Досудебная претензия по ДДУ по неустойке и недоделкам
Потребовать и взыскать можно с любого застройщика деньги за следующие нарушения:
- сроков строительства;
- гостов и снипов допущенных при строительстве в виде дефектов;
- расходы понесенные по найму жилого помещения за период просрочки.
💰 За строительные дефекты по квартире 25-35 метров без отделки можно взыскать в среднем около 400 000 руб. Если помещение с отделкой - уже около 600 000 рублей. С трёхкомнатной квартиры нарушенные Госты и СНИПЫ монетизируются через суд в сумме более миллиона рублей.
Прежде, чем писать претензионное письмо и чтобы по этому вопросу суд не отказал в иске, следует принять квартиру в соответствии с 📜Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 года №442. Теперь недостаточно, как раньше - сделать экспертизу и автоматом через суд получить деньги. Застройщики пролобировали условия, при невыполнении которых, если не ставится крест на перспективах получения положительного решения суда, то резко снижается его вероятность.
💡 Процедура приёмки квартиры стала ключевым моментом заявленных в постановлении условий. Прежде всего обратить внимание на пункт "К".
- Сведения об эксперте (специалисте - приёмщике) должны быть включены в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
- Экспертная организация, заключившая договор с заказчиком, должна состоять в СРО и иметь соответствующую выписку из реестра.
- Между организацией и специалистом должен быть оформлен трудовой договор.
Убытки по найму взыскиваются судом в полном объёме без снижения, поскольку считаются расходами участника долевого строительства. Здесь важно предоставить в суд соответствующие документы и доказать, что у истца не было иного жилья в этот период. Сумма понесенных расходов обязательно указывается в претензионном письме.
При взыскании неустойки по ДДУ следует вычесть из расчётов периоды, на которые распространяют своё действие два моратория. Первый ковидный и завершённый с 03.04.2020 по 31.12.2020. Второй актуальный и действующий с 29.03.2022 по 30.06.2023 (постановление Правительства РФ 479, продленное постановлением 1732).
Подготовка к суду
Претензия застройщику - это досудебное требование ❗ компенсации неустойки по ДДУ за нарушение строка передачи дольщику квартиры, строительных недостатков и расходов по найму жилого помещения за период просрочки. Направляется по юридическому адресу организации ценным письмом с почтовой описью.
Определение размера компенсации
В 2022 в судейском сообществе Москвы и области окончательно сложился консенсус по вопросу по каким ставкам производить подсчёт неустойки по ДДУ. Раньше было три основных способа:- на дату подписания передаточного акта либо дату судебного заседания, рассматривающитего иск по существу;
- по периодам действия ключевой ставки Банка Росиии;
- на дату, указанную в договоре долевого участия в качестве предельного срока передачи дольщику квартиры.
Поэтому вычисления производились по максимальной сумме компенсации, разумеется с учётом известной нам заранее практики у конкретного судьи. Однако после опубликования массы определений судов апелляционной и кассационной инстанций со ссылкой на Верховный суд РФ (дело № 41-КГ17-26) из всех вариантов остался только последний. Это когда ставка ЦБ РФ берётся на день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику квартиры.
Если из договора следует, что срок передачи квартиры не позднее даты икс, то используем ставку на эту дату. Самостоятельно считать ничего не нужно, поскольку ниже выложена форма для вычислений, где нужно поставить соответсвтующую галочку. При этом желательно перед подачей претензионного письма посоветоваться с юристом, поскольку возможно именно в вашем суде конкретный суд ещё готов согласиться с иными способами расчёта при условии, что они математически более выгодны для истца.
В предсудебной жалобе достаточно указать наименование ответчика и адрес его местонахождения из выписки ЕГРЮЛ с сайта ФНС. Указывать получателями рекламации должностных лиц не требуется. Ошибка отправления заявления по неверному адресу позволит ответчику возражать по присуждению штрафа.
Форма и содержание досудебного требования
- номер и дата договора;
- номера и даты всех договоров уступки права требования (при наличии);
- характеристики объекта конфликта (условный номер, секция, этаж, площадь, строительный адрес) указываются по желанию, поскольку этими сведениями располагает ответчик;
- цену квартиры из первоначального договора, а не из договора цессии;
- срок сдачи квартиры и период просрочки в календарных днях;
- дата составления и подпись участника долевого строительства.
Правовое обоснование конфликта
Условием правомерности спора является ч. 2 ст. 6 закона о долевом строительстве (ФЗ-214). Безусловным правом на предъявление иска обладает участник долевого строительства. Виновную сторону следует проинформировать о возможности досудебного урегулирования спора и сообщить о мерах юридической ответственности за невыполнение условий договора. При этом не следует загромождать текст обращения ссылками на законы и пленумы, превращая его в исковое заявление.
Правовая аргументация, изложенная в иске, подкрепляется ссылками на нормы материального и процессуального права. К таким источникам права, в частности относится ГПК, в котором описаны процессуальные права и обязанности сторон. Правосудие основано на строгом соблюдении законов. Судья при подготовке дела к судебному разбирательству изучит предоставленные документы, необходимые для его рассмотрения. Поэтому достаточно правильно изложить суть: кто, кому, когда, чего и сколько, с математически обоснованным расчетом без ошибок.
Срок для исполнения требования дольщика
Вполне достаточно указать срок ответа равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. Несоблюдение дольщиком, установленного ЗоЗПП порядка, может привести к абсурдной ситуации, когда при невыполнении в срок условий договора долевого участия, суд на ровном месте откажет в присуждении штрафа.
Ждать ответа на претензию застройщику не нужно. Иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение требования дольщика по неустойке. Десять дней (предусмотренные законом о защите прав потребителей) обязывают его произвести выплату в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках его подачи.
RegPractic (Москва)
Банковские реквизиты
Указывать по желанию, чтобы ответчику было известно, по каким реквизитам платить. При этом, нецелесообразно вручную переписывать наименование банка, его корреспондентский счет, БИК и расчетный счет, поскольку так можно наделать опечаток. Проще и быстрее, распечатанные банковские реквизиты сделать приложением.
Если банковские реквизиты не указали, то на штраф это не повлияет. Денежные средства ответчик мог и должен был внести в депозит нотариуса и сообщить истцу об этом. Не было суда, который бы отказал во взыскании по этому основанию.
Убытки и ущерб
Указать следующее (при наличии).
- расходы понесенные дольщиком по найму жилища;
- компенсация расходов по строительным дефектам и недостаткам;
Ошибки в содержании
Недостатки жалобы могут в дальнейшем негативно сказаться на ходе судебного дела. В некоторых ситуациях, судья может вернуть иск или оставить его без рассмотрения. Особенно это касается наименования ответчика и адреса направления ему почтовой корреспонденции. Суд не может выйти за пределы судебного разбирательства, поэтому составляете все документы правильно.
Примеры:
- неверный или невыгодный расчет (неправильно указана ставка или период). Для расчёта неустойки лучше использовать калькулятор ДДУ;
- неустойка в рассчитана от цены квартиры по договору уступки (цессии), а не по договору долевого участия;
- неправильно сформулированы требования;
- не указаны либо неправильно рассчитаны убытки;
- указаны несуществующие банковские реквизиты.
- не указан соистец;
- неправильно указан адрес должника либо его наименование;
- отсутствуют доказательства, подтверждающие надлежащее направление.
Образец претензионного письма
Порядок направления
Не следует нарочно отвозить письмо в офис ответчика. В суде может выясниться, что невозможно установить личность принявшего документ, а поскольку бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце, ему могут отказать в штрафе.
Любые документы следует направлять почтой России с описью вложения по форме 107, утвержденной в Приложении N 1 к Порядку приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (Приказ ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п).
Согласно п. 5.5 в описи вложения ф. 107 указывается наименование предметов.
- За № п/п 1 пишем «Претензия застройщику от ФИО», дополнительно можно указать номер и дату ДДУ, количество предметов 1, объявленная ценность 1 руб.
- За № п/п 2 пишем «Реквизиты банковского счета», количество предметов 1, объявленная ценность 1 руб.
- Общий итог предметов и объявленной ценности: 2 шт, 2 руб.
Опись сделать в двух экземплярах. Сотрудник почты должен проставить на двух экземплярах описи оттиск почтового штемпеля и расписаться. Первый экземпляр описи вкладывается в почтовый конверт, а второй выдаётся заявителю вместе с квитанцией. В квитанции указывается номер почтового идентификатора (РПО).
Подтверждением возможности получения почтового отправления случит распечатка "Отчёта об отслеживании отправления с почтовым идентификатором". На сайте "Почта России" в разделе "отслеживание отправлений" нужно внести РПО из почтового чека. Полученный отчёт распечатать и вместе с рекламацией, описью и чеком предоставить в суд.
Опись вложения в почтовое отправление является вещественным (письменным) первоначальным доказательством отправки по отношению к доказательствам его неполучения (если такие будут). Не играет никакой роли, получил ли адресат письмо, направленное по его месту нахождения или не получил.
Любые документы напрвляются адресату методом почтового отправления, а не нарочно. Подтверждением направления служит опись вложения по форме 107, почтовый чек и отчёт об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.
RegPractic (Москва)
О взыскании штрафа
Разрешение конфликта в связи с просрочкой сдачи квартиры, предполагает информирование стороны жилищного спора о компенсации ущерба. Ждать подписания акта приёма передачи объекта долевого строительства не целесообразно, поскольку ответчик получит дополнительную фору по времени на вывод денежных средств.
Ответом будет следующая отписка: "По вашему вопросу сообщаем, что согласно сформировавшейся действующей судебной практики неустойка представляет собой меру ответственности за виновное нарушение исполнения обязательств, поскольку носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой стороны, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон".
Ожидая в течение месяца стандартной отписки, дольщик подаёт иск, как минимум на месяц позднее, чем это можно было бы сделать. Как знать, возможно именно этого месяца дольщику может не хватить, чтобы успеть подать иск, пока на счетах ответчика ещё присутствуют деньги.