Условия признания недействительным одностороннего акта застройщика о передаче квартиры по ДДУ по 214-ФЗ

Типичная ситуация. Застройщик направил дольщику уведомление о завершении строительства и пригласил на приёмку квартиры. В уведомлении указал срок, например в течение десяти дней. По телефону отдел заселения сообщил дольщику, что могут записать на осмотр квартиры через полтора месяца. В указанный срок дольщик поехал на осмотр и увидел много недостатков. Огорчился и указал недостатки в дефектной ведомости, передав её некоему лицу с ключами от квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывать не стал, полагая, что сначала застройщик обязан устранить недостатки. Застройщик недостатки не устранил и через некоторое время направил участнику долевого строительства односторонний акт. Дольщик обратился с иском в суд, который взыскал неустойку на дату, указанную в уведомлении о завершении строительства. Если дольщику повезло, судья может расщедриться и взыскать неустойку по дату одностороннего акта.

Чтобы этого не случилось, нужно признавать односторонний акт недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами. Из этого следует, что собирать их нужно заблаговременно. Этот вопрос и будет подробно разбираться в настоящем юридическом обзоре с примерами из практики нашего юридического центра RegPractic.

Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Судебная практика о признании одностороннего акта застройщика недействительным

Пример судебного дела о признании одностороннего акта недействительным и увеличении периода просрочки по ДДУ более чем на один год

Приведем для примера наше свежее судебное дело о взыскании неустойки с застройщика из группы ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать неустойку. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и вместо их устранения ему был направлен односторонний акт. C собой привёз переписку с застройщиком. Заранее сообщим. Односторонний акт мы признали в суде недействительным и увеличили период просрочки более, чем на один год с даты подписания застройщиком одностороннего акта. Подробности следуют далее.

Фабула дела. По ходу будем давать комментарии к действиям дольщика.

• 31.12.2017 года по условиям ДДУ квартира должна была быть передана по акту.
• За полгода до этой даты, 22.06.2017г. застройщик направляет уведомление о продлении сроков строительства с предложением подписать соответствующее дополнительное соглашение. Дольщик на это письмо не отвечает.

Комментарий юриста. Это правильно. Совершенно излишне тратить время на такие ответы: "согласен его подписать, в случае предварительной выплаты неустойки в размере установленной ч. 2 ст. 6 ФЗ-214". Ничего этот ответ не доказывает и ничего не поясняет суду. Застройщик обязан направить дольщику уведомление о продлении строительства, вот он его и направляет. Дольщик не обязан на это соглашаться или что-либо отвечать застройщику.

• 22.02.2018г. застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РнВЭ).

  Комментарий юриста. Это важный документ и юриста в нём интересует дата его выдачи. Застройщик не может предложить дольщику подписать акт приёма-передачи квартиры, раньше указанной в нём даты. Также не может предложить раньше этой даты приехать на осмотр. Что логично, поскольку небезопасносно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если дольщик такой акт подпишет, его можно признать недействительным в суде. В данном случае застройщик закон не нарушает, и на осмотр раньше даты РнВЭ не приглашает.

• 31.03.2017г. застройщик уведомляет дольщика о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Дольщик записался на 30.05.2018г.

  Комментарий юриста. В данном случае, застройщик допускает ошибку, указывая в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону. Это даёт возможность нашему юристу в суде заявить о том, что на осмотр дольщик прибыл через два месяца исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения застройщика. У судьи Беловой это сработало. Однако не все застройщики формулируют уведомления таким образом. Обычно указывают так: прибыть на приёмку квартиры в течении, например, 7 рабочих дней. При этом в отделе заселения записывают на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. В таких случаях рекомендуем написать застройщику письмо следующего содержания: "в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра". Ответ направить почтой на юридический адрес застройщика с описью вложения. Это не даст юристу застройщика в суде доказать, что дольщик намеренно уклонялся от приёмки квартиры, чтобы увеличить период просрочки.

  Если дольщик проживает по другому адресу и не мониторит получение писем от застройщика, он может пропустить уведомление о завершении строительства. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.

• 21.05.2018г. застройщик подписывает односторонний акт и направляет его дольщику 22.06.2018г. При этом первый осмотр квартиры дольщик осуществляет согласно записи, 30.05.2018г. Следовательно, застройщик и не собирался дожидаться дольщика, а автоматом раскидал односторонние акты по почтовым ящикам, чтобы ограничить срок просрочки.
• 30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её "лицу с ключами" и на том успокаивается. Квартиру по акту не принимает.

  Комментарий юриста. Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо застройщику на юридический адрес в свободной форме. В нем перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Тогда застройщик не отвертится. Иначе его представитель заявит в суде, что ничего о недостатках ответчик не знает, дефектную ведомость не получал. Лицо, которое в ней расписалось у них не работает. Штампик на копии не принадлежит застройщику, об утверждении такой формы представителю ответчика неизвестно. При этом, в большинстве случаев это будет правдой. Показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.

  После осмотра дольщику следует посоветоваться с судебным юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть юристу фотографии недостатков. Зачем это нужно? Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта. На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа. При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.

  Например. Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку по ДДУ. И это ещё не всё. Экспертиза поможет в суде признать односторонний акт недействительным вне зависимости от того, как застройщик сформулировал уведомление о завершении строительства и на какую вас дату записали.

  Признание одностороннего акта ДДУ недействительным - это возможность взыскать неустойку за больший период. Экспертиза сразу убивает двух зайцев: увеличивает период просрочки и общий размер исковых требований. Ремонт проще делать силами ваших рабочих. Это выгоднее. Цена, которую вам заплатит застройщик за восстановительный ремонт по экспертизе с неустойкой и штрафом, будет явно больше стоимости устранения недостатков вашими силами. А где жить на время суда, спросит пытливый читатель? Отвечаем. Квартира передана по одностороннему акту и можно заселяться. Ключи от квартиры сделает слесарь за 300 рублей. После признания одностороннего акта недействительным можно спокойно подписывать двусторонний акт. Застройщик препятствовать не будет, в противном случае получит еще один иск, который заведомо проиграет, а дольщик снимет со своего счета деньги за следующий период просрочки.

• На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.
• 28.07.2018г. дольщик направляет претензию застройщику с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.
• 14.09.2018г. дольщик направляет вторую претензию с аналогичным содержанием.
• 11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.
• 16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить недостатки.

• 18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что недостатки не устранены.
• На все письма застройщик отвечает, что квартира передана по одностороннему акту и "мы вам ничего не должны".

На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и ошибки застройщика. Об основных из них написали выше. Судья долго болела и судебное заседание несколько раз переносилось. По существу было рассмотрено 25.09.2019 года.

Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Юрист застройщика не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения суда. Для него такой вердикт суда был полной неожиданностью. При этом, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых мы написали выше. Поэтому, самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к юристу, сразу после начала просрочки. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Залог успешного признания одностороннего акта застройщика недействительным

• Получать все письма застройщика. Если проживаете по адресу, отличному от адреса, указанного в ДДУ, сообщите письменно об этом застройщику.

• После получения от застройщика уведомления о завершении строительства:
  а) Позвонить юристу. В юридическом центре RegPractic консультации по телефону бесплатные. Консультирует действующие юристы и весьма подробно.
  б) Отправить застройщику письмо, в котором сообщить, что в указанный в уведомлении срок вы лишены возможности прибыть на приёмку, т.к. отдел заселения записывает на гораздо больший срок (укажите какой). Сообщите, что готовы прибыть на приёмку раньше и просите сообщить дату и время, удобное застройщику. Порядок направления писем подробно описан в статье "претензия застройщику" в разделе отправка почтовых сообщений.
• После осмотра квартиры направить застройщику письмо с указанием недостатков с просьбой их устранить и пригласить на повторный осмотр. Это нужно сделать независимо от того, какие документы вы заполните при осмотре.
• Направить фотографии недостатков квартиры юристу для решения вопроса о необходимости экспертизы. Даже небольшие, по мнению дольщика недостатки, в заключении эксперта могут превратиться в "круглую" цифру. При этом на стоимость восстановительного ремонта начисляется неустойка из расчета один процент в день. И на всё это штраф 50%. Самое главное. С экспертизой признать односторонний акт намного проще, чем без него.

Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции. Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?