Условия признания недействительным одностороннего акта застройщика по 214-ФЗ

Типичная ситуация. Застройщик направляет дольщику уведомление о завершении строительства и приглашает на приёмку квартиры. В нём указывается срок приёмки, обычно от 7 до 14 дней. По телефону в отделе заселения сообщают, что могут записать на осмотр через полтора месяца. В указанный срок дольщик производит осмотр и обнаруживает много недостатков.

Недостатки дольщик перечисляет в дефектной ведомости и передаёт её "некоему лицу" с ключами от квартиры. Акт приема-передачи квартиры дольщик не подписывает, ожидая предварительного устранения недостатков. Застройщик недостатки не устраняет, а через некоторое время направляет участнику долевого строительства односторонний акт.

Если "повезёт", судья взыщет неустойку по дату одностороннего акта. Если не повезёт, то взыскание будет на дату, указанную в уведомлении о завершении строительства.

Чтобы этого не случилось, нужно признавать односторонний акт недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами. Из этого следует, что собирать их нужно заблаговременно. Этот вопрос и будет подробно разбираться в настоящем юридическом обзоре с примерами из практики нашего Юридического центра RegPractic.

Судебная практика о признании одностороннего акта застройщика недействительным

Пример судебного дела о признании одностороннего акта недействительным и увеличении периода просрочки по ДДУ более чем на два года

Приведем для примера наше свежее судебное дело о взыскании неустойки с застройщика из группы ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать неустойку. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и вместо их устранения ему был направлен односторонний акт. C собой привёз переписку с застройщиком.

К особенностям судебного спора можно отнести то, что дольщик обратился к нам с большим опозданием, через много месяцев после подписания одностороннего акта. В 2019 году обратился за юридической помощью, а односторонний акт был подписан 21.05.2018 года. Так лучше не поступать, а сразу обращаться к юристу.

Заранее сообщим. Односторонний акт мы признали в суде недействительным и увеличили период просрочки более чем на один год с даты подписания застройщиком одностороннего акта. Сейчас судимся за второй период, чтобы в совокупности неустойка получилась за два с лишним года.

Почему у нас получается признавать односторонние акты недействительными и что для этого надо делать? Об этом подробно рассказываем в настоящем обзоре из нашей юридической практики.

Фабула дела

По ходу будем давать комментарии к действиям дольщика.

• 31.12.2017 года по условиям ДДУ квартира должна была быть передана по акту.

• За полгода до этой даты, 22.06.2017г. застройщик направляет уведомление о продлении сроков строительства с предложением подписать соответствующее дополнительное соглашение. Дольщик на это письмо не отвечает.

  Комментарий юриста. Это правильно. Совершенно излишне тратить время на такие ответы: "согласен его подписать, в случае предварительной выплаты неустойки в размере установленной ч. 2 ст. 6 ФЗ-214". Ничего этот ответ не доказывает и ничего не поясняет суду. Застройщик по закону обязан направить дольщику уведомление о продлении строительства, вот он его и направляет. Дольщик не обязан на это соглашаться или что-либо отвечать застройщику.


• 22.02.2018г. застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Комментарий юриста. Это важный документ и юриста в нём интересует дата его выдачи. Застройщик не может предложить дольщику подписать акт приёма-передачи квартиры, раньше указанной в нём даты. Также не может предложить раньше этой даты приехать на осмотр. Что логично, поскольку небезопасно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если дольщик такой акт подпишет, его можно признать недействительным в суде. В данном случае застройщик закон не нарушает, и на осмотр раньше даты РВЭ не приглашает.

• 31.03.2018г. застройщик уведомляет дольщика о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Дольщик записался на 30.05.2018г.

  Комментарий юриста. В данном случае, застройщик допускает ошибку, указывая в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону. Это даёт возможность нашему юристу в суде заявить о том, что на осмотр дольщик прибыл через два месяца исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения застройщика. У судьи Беловой это сработало.

  Однако не все застройщики формулируют уведомления таким образом. Обычно указывают так: "прибыть на приёмку квартиры в течение семи рабочих дней". Всё это не мешает отделу заселения записывать на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. Застройщику нужен этот фокус, чтобы представить в суде истца уклонистом. Это нельзя допустить.

  В таких случаях рекомендуем написать застройщику письмо следующего содержания: "в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра". Ответ направить почтой на юридический адрес застройщика с описью вложения. Это не даст юристу застройщика в суде доказать, что дольщик намеренно уклонялся от приёмки квартиры, чтобы увеличить период просрочки.

  Если дольщик проживает по другому адресу и не мониторит получение писем от застройщика, он может пропустить уведомление о завершении строительства. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.

• 21.05.2018г. застройщик подписывает односторонний акт и направляет его дольщику 22.06.2018г. При этом первый осмотр квартиры дольщик осуществляет согласно записи, 30.05.2018г. Следовательно, застройщик и не собирался дожидаться дольщика, а автоматом раскидал односторонние акты по почтовым ящикам, чтобы ограничить период просрочки.
• 30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её "лицу с ключами" и на том успокаивается. Квартиру по акту не принимает.

  Комментарий юриста. Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо застройщику на юридический адрес в свободной форме. В нем перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Тогда застройщик не отвертится. Иначе его представитель заявит в суде, что ничего о недостатках ответчик не знает, дефектную ведомость не получал. Лицо, которое в ней расписалось у них не работает. Штампик на копии не принадлежит застройщику, об утверждении такой формы представителю ответчика неизвестно. При этом, в большинстве случаев это будет правдой. Показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.

  После осмотра дольщику следует посоветоваться с судебным юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть юристу фотографии недостатков. Зачем это нужно? Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта. На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа. При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.

  Например. Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку по ДДУ. И это ещё не всё. Экспертиза поможет в суде признать односторонний акт недействительным вне зависимости от того, как застройщик сформулировал уведомление о завершении строительства и на какую вас дату записали.

  Признание одностороннего акта ДДУ недействительным - это возможность взыскать неустойку за больший период. Экспертиза сразу убивает двух зайцев: увеличивает период просрочки и общий размер исковых требований. Ремонт проще делать силами ваших рабочих. Это выгоднее. Цена, которую вам заплатит застройщик за восстановительный ремонт по экспертизе с неустойкой и штрафом, будет явно больше стоимости устранения недостатков вашими силами.

  А где жить на время суда, спросит пытливый читатель? Отвечаем. Квартира передана по одностороннему акту и можно заселяться. Ключи от квартиры сделает слесарь за 300 рублей. После признания одностороннего акта недействительным можно спокойно подписывать двусторонний акт. Застройщик препятствовать не будет, в противном случае получит еще один иск, который заведомо проиграет, а дольщик снимет со своего счета деньги за следующий период просрочки.

• На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.
• 28.07.2018г. дольщик направляет претензию застройщику с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.
• 14.09.2018г. дольщик направляет вторую претензию с аналогичным содержанием.
• 11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.
• 16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить недостатки.
• 18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что недостатки не устранены.
• На все письма застройщик отвечает, что квартира передана по одностороннему акту и "мы вам ничего не должны".

На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и ошибки застройщика. Об основных из них написали выше. Судья долго болела и судебное заседание несколько раз переносилось. По существу было рассмотрено 25.09.2019 года.

Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Юрист застройщика не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения суда. Для него такой вердикт суда был полной неожиданностью. При этом, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых мы написали выше. Поэтому, самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к юристу, сразу после начала просрочки. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.

Мотивированное решение суда о признании одностороннего акта застройщика недействительным в связи с тем, что истец не уклонялся от приёмки квартиры и наличия в ней недостатков

28.10.2019 судья Белова из Красногорского городского суда вынесла справедливое решение по нашему иску о признании одностороннего акта застройщика недействительным. Наш юрист предоставил неопровержимые доказательства нарушения ответчиком права истца. Суд прислушался к нашим доводами и указал в мотивированном решении, в частности, следующее.

• В нарушение норм закона и условий договора, квартира истице в указанный в договоре срок не передана. При этом, 21.05.2018 года ответчиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, который истица считает недействительным, поскольку от приёма объекта долевого строительства не уклонялась, объект имел строительные недостатки.
• В результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в предоставлении квартиры в установленный договором срок, истице были причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессах.
• Договором предусмотрен срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 31.12.2017 года.
• Судом установлено, что квартира истице передана по одностороннему передаточному акту 21.05.2018 года.
• Судом установлено, что в апреле 2018 года истица получила уведомление о готовности передать объект долевого строительства, согласно которого ответчик готов приступить к передаче объекта долевого строительства с 20.03.2018 года.
• Истица дважды осматривала квартиру, её выявлены существенные строительные недостатки, препятствующие принятию объекта, данные недостатки отражены в соответствующих актах.
• Несмотря на наличие недостатков 21.05.2018 года ответчиком составлен односторонний передаточный акт. Таким образом, суд полагает, что у ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, поскольку истица от приёмки объекта не уклонялась, как установлено судом, выявленные недостатки в разумные сроки ответчиком не устранены, в связи с чем суд считает возможным признать односторонний передаточный акт от 21.05.2018 года недействительным.
Таким образом, предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд не находит.

Итак, рассчитаем насколько именно месяцев нашему юристу удалось увеличить период для взыскания неустойки. Неустойку взыскали по 25.09.2019 года. Односторонний акт подписан застройщиком 21.05.2018 года. Вычитаем и получатся, что представитель истца увеличил срок просрочки на 1 год и 4 месяца за который суд взыскал с застройщика неустойку. Обратим внимание, что застройщиком являлся ПИК. Его юристы в судебных спорах, считаются лучшими среди застройщиков. Однако, при правильно выстроенной судебной позиции по данному делу у его представителя не было шансов.

Продолжение судебного спора с признанием одностороннего акта недействительным

Как мы знаем из судебного решения, наш юрист разгромил застройщика в суде. Что теперь делать ответчику? Согласиться всё отремонтировать и подписать передаточный акт! Так и случилось. 31.01.2020 года стороны подписали двусторонний акт приёма-передачи квартиры без всяких условий со стороны ответчика. За новый период в суд подан следующий иск. Новый период просрочки тоже немаленький с 26.09.2019 по 31.01.2020 года. Таким образом по этому делу получается следующая картина.

Признание одностороннего акта недействительным по основаниям не связанным с недостатками или дефектами

Пример признания одностороннего акта недействительным и взыскании неустойки за два с лишним года

26.05.2020 года суд признал односторонний акт застройщика недействительным и взыскал неустойку с 01.01.2018 года по 02.04.2020 года.

Фабула дела. 31.12.2017 года квартира должна была быть передана по акту. 22.02.2018 дом был введён в эксплуатацию. Со слов истца, уведомление о завершении строительства и односторонний ему на почту не приходил. На приёмку квартиры дольщик записался в июне по телефону. На осмотре выявил строительные недостатки, однако совершенно не позаботился об их документальном закреплении в качестве допустимого доказательства для суда. Юристам был продемонстрирована фотография акта осмотра квартиры с плохо различимым текстом. На фотографии акта осмотра отсутствовала подпись представителя застройщика или просто была не видна из-за низкого качества изображения. Второй экземпляр в бумаге у дольщика не сохранился. Кроме того, после осмотра дольщик не попытался зафиксировать сам факт его присутствия на осмотре квартиры и не направил застройщику соответствующее письмо с описью по форме 107.

В общем дольщик сделал всё возможное, чтобы в дальнейшем проиграть судебное дело. Тем не менее мы взялись за него без предоплаты. Мы в любом деле исходим из следующего. Всегда есть шанс, что процессуальную ошибку допустит застройщик. Тогда мы сможем в процессе это использовать. Как мы и предполагали, суд отказался принять в качестве доказательства акт осмотра в связи с плохо читаемым текстом. Ответчик в свою очередь заявил, что дольщик вообще не приходил на осмотр. Предоставил уведомление о завершении строительства и односторонний акт с доказательствами направления истцу по почте.

Однако при исследовании предъявленных ответчиком доказательств уклонения истца от приёмки квартиры, наш юрист обнаружил грубую ошибку застройщика. Его сотрудники ошибочно направили уведомление о завершении строительства по адресу, отличному от адреса, указанного в договоре долевого участия.

Далее дело техники. По процессуальным основаниям мы доказали, что истец не уклонялся от приёмки квартиры. Далее доказали, что одноcторонний акт являлся недействительным, поскольку может составяться застройщиком только при уклонении от приёмки квартиры. В итоге мы взыскали неустойку более чем за два года. Это при том, что дом был введён в эксплуатацию с задержкой всего несколько месяцев.

Подведём итоги. Что из этого следует?

• Озаботится фиксацией всёх своих действий и событий сразу после начала просрочки.
• Сомневаетесь, как это сделать правильно? Сразу после начала просрочки позвоните нашему юристу. Все консультации являются бесплатными.
• Сомневаетесь подавать ли иск в суд? Судиться стоит с застройщиком всегда. Подавать иск стоит, даже при наличии заведомо слабой позиции у истца. Всегда есть шанс выиграть дело по процессуальным основаниям, воспользовавшись ошибками ответчика. Если бы дольщик отказался от идеи подать иск к застройщику, суд не присудил бы ему неустойку по ДДУ за просрочку в два года. Дольщик принял правильное решение и ему улыбнулась удача с нашей помощью.

Залог успешного признания одностороннего акта застройщика недействительным

Еще раз перечислим по пунктам, что необходимо заблаговременно делать, чтобы с большой вероятностью признать в суде недействительным односторонний акт по ДДУ.

• Получать все письма застройщика. Если проживаете по адресу, отличному от адреса, указанного в ДДУ, сообщите письменно об этом застройщику.
• После получения от застройщика уведомления о завершении строительства:
  а) Позвонить юристу. В юридическом центре RegPractic консультации по телефону бесплатные. Консультирует действующие юристы и весьма подробно.
  б) Отправить застройщику письмо, в котором сообщить, что в указанный в уведомлении срок вы лишены возможности прибыть на приёмку, т.к. отдел заселения записывает на гораздо больший срок (укажите какой). Сообщите, что готовы прибыть на приёмку раньше и просите сообщить дату и время, удобное застройщику. Порядок направления писем подробно описан в статье "претензия застройщику" в разделе отправка почтовых сообщений.
• После осмотра квартиры направить застройщику письмо с указанием недостатков с просьбой их устранить и пригласить на повторный осмотр. Это нужно сделать независимо от того, какие документы вы заполните при осмотре.
• Направить фотографии недостатков квартиры юристу для решения вопроса о необходимости экспертизы. Даже небольшие, по мнению дольщика недостатки, в заключении эксперта могут превратиться в "круглую" цифру. При этом на стоимость восстановительного ремонта начисляется неустойка из расчета один процент в день. И на всё это штраф 50%. Самое главное. С экспертизой признать односторонний акт намного проще, чем без него.

Комментарии ( 0 )

---

Сначала новые

Сначала старые

Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ

ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Загружено по ссылке