требований;
• адрес застройщика возьмите из выписки ЕГРЮЛ с сайта налоговой;
• укажите реквизиты договора долевого участия, какие пункты ДДУ нарушены и так далее;
• если вы должны застройщику деньги за дополнительные метры, предложите застройщику зачет. Заявление о зачете можно написать прямо в тексте претензии;
Досудебная претензия застройщику
Рекомендации участнику долевого строительства по написанию претензии застройщику
• нотариально заверять претензию застройщику не нужно;
• лучше не относить претензию застройщику под роспись, а направить письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по форме 107. Копия претензии с уведомлением и описью предоставляется в суд и подтверждает факт её отправки.

Действия застройщиков при получении досудебных претензий по неустойкам

Досудебную претензию пишем для суда в целях взыскания штрафа, чем в надежде, что застройщик добровольно заплатит. Основная масса застройщиков досудебную претензию проигнорирует, либо напишут стандартную отписку с обоснованием причин по каким не будут добровольно выплачивать неустойку. Некоторые могут письменно предложить денежную компенсацию в обмен на отказ от взыскания неустойки в суде. Многие на предложение застройщика о добровольной компенсации ведутся, не понимая где ловушка.

Хитрость в том, что вам предлагают подписать документ об отказе от неустойки в обмен на обещание в такой-то срок выплатить денежную компенсацию, которая разумеется меньше неустойки положенной вам по закону. После подписания такого документа дольщик не дождавшись обещанной компенсации звонит застройщику с вопросом, где деньги. Застройщик отвечает: деньги на компенсации закончились - ждите. Проходит месяц, другой, дольщик понимает, что его развели второй раз и бежит к юристам. Однако в такой ситуации можно потребовать только сумму компенсации, которая намного меньше положенной неустойки, от которой дольщик отказался, поверив обещаниям застройщика.

Ошибка в претензии по ДДУ - это повод получить проблему в суде

Претензия является важным документом, ошибки в котором недопустимы и могут в дальнейшем сказаться на ходе судебного дела. Если вы обнаружили ошибку в ранее отправленной досудебной претензии, перешлите её нам по почте. Наши юристы её проверят и дадут свои рекомендации. Если претензию написали неправильно, ничего страшного. Мы часто переделываем подготовленные дольщикаим досудебки. Стоит отметить, что у юриста больше времени занимает не подготовка претензии с нуля, а её проверка на ошибки.

Что можно не указывать в претензии:

• - какому именно должностному лицу застройщика направляется претензия. «Уважаемый Геннадий Лазаревич!» писать не обязательно, достаточно написать слово «ПРЕТЕНЗИЯ».
• - указывать размер компенсации морального вреда или требование заплатить штраф по закону о защите прав потребителей с математическим его расчетом. Такие требования подробно расписываются в иске с правовыми обоснованиями, указывать которые в претензии совершенно не обязательно.
• - писать, что если не выполните наши требования, мы обратимся в суд и «разденем вас до нитки». Юридического значения это не имеет, а рассчитывать на то, что застройщик испугается вашей претензии и быстро перечислит вам деньги не стоит.

Таким образом не нужно превращать претензию по ДДУ в исковое заявление. Это только будет отвлекать внимание суда.

Стоит ли ждать подписания акта-приёма передачи, чтобы подать претензию? Данный вопрос входит в топ 10 самых часто задаваемых вопросов. Обычно после него ещё спрашивают по подачу иска. Дольщики интересуются, как рассчитать неустойку, если акт еще не подписан. Нужно ли повременить до передачи квартиры с подачей иска? Мы неоднократно в наших юридических обзорах подробно разбирали эти вопросы. Рекомендуем посмотреть здесь:направление иска до подписания акта и здесь: направление претензии до передачи квартиры.

Стоит ли ждать ответа на претензию? Работа сделана, всё написано правильно, правила по отправке соблюдены. Это тема отдельного разговора. Мы уже ранее высказывались по этому поводу. Здесь можно прочитать про перспективы оплаты по досудебной претензии без суда.

Хотите узнать больше - жмите на желтую кнопку!

Порядок направления досудебной претензии застройщику

Как направлять претензию не нужно

Не следует пытаться самому отвозить претензию в офис застройщика. В лучшем случае, кто-нибудь из его сотрудников проставит на копии претензии свою подпись. В худшем, скажут что не имеют полномочий по приёму почтовой корреспонденции. К чему это может привести. В суде ответчик скажет, что лицо получившее от истца претензию никогда у него не работало. Адрес по которому она была доставлена не является адресом местонахождения застройщика, а также адресом приёма почтовой корреспонденции. И так далее.

Как правильно направить претензию по ДДУ?

Претензию по ДДУ нужно направить по почте заказным письмом с описью вложения. Адрес застройщика и его наименование взять из выписки ЕГРЮЛ (адрес местонахождения) с сайта ФНС.

По какой форме должна быть опись вложения и что в ней нужно заполнять?

Опись вложения для отправки досудебной претензии застройщику должна быть по форме 107, утвержденной в Приложении N 1 к Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (Приказ ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п). Согласно п. 5.5 в описи вложения ф. 107 указывается наименование предметов.
За № п/п 1 пишем «Претензия от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность (руб) 1.
Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.
Опись для направления по почте претензии застройщику нужно сделать в двух экземплярах. Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться. Далее первый экземпляр описи вложить в конверт с досудебной претензией, а второй выдать дольщику вместе с квитанцией. В квитанции указан номер почтового идентификатора (РПО), по которому можно узнать доставлена ли претензия адресату.

Таким образом, доказательством отправки досудебной претензии застройщику может служить только оформленная в установленном порядке опись вложения по форме 107. Именно опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки претензии по отношению к доказательствам его неполучения застройщиком (если такие будут). Т.е. не играет никакой роли, получил ли застройщик претензию, направленную по его месту нахождения или не получил – это его проблемы.

Однако может потребоваться доказать в суде саму возможность получения ответчиком претензии. К примеру ответчик может в суде сказать, что претензию он не получил, поскольку почта её потеряла, не доставила, ошибочно доставила в другое почтовое отделение и т.д. Доказательством возможности получения застройщиком претензии случит распечатка "Отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором". На сайте "Почта России" в разделе "отслеживание отправлений" нужно внести РПО из почтового чека. Полученный отчёт распечатать и вместе с претензией, описью и чеком предоставить в суд.

Претензия по ДДУ в вопросах дольщика и ответах юриста

Возможно ли отсудить неустойку по ДДУ без снижения по 333 ГК РФ?

У нас это получается. Секрет прост: большой опыт работы у наших юристов по взысканию неустоек с застройщиков. Хороший юрист всегда знает, что сказать и как возразить оппоненту, сможет подобрать к судье ключик, представить истца в наиболее выгодном свете, а также правильно составить иск, досудебную претензию по ДДУ и предоставить другие необходимые документы. В некторых случаях целесообразно обращаться к юристам с опытом работы в арбитражных судах. Мы довольно часто используем в своей работе такой способ, так как он позволяет получить более предсказуемые результаты. После анализа вашего договора, юрист может оценить перспективы изменения подведомственности спора с суда общей юрисдикции на арбитражный суд.

Смотрите ниже нашу судебную практику в судах общей юрисдикции. Обращайтесь по любым вопросам ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06.





Как ответчик не старался, суд прислушался к представителю истца и взыскал неустойку с застройщика в полном объёме.

Результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в арбитражных судах Москвы и Московской области можно посмотреть в статье: наша судебная практика в арбитражном суде.

Больше нашей судебной практики по взысканию неустойки с застройщиков в судах общей юрисдикции. Выложили судебные решения и исполнительные листы. Также по каждому делу рассчитали коэффициенты, показывающие в процентах отношение заявленной в иске неустойки к полученному результату. Посмотреть можно в обзоре: наша судебная практика по ДДУ.