Отказ от исполнения договора аренды
Погашение записи об аренде по заявлению арендодателя в связи с расторжением договора в одностороннем порядке
Погашение записи об аренде по заявлению арендодателя в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке регулируется п. 3 ст. 450 ГК РФ. В договоре аренды может быть предусмотрено такое право при нарушении Арендатором каких-либо условий договора аренды. Обычно арендодатели в качестве такого основания указывают: просрочку платежей, нецелевое использование помещения, существенное ухудшение состояния помещения и др.
Список документов
Для погашения регистрационной записи об аренде (в случаях отказа арендодателя от исполнения договора) в в МФЦ предоставляется:
- заявление арендодателя о погашении регистрационной записи об аренде;
- уведомление в адрес арендатора об отказе от договора и прекращении договора аренды (с отметкой Арендатора о получении уведомления либо оригинал почтовой квитанции об отправке копии уведомления Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении);
- выписку из ЕГРЮЛ на арендатора (для подтверждения адреса местонахождения Арендатора на который было отправлено уведомление о прекращении договора аренды);
- стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от арендодателя - подробнее здесь).
Регистраторы неохотно погашают записи в ЕГРН об аренде на основании уведомлений о прекращении договора в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения.
Приостановление государственной регистрации
В уведомлениях о приостановлениях и отказах в регистрации погашения записей об аренде регистраторы обычно ссылаются:
- на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя по решению суда):
- на п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (об изменении или расторжении договора по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или иных случаях предусмотренных законом или договором).
- на абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).
Судебная практика обычно толкует такие отказы, как незаконные. Приостановление и отказ регистратора нужно обжаловать в суде.
В исковом заявлении:
- признать отказ регистратора незаконным;
- обязать Росреестр внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды.
В суд нужно предоставить кроме стандартного пакета документов от истца (платежного поручения, учредительных документов и др., предусмотренных ст. 126 АПК РФ) - уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды (с отметкой Арендатора о получении уведомления либо оригинал почтовой квитанции об отправке копии уведомления Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении), которое возвращается заявителю Росреестром в случае принятия решения об отказе в регистрации погашения записи.
В суде ссылаться:
- на п. 3 статьи 450 ГК РФ, отметить, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным;
- на абз. 8 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», говорить, что основаниями для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают прекращение прав.