Обзор по устранению недостатков в новостройке застройщиком, взысканию расходов и убытков в суде на основании экспертизы за выявленные дефекты при приёмке квартиры
Недостатки застройщика

Недостатки застройщика

Застройщик пригласил на приёмку квартиры с недостатками. После осмотра устранять недостатки не хочет, и тянет время. С застройщика за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.

Решающее слово за досудебной строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на юриста.

Поможем получить деньги с застройщика за дефекты и недостатки квартиры. Бесплатные консультации судебного юриста по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Юридический обзор о сроках устранения недостатков застройщиком, выплате компенсации за их неустранение, составлению претензии и иска по недостаткам в квартире и взысканию в пределах гарантийного срока

Взыскали с застройщика более 500 000 рублей по строительным недостаткам

Взыскали с застройщика более 500 000 рублей по строительным недостаткам

Основания для взыскания денег c застройщика за дефекты квартиры

В мотивированной части судебного решения по делу 2-3990/2020 суд отметил следующее:

"В соответствии с экспертным заключением по результатам проведённых исследований установлено, что в квартире имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе." Примечание: к таким требованиям относятся многочисленные ГОСТЫ и СНИПЫ, не нарушить которые практически невозможно. Следовательно, отсудить деньги можно практически по любой квартире.

"Стоимость устранения выявленных недостатков, исходя из расценок взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 504 480 рублей. Выводы эксперта подробно мотивированы, логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно и построено на строго научной и практической основе." Примечание: эксперт отталкивается от рыночных цен не только на стройматериалы, но и на работу. Например, если квартира с отделкой, а пол имеет кривизну более норматива, в расчёт войдет новая стяжка плюс цена ламината и работа по его установке.

"Наличие недостатков в квартире нашло своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, суду не предоставлено. Поэтому с него подлежат взысканию денежные средства в счёт возмещения расходов по устранению строительных недостатков в размере 504 480 рублей." Примечание: убытки взыскиваются в полном объёме, их нельзя снизить, как неустойку.

"Доводы ответчика о том, что расходы по устранению недостатков квартиры не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, основаны на ошибочном толковании норм права и относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для устранения нарушения своего законного права, не выходят за пределы его восстановления, и не относится к неосновательному обогащению". Примечание: можно взыскать деньги, без подтверждения расходов на ремонт.

Претензия застройщику на устранение недостатков

Последовательность действий по взысканию с застройщика денег за недостатки и дефекты квартиры

  • Направить почтой застройщику письмо с указанием списка недостатков и просьбой их устранения.
  • Не дожидаясь ответа от застройщика сделать досудебную экспертизу рыночной стоимости недостатков.
  • Обратиться в суд с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта (из экспертизы). Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков устранения, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.

Алгоритм действий при приёмке квартиры

  • Сфотографировать недостатки, чтобы показать юристу для предварительного определения цены экспертизы.
  • Заполнить дефектную ведомость или смотровой лист.
  • Не переживать, если не заметили массу недостатков, которые в него не вошли.
  • Направить претензию по недостаткам застройщику вне зависимости от факта подписания документов при осмотре.
  • Вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости для суда. За неделю желательно направить застройщику уведомление с предложением поприсутствовать при работе эксперта.
  • Обратиться к юристам за взысканием денег с застройщика в суде на основание экспертизы по недостаткам.

О чём можно не волноваться при первом осмотре квартиры?

  • Беспокоиться, что без "специалистов" вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный недостаток. Это абсолютно ни на что не влияет в суде, поскольку юристом доказываются убытки на основании экспертизы, а не дефектной ведомости.
  • Волноваться, что приняли квартиру по акту и поэтому не сможете претендовать на взыскание убытков по расходам на восстановительный ремонт. Подписание передаточного акта только ограничит период взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры (согласно Постановлению правительства 423, неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 не начисляется после 02.04.2020 года).
Итого: Подписание передаточного акта не влияет на уменьшение цены ДДУ в суде на сумму экспертизы. "Специалисты по приёмке квартиры" досудебные экспертизы со сметой не делают, а только напрасно расходуют деньги дольщика.

О необходимости направления претензии застройщику на устранение недостатков

Чтобы соблюсти требования законодательства, нужно уведомить застройщика о существовании недостатков. Кроме того, претензия нужна для последующего расчета неустойки за нарушение сроков по их устранению. Документ направляется на юридический адрес застройщика в течение нескольких дней после подписания смотрового акта. Можно назвать его претензией или заявлением, суть это не меняет.

Направление на юридический адрес застройщика претензии об устранении недостатков в квартире с приложением акта осмотра и описью вложения, является правильным способом подготовки к судебному процессу. Бесплатные консультации судебного юриста по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

О последствиях направления претензии по недостаткам застройщика

Обычно претензия по недостаткам игнорируется, а через пару месяцев дольщик получает односторонний передаточный акт. Таким способом застройщик даёт понять, что не планирует устранять дефекты в квартире, а собирается сократить период просрочки.

Дожидаться такого развития событий не обязательно, поскольку сразу после осмотра квартиры можно делать экспертизу.

Застройщик всё равно устранять недостатки не будет (если и будет, то тяп ляп), поэтому лучше сразу делать экспертизу и требовать на её основании деньги в суде. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. Альтернативный вариант - это пикировка с застройщиком, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.

О комбинации иска по дефектам квартиры с взысканием неустойки за просрочку её передачи

Содержание претензии по недостаткам квартиры

Такого-то числа я прибыл на приёмку квартиры. Мной были обнаружены следующие недостатки. Указанные недостатки являются существенными. Прошу их устранить и пригласить меня на повторный осмотр. Ответ прошу направить по следующему адресу. К заявлению приложить акт осмотра. Далее его подписать и снять копию для суда.

Способ направления претензии по недостаткам

Экспертиза недостатков квартиры

Можно ли сделать экспертизу по дефектам и недостаткам до подписания акта приёма-передачи квартиры?

Да, можно. Судебная практика по этому вопросу поменялась в связи вынесением ВС РФ определения за номером 5-КГ19-180 от 29.10.2019 г. Раньше суды приходили к выводу, что если квартира истцу не передана по акту, то течение гарантийного срока не началось. Следовательно, требования об устранении недостатков или убытки заявлены истцом преждевременно. Теперь суды получили разъяснения, что не имеет значения, когда сделана экспертиза: до подписания акта-приёма передачи квартиры или после.

Если судья не читал определение 5-КГ19-180 ВС РФ?

Признание одностороннего акта недействительным опираясь на заключение экспертизы

Односторонний акт составляется в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры. Досудебная экспертиза подтвердит в суде, что отказ от подписания передаточного акта обоснован наличием в квартире недостатков. Это заключение эксперта, а не домыслы дольщика. Именно поэтому признание в суде одностороннего акта недействительным на основании экспертизы, является более вероятным, чем на основании недостатков из дефектной ведомости, вписанных истцом.

Если найдет коса на камень и судья не проникнется, то с экспертизой изменить решение суда в апелляционной инстанции будет проще. Судьи любят дела с экспертизами, поскольку их содержание можно положить в основу мотивированной части решения. "Помогая" суду вынести справедливое решение, истец помогает себе. Расходы на экспертизу подлежат взысканию с застройщика, как и расходы на представителя истца.

Взыскание денег с застройщика по недостаткам занимается Юридический центр RegPractic. Обращайтесь, поможем и вам! Бесплатные консультации судебного юриста по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Иск к застройщику по недостаткам

Просительная часть иска к застройщику по недостаткам

Просим суд взыскать с застройщика и компенсировать следующие суммы:
  • уменьшение покупной цены квартиры на сумму восстановительного ремонта;
  • взыскание неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры;
  • штраф по закону о защите прав потребителей;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы на проведение экспертизы;
  • расходы на оформление доверенности;

Просительная часть иска за просрочку по ДДУ

Просим суд взыскать неустойку по ДДУ на дату фактического исполнения обязательства. Т.е. на будущее время включительно, а именно:
  • взыскание неустойки по ДДУ за просрочку срока сдачи квартиры;
  • штраф по закону о защите прав потребителей;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы на проведение экспертизы;
  • расходы на оформление доверенности;

Объединение в одном иске требований по недостаткам и неустойке по ДДУ

В одном иске взыскиваем по максимуму всё что можно взыскать с застройщика:
  • уменьшение покупной цены квартиры на сумму восстановительного ремонта;
  • взыскание неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры;
  • взыскание неустойки по ДДУ за просрочку срока сдачи квартиры;
  • штраф по закону о защите прав потребителей;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы на проведение экспертизы;
  • расходы на оформление доверенности;
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Устранение недостатков застройщика

Определение размера компенсации за неустранённые застройщиком недостатки?

Присуждённая судом сумма компенсации зависит от заключения экспертизы. Чем больше насчитает эксперт, тем больше присудит суд. Эксперт руководствуется рыночными ценами, которые выше стоимости реального ремонта.

Очевидно, что нанятая дольщиком строительная фирма, сделает более качественный ремонт за деньги застройщика, чем его тяп-ляп мигранты. Именно поэтому нет смысла тратить время на пикирование по поводу добровольного устранения застройщиком недостатков.

Расчет неустойки за нарушение сроков устранения недостатков квартиры

Неустойка за неустранение застройщиком дефектов составляет 1 процент в день от суммы восстановительного ремонта по заключению экспертизы (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Это много!

Компенсация истцу по недостаткам не является доходом

Дефекты по качеству передаваемой квартиры является реальным ущербом и не образует экономическую выгоду. Поэтому не является доходом. С суммы компенсации по недостаткам НДФЛ уплачивать не надо (Письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-04-05/93520). При этом сама неустойка является доходом и поэтому облагается налогом по ставке 13 процентов.

О гарантийном сроке застройщика

О доказательствах наличия недостатков для суда
Взыскание компенсации с застройщика по ДДУ Ответы юриста на вопросы

Споры с застройщиком по устранению дефектов

Возможно ли устранение дефектов застройщика во внесудебном порядке?

В большинстве случаев застройщик добровольно ничего устранять не будет. Ему проще прислать односторонний акт и считать квартиру переданной. В лучшем случае через несколько месяцев можно рассчитывать на "ремонт" силами тяп-ляп мигрантов.

Как действовать в случае обнаружения дефектов при осмотре?

Внести обнаруженные дефекты в акт осмотра. Направить застройщику претензию с информацией о дате осмотра квартиры с перечнем обнаруженных дефектов для устранения. Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу. Направить иск в суд с требованием уменьшения цены квартиры на сумму восстановительного ремонта из экспертизы. Дополнительно потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков устранения, моральный вред и расходы на юридические услуги.

Можно ли продать право требования к застройщику на устранение дефектов?

Если в квартире обнаружены дефекты, следовательно, у вас возникло право требования к застройщику на их устранение. Это право можно продать по договору цессии за согласованную сторонами сумму. После вы теряете право требовать устранения дефектов у застройщика, однако взамен сразу получаете деньги. Стоимость ваших прав определяет строительная досудебная экспертиза.

Какие собирать доказательства, кроме экспертизы? Карикатурное обнаружение недостатков при осмотре квартиры в новостройке

Тел. юриста 8-903-120-51-06

Бесплатная консультация юриста по взысканию компенсации за недостатки застройщика:

  • Поможем составить претензию застройщику на устранение недостатков;
  • Дадим рекомендации по вопросам связанным с подготовкой экспертизы;
  • Взыщем с застройщика две неустойки, штраф, моральный вред и расходы на представителя;
  • Работаем ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Комментарии ( 13 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Спасибо, емко и по делу.
Ответить
Поделиться
A

Здравствуйте. В этом году приобрели двухкомнатную квартиру в ипотеку. Срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2020 года. Но дом был сдан 21 августа 2020 года, т.е. раньше срока. В ДДУ указано, что уведомление о сдаче дома и получении ключей должно быть отправлено не позднее, чем за месяц до этого события. Нам уведомление не поступило ни в каком виде - ни на почту, ни в смс. В результате мы явились на осмотр квартиры через месяц после сдачи дома. Обнаружили очень большое количество строительных недостатков предчистовой отделки, но нам было отказано в написании дефектного акта, т.к. его можно составить только в течение недели после сдачи дома. Было предложено написать заявление о гарантийном обслуживании, что мы и сделали, указав в нем все дефекты. Акт приёма-передачи мы не подписали. На претензию о неуведомлении о сдаче дома и отказе от написания дефектного акта нам застройщик ответил отказом, дескать, сами виноваты поскольку не явились на сдачу дома в августе. По прошествии 30 дней после написания заявления об устранении недостатков мы узнаём у застройщика, что к исправлению ещё не приступили. Никаких уведомлений по почте или в смс не приходит.
Можем ли мы взыскать какую-то неустойку или штраф с застройщика через суд или в нашем случае только ждать, когда застройщик исправит дефекты?
Ответить
Поделиться
Admin
AA

Застройщик вводит вас в заблуждение и неправильно трактует законодательство. Алгоритм действий следующий:
1. Направить почтой застройщику письмо с указанием списка недостатков с просьбой их устранения.
2. Не дожидаясь ответа от застройщика сделать досудебную экспертизу их рыночной стоимости.
3. Обратиться в суд с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта (из экспертизы). Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков по их устранению, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Кроме того, если квартиру должны были передать по акту до 02.04.2020 можно взыскать неустойку за нарушение сроков строительства.
Ответить
Поделиться
S

Добрый день. Стоит вопрос по проведению экспертизы ударного шума в многоквартирном доме. Проведение работ необходимо компанией которая должна быть аккредитованной в ФСА. Я являюсь собственником квартиры (расположенной на последнем этаже), ко мне поступают жалобы от собственника квартиры расположенной ниже этажом под моей квартирой, в части того что мои дети очень громко бегают и тд. Я очень хотел бы разобраться в чем причина и провести экспертизу ударного шума, в целях замеров посторонних звуков (шумов) со стороны моей квартиры и прилегающих жилых и нежилых помещений, в том числе в квартирах ниже этажом. Заранее спасибо.
Ответить
Поделиться
Admin
Sun

В вашей квартире замерить шум несложно, а в чужих помещениях, только с согласия собственников. Это если мы говорим о правовой части вопроса. Если для себя хотите выяснить, проще бытовой шумомер купить и всё самому измерить. Он небольшой и помещается в кармане.
Ответить
Поделиться
А

Добрый день. Идет процесс приемки квартиру у застройщика с черновой отделкой. Стены выполнены в квартире из пазогребневых плит . В ДДУ и проектной документации не указан материал внутренних стен, а в положительном заключение экспертизы указанно: Для внутренней отделки помещений жилого дома предусмотрена штукатурка кирпичных стен, стяжка полов, финишная отделка предусмотрена для выполнения собственником помещений:
стены, перегородки - штукатурка. полы - выравнивающая стяжка с устройством слоя звукоизоляционного материала. Есть возможность предъявить претензию застройщику по материалу стен?. (Про пазогребневые плиты ни слова не
сказано) .
Ответить
Поделиться
Admin
Александр

Направьте нам на почту сканы ДДУ, проектной декларации и положительное заключение экспертизы проектной документации. Посмотрю и сообщу, какой план действий. Обязательно в письме укажите контактный телефон для оперативной связи с вами.
Ответить
Поделиться
Т

Звонить не могу. конкретика: недостатки несущественные- не приняли квартиру. Застройщик составил односторонний акт. Как фиксировать недостатки? Можно самому и направить претензию или вызывать специалиста для оценки?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Если односторонний акт составлен, следовательно, застройщик считает, что свои обязательства по ДДУ он выполнил. Для застройщиков это типичная практика, они всем рассылают односторонние акты, чтобы сократить срок просрочки. Действовать нужно следующим образом: сделать судебную строительную экспертизу в которой будет присутствовать стоимость восстановительного ремонта. С экспертизой к нам. Мы взыщем с застройщика убытки на эту сумму, плюс неустойку из расчёта один процент в день по ЗоЗПП плюс штраф. Односторонний акт имеет смысл признавать недействительным, если он подписан датой ранее 02.04.2020. Это, чтобы увеличить период просрочки по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 в целях взыскания неустойки за просрочку. Все эти требования можем заявить в одном иске.
Ответить
Поделиться
Т

Добрый день! для признания одностороннего акта недействительным (не приняли из-за несущественных недостатков) нужно до суда заказывать техническую экспертизу? или бесполезная трата денег?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Так и надо действовать. Делать судебную экспертизу. Наш опыт по признанию односторонних актов застройщика недействительными можно посмотреть здесь https://regpractic.ru/odnostoronnij-akt.html
Ответить
Поделиться
Д

Здраствуйте! Хочу уточнить пару вопросов по поводу взыскания неустойки, чтобы понять как поступить. Я купил в ипотеку квартиру в ЖК Саларьево парк. Сдать ее должны были по ДДУ в срок от 11.03.2020 до 11.05.2020, из-за карантина стройку останавливали на 2 недели или около того. Уведомили о начале заселение где-то в 10х числах июня, ближайшая дата приемки была 5 июля. На первой приемке было куча недостатков (ходил со специалистами), акт приема-передачи естественно подписывать не стал, составили акт осмотра, в котором зафиксировали все недочеты. Срок исправления 45 дней был просрочен, на вторую приемку я приезжал уже 23 августа. Основные недочеты поправили, но остались довольно критичные (битые стекла на окнах и прочее). Подписывать акт приемки я снова не стал. Сказали, что ждут поставок стеклопакетов к середине сентября. Уже 21е число и теперь говорят, что поменяют только в конце месяца. В этой связи я хотел бы узнать на какую сумму я могу рассчитывать и целесообразно ли это в принципе, если я бы хотел уже начать процесс заселения.
Ответить
Поделиться
Admin
Дмитрий

Сумма убытков определяется судебным экспертом. На эту сумму начисляется неустойка - один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей") и штраф. Измеряются убытки в сотнях тысяч рублей. Это выгодно. Отметим, что если у вас квартира с отделкой, то без недостатков она теоретически быть не может. Сдать без нарушений многочисленных ГОСТОВ и СНИПОВ квартиру в принципе невозможно. Застройщик ТИРОН (ЖК Саларьево парк) платежеспособный ПИКовский застройщик, поэтому нужно не терять время и действовать. Будут вопросы, обращайтесь, поможем.
Ответить
Поделиться

Односторонний акт.NET
О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.
Как заставить устранить недостатки?
Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?
Определяем период просрочки
Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?
Какой идеальный юрист?
По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?
Почему застройщик не банк?
Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?
Взгляд суда на претензию застройщику
Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?
Наша судебная практика по ДДУ
Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.
Неустойка с застройщика через арбитраж
Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.
Ваш выбор суда! Варианты?
Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.
Стоит ли ждать ответа на претензию?
Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?
С каких сумм платить НДФЛ?
Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.
Перспективы взыскания убытков по ДДУ
Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.
Как дольщику расторгнуть ДДУ?
Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?
Неустойка и сроки исковой давности
Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?
Тезисы борьбы с застройщиком
Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.