Застройщик пригласил на приёмку квартиры с недостатками. После осмотра устранять недостатки не хочет, и тянет время. С застройщика за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.
Решающее слово за досудебной строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на юриста.
"В соответствии с экспертным заключением по результатам проведённых исследований установлено, что в квартире имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе." Примечание: к таким требованиям относятся многочисленные ГОСТЫ и СНИПЫ, не нарушить которые практически невозможно. Следовательно, отсудить деньги можно практически по любой квартире.
"Стоимость устранения выявленных недостатков, исходя из расценок взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 504 480 рублей. Выводы эксперта подробно мотивированы, логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно и построено на строго научной и практической основе." Примечание: эксперт отталкивается от рыночных цен не только на стройматериалы, но и на работу. Например, если квартира с отделкой, а пол имеет кривизну более норматива, в расчёт войдет новая стяжка плюс цена ламината и работа по его установке.
"Наличие недостатков в квартире нашло своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, суду не предоставлено. Поэтому с него подлежат взысканию денежные средства в счёт возмещения расходов по устранению строительных недостатков в размере 504 480 рублей." Примечание: убытки взыскиваются в полном объёме, их нельзя снизить, как неустойку.
"Доводы ответчика о том, что расходы по устранению недостатков квартиры не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, основаны на ошибочном толковании норм права и относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для устранения нарушения своего законного права, не выходят за пределы его восстановления, и не относится к неосновательному обогащению". Примечание: можно взыскать деньги, без подтверждения расходов на ремонт.
Чтобы соблюсти требования законодательства, нужно уведомить застройщика о существовании недостатков. Кроме того, претензия нужна для последующего расчета неустойки за нарушение сроков по их устранению. Документ направляется на юридический адрес застройщика в течение нескольких дней после подписания смотрового акта. Можно назвать его претензией или заявлением, суть это не меняет.
Обычно претензия по недостаткам игнорируется, а через пару месяцев дольщик получает односторонний передаточный акт. Таким способом застройщик даёт понять, что не планирует устранять дефекты в квартире, а собирается сократить период просрочки.
Дожидаться такого развития событий не обязательно, поскольку сразу после осмотра квартиры можно делать экспертизу.
Застройщик всё равно устранять недостатки не будет (если и будет, то тяп ляп), поэтому лучше сразу делать экспертизу и требовать на её основании деньги в суде. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. Альтернативный вариант - это пикировка с застройщиком, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.
О комбинации иска по дефектам квартиры с взысканием неустойки за просрочку её передачиЕсть два момента. Объединённые исковые требования по дефектам квартиры и неустойке за просрочку экономят расходы дольщика на юридические услуги. С 03.04.2020 по 31.12.2020 неустойка не начисляется за просрочку передачи квартиры, согласно Постановление правительства РФ №423 в поддержку застройщиков.
В связи с изложенным, образуются следующие варианты, комбинирующие иск по дефектам квартиры с взысканием неустойки за просрочку её передачи:Такого-то числа я прибыл на приёмку квартиры. Мной были обнаружены следующие недостатки. Указанные недостатки являются существенными. Прошу их устранить и пригласить меня на повторный осмотр. Ответ прошу направить по следующему адресу. К заявлению приложить акт осмотра. Далее его подписать и снять копию для суда.
Способ направления претензии по недостаткамНаправляется застройщику по адресу его местонахождения из выписки из ЕГРЮЛ (скачать с сайта федеральной налоговой службы, искать по ИНН). Отправлять почтой России с описью вложения по форме 107. В описи указать перечень направляемых документов: письмо о выявленных недостатках и акт осмотра. Почта выдаст вам чек с РПО (по нему можно отследить ход движения письма). На описи в отделении связи проставят штемпель. Опись и чек являются доказательствами направления претензии по недостаткам квартиры. Если всё сделали правильно, ответчик не заявит в суде, что не знал о наличии дефектов в квартире.
Почему необходимо уведомлять по почте? Акт осмотра с недостатками подпишет сотрудник управляющей компании без доверенности от застройщика. В суде представитель ответчика заявит, что акт осмотра ему не передавали. При этом по условиям ДДУ истец обязан уведомить о дефектах именно застройщика, а не сотрудника управляющей компании без юридически подтверждённых полномочий.
СкрытьДа, можно. Судебная практика по этому вопросу поменялась в связи вынесением ВС РФ определения за номером 5-КГ19-180 от 29.10.2019 г. Раньше суды приходили к выводу, что если квартира истцу не передана по акту, то течение гарантийного срока не началось. Следовательно, требования об устранении недостатков или убытки заявлены истцом преждевременно. Теперь суды получили разъяснения, что не имеет значения, когда сделана экспертиза: до подписания акта-приёма передачи квартиры или после.
Если судья не читал определение 5-КГ19-180 ВС РФ?Есть небольшой риск, что судья проигнорирует указанное определение ВС РФ. Поэтому, если квартира должна была быть передана по акту после 02.04.2020, можно принимать её по двустороннему акту, направлять застройщику претензию по недостаткам, делать экспертизу и после подавать иск.
Неустойка с 03.04.2020 по 31.12.2020 не начисляется за просрочку передачи квартиры и недовзыскать деньги невозможно. Факт подписания двустороннего акта не снимает обязанности с застройщика по устранению дефектов, даже если в акте сказано, что дольщик не имеет к нему претензий. Второй вариант имеет преимущество над первым, поскольку никакой судья не скажет, что течение гарантийного срока не началось и не откажет в иске на этом основании.
Если квартира должна быть передана по акту после 31.12.2020 года, то вариант с экспертизой после подписания передаточного акта экономически не выгоден, поскольку сокращает период просрочки. СкрытьОдносторонний акт составляется в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры. Досудебная экспертиза подтвердит в суде, что отказ от подписания передаточного акта обоснован наличием в квартире недостатков. Это заключение эксперта, а не домыслы дольщика. Именно поэтому признание в суде одностороннего акта недействительным на основании экспертизы, является более вероятным, чем на основании недостатков из дефектной ведомости, вписанных истцом.
Если найдет коса на камень и судья не проникнется, то с экспертизой изменить решение суда в апелляционной инстанции будет проще. Судьи любят дела с экспертизами, поскольку их содержание можно положить в основу мотивированной части решения. "Помогая" суду вынести справедливое решение, истец помогает себе. Расходы на экспертизу подлежат взысканию с застройщика, как и расходы на представителя истца.
Оглавление юридического обзора:
Присуждённая судом сумма компенсации зависит от заключения экспертизы. Чем больше насчитает эксперт, тем больше присудит суд. Эксперт руководствуется рыночными ценами, которые выше стоимости реального ремонта.
Неустойка за неустранение застройщиком дефектов составляет 1 процент в день от суммы восстановительного ремонта по заключению экспертизы (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Это много!
Дефекты по качеству передаваемой квартиры является реальным ущербом и не образует экономическую выгоду. Поэтому не является доходом. С суммы компенсации по недостаткам НДФЛ уплачивать не надо (Письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-04-05/93520). При этом сама неустойка является доходом и поэтому облагается налогом по ставке 13 процентов.
О гарантийном сроке застройщика
Гарантийный срок составляет пять лет. Исчисляется со дня подписания передаточного акта. Не распространяется на оборудование, где гарантия устанавливается заводами-изготовителями. Это не только розетки и выключатели, но и окна, балконные двери, остекление балконов и другое. Поэтому нет у дольщика пяти лет на подачу претензии по недостаткам. Заявлять их нужно сразу после осмотра и с экспертизой.
СкрытьФотографии не могут доказать наличие дефектов в квартире. Однако на суд они не произведут впечатление. Судья укажет в мотивированной части решения, например так: "фотографии не отвечают требованиям относимости (ст. 59 ГПК РФ), так как невозможно установить, где они были сделаны. Из фотографий не следует, что на них изображены предметы, ранее установленные ответчиком. Данные фотографии не отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ), поскольку не подтверждают характер недостатков и наличие допущенных ответчиком отступлений от условий ДДУ, так как для установления этих обстоятельств требуются специальные познания".
В большинстве случаев застройщик добровольно ничего устранять не будет. Ему проще прислать односторонний акт и считать квартиру переданной. В лучшем случае через несколько месяцев можно рассчитывать на "ремонт" силами тяп-ляп мигрантов.
Внести обнаруженные дефекты в акт осмотра. Направить застройщику претензию с информацией о дате осмотра квартиры с перечнем обнаруженных дефектов для устранения. Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу. Направить иск в суд с требованием уменьшения цены квартиры на сумму восстановительного ремонта из экспертизы. Дополнительно потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков устранения, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Если в квартире обнаружены дефекты, следовательно, у вас возникло право требования к застройщику на их устранение. Это право можно продать по договору цессии за согласованную сторонами сумму. После вы теряете право требовать устранения дефектов у застройщика, однако взамен сразу получаете деньги. Стоимость ваших прав определяет строительная досудебная экспертиза.
Какие собирать доказательства, кроме экспертизы?Для суда нужно собирать доказательства. К ним относится "акт осмотра квартиры или дефектная ведомость", "переписка с застройщиком" и досудебная строительная экспертиза. переписка и акты доказывают факт информирования застройщика о недостатках. Экспертиза докажет размер суммы компенсации.
Чтобы в суде ответчик не смог отрицать факт осмотра, дефектную ведомость следует направить ему почтой. При осмотре со стороны застройщика присутствуют лица, юридически отношения к нему не имеющие. Обычно это представители управляющей компании, без доверенности с полномочиями на подписание таких документов.
Тел. юриста 8-903-120-51-06
Бесплатная консультация юриста по взысканию компенсации за недостатки застройщика:
Судебная практика по ДДУ. Здесь выкладываем судебные решения с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.
Строительные дефекты застройщика. Алгоритм действий от осмотра квартиры до экспертизы.
Калькулятор ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.
Расчёт по ФЗ-214. О подходе суда к вопросу расчёта неустойки на дату исполнения обязательства и по периодам действия ставок ЦБ РФ.
Недействительность одностороннего акта. Примеры наших судебных решений с комментариями юриста.
Мораторий ДДУ. О Постановлении Правительства 423 от 02.04.2020 по COVID-19.
C каких сумм нужно платить НДФЛ? Что из полученного по исполнительному листу облагаются подоходным налогом? Нужно ли платить налоги со штрафа, морального вреда, убытков или расходов на представителя?
Взыскание убытков по ДДУ Наша судебная практика о взыскании с застройщика компенсации расходов по найму квартиры за период просрочки.
Список "хороших" и "плохих" судов. Какие суды статистически лучше присуждают, а какие наоборот сильно снижают неустоку по ДДУ? Чем руководствуется наш юрист при выборе суда?
Судебная практика по ДДУ в арбитражном суде. Выложены решения и коэффициенты запрашиваемых и присуждённых сумм.
Расторжение ДДУ. О том, что можно взыскать в суде сверх цены договора.
Срок исковой давности по ДДУ. Обзор о порядке исчисления сроков.
Когда подавать иск застройщику? До или после подписания передаточного акта?
Можем ли мы взыскать какую-то неустойку или штраф с застройщика через суд или в нашем случае только ждать, когда застройщик исправит дефекты?
1. Направить почтой застройщику письмо с указанием списка недостатков с просьбой их устранения.
2. Не дожидаясь ответа от застройщика сделать досудебную экспертизу их рыночной стоимости.
3. Обратиться в суд с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта (из экспертизы). Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков по их устранению, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Кроме того, если квартиру должны были передать по акту до 02.04.2020 можно взыскать неустойку за нарушение сроков строительства.
стены, перегородки - штукатурка. полы - выравнивающая стяжка с устройством слоя звукоизоляционного материала. Есть возможность предъявить претензию застройщику по материалу стен?. (Про пазогребневые плиты ни слова не
сказано) .