Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
regpractic@yandex.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

О компенсации за просрочку застройщика по ДДУ

Взыщем неустойку по ДДУ, а также компенсацию по строительным недостаткам и расходы по оплате квартиры по найму за период просрочки. Бесплатная консультация юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic
В работе над юридической статьей судебного юриста Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить консультацию юриста.
Дата публикации
2016-10-18
Обновлено
2021-11-05

Подсудность по ДДУ

Иск можно подать по месту постоянной либо временной регистрации истца, "юридическому адресу" ответчика и адресу нахождения жилищного комплекса. При этом в иске нужно правильно обосновать подсудность. В противном случае суд вернёт иск или направит его в "плохой" суд.

Законодатель даёт право суду использовать понятие несоразмерность на своё усмотрение в довольно широких пределах
Содержание обзора:

Причины снижения неустойки

Уменьшение неустойки ниже законной обсусловлено правовой нормой ст. 333 Гражданского Кодекса РФ. Указанная правовая норма даёт право суду снижать неустойку, даже когда её размер предусмотрен 214-Федеральным законом.

Законодатель даёт право суду использовать понятие "несоразмерность" на своё усмотрение в довольно широких пределах. Судья наделён законодателем правом единолично решать, какая неустойка соразмерна нарушенному обязательству, а какая нет. Корректирует "усмотрение" судей апеляционная инстанция.

Можно сколько угодно обсуждать, почему суды снижают неустойку, если в законе определён её размер. Это право суда, основанное на вышеуказанной правовой норме Гражданского кодекса. Юристы не могут поменять законодательство, однако могут повлиять на коэффициент взыскания.

Способы влияния на коэффициент взыскания

Снижение неустойки является обстоятельством на которое можно повлиять. Результат такого влияния можно измерить в процентах. Достаточно сопоставить размер заявленной в иске неустойки к общей сумме присуждённых судом денежных средств. Чем выше этот показатель, тем успешнее юрист завершил свою работу.

Все юристы ходят в одни и те же суды по одним и тем же застройщикам, а коэффициенты взыскания у всех разные. Выбирайте компании с наилучшими коэффициентами отностительно заявленной в иске неустойки к совокупному полученному результату.

Юридический центр RegPractic

При публикации нашей судебной практики всегда указываем такие коэффициенты, чтобы можно было оценить эффективность взыскания у юристов нашего юридического центра.

Зависимость от выбора суда

Cуд является одним из ключевых игроков от которого зависит размер неустойки и штрафа. Судья наделён правом снижать не только неустойку, но и штраф по закону о защите прав потребителей.

Статистически коэффициенты взыскания в разных судах отличаются друг от друга. Одни суды присуждают в среднем лучше, чем другие. Однако такое состояние не является статическим, со временем суд, который ранее взыскивал лучше, может поменяться местами с судом, который ранее взыскивал хуже.

Чтобы предсказывать такие повороты нужно отслеживать практику вышестоящих судов. Судья находится не в вакумме. На него влияет среднестатическая практика конкретного суда по аналогичным делам. В свою очередь она зависит от практики апелляционной инстанции. Если решения слишком "хорошие", апелляционная инстанция их отменяет, присуждая неустойку в меньших размерах. Если решения слишком "плохие" корректирует коэффициент в сторону увеличения.

Отмена решений негативно сказаться на репутации судьи. Если их регулярно "не засиливают", следовательно, его квалификация под вопросом. Поэтому судьи держат нос по ветру, подстраиваясь под практику соответствующего апелляционного корпуса.

"Хорошие" и "плохие" суды Москвы и Московской области

Список субъективный и постоянно меняется и дополняется. Суды в нём могут перемещаться из одной категории в другую или вообще из него исключаться. В качестве ориентира он может служить опорой, но перед подачей иска лучше посоветоваться с юристом.

Рекомендуемые суды:

  • Тушинский районный суд г.Москвы;
  • Красногорский суд (в качестве минуса, долгое получение исполнительного листа);
  • Видновский суд (в качестве плюса, скорость рассмотрения дела);
  • Мытищинский суд (в качестве минуса - долго назначают заседания);
  • Кунцевский суд;
  • Никулинский суд;
  • Измайловский суд;
  • Преображенский суд;
  • Щербинский суд;
  • Коптевский районный суд г.Москвы;
  • Головинский районный суд г.Москвы;
  • Останкинский районный суд г.Москвы;

"Плохие" суды:

  • Балашихинский суд;
  • Железнодорожненский суд;
  • Королёвский суд;
  • Зеленоградский суд;
  • Рузский суд;
  • Домодедовский суд;
  • Подольский суд;
  • Химкинский суд;
  • Раменский суд;
  • Бутырский суд;
  • Симоновский суд.

Практика в судах постоянно меняется. Сегодня суд "хороший", а завтра "плохой". Обращайтесь, поможем выбрать суд. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Временная регистрация

Если по юридическому адресу ответчика или жилищного комплекса суд "плохой", можно подать иск по адресу временной регистрации истца. Срок регистрации любой, при условии подачи иска в период её действия. Если у суда будут сомнения, исковое заявление могут вернуть истцу (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК). Не лишним будет напомнить, что регистрацию нужно получать в МФЦ лично. Только так можно быть уверенным в её подлинности. Суд будет её проверять в ФМС.

Судебная практика за пределами Московской области

Хорошо суды присуждают в Московском регионе, Санкт‑Петербурге и Екатеринбурге, т.е. в крупных городах с высокими доходами населения. В остальных регионах неустойку могут снизить в десять раз, что делает её взыскание во мнгоих случаях нецелесообразным. Самый "плохой" суд в Московском регионе присудит борльше, чем самый "хороший" за его пределами. Мы неоднократно сравнивали практику и исключений из правила не обнаружили.

Влияние представителей на присуждённые судом суммы

Наши юристы давно изучили все "хитрые ходы" застройщиков. От каждой строительной группы в суд ходят одни и те же юристы. Мы к ним привыкли и знаем заранее, что они будут говорить и что принесут на заседание. Поэтому у нас такая хорошая судебная практика.

Представители ответчиков в суде ведут себя по-разному. Есть пассивные, которые своим видом показывают - "мне всё равно, что суд присудит". Такие представители способны только подать заявление о снижении. Как следует обосновать причины они не могут.

Для наших юристов, такие ответчики просто подарок. Бить их в суде легко. К сожалению такие лентяи попадаются редко и в основном встречаются у небольших застройщиков. У "сетевых", как ПИК, МИЦ, ПСН, Лидер, Самолёт, А101, Дон Строй, Интеко и многих других, в суд ходят отменные юристы. С ними сражаться сложно, но интересно.

Вопросы и ответы юриста

В ДДУ определена подсудность

Вопрос. Могу ли я подать иск по месту своей регистрации, если договором уставлена подсудность по соглашению строн?

Ответ. Можете. Нужно в иске заявить о признании этого пункта недействительным со ссылкой на ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП.

Приписки в передаточном акте

Вопрос: Можно ли от руки внести в передаточный акт исправления?

Ответ: Ничего исправлять от руки в акте не нужно. С приписками будут проблемы с регистрацией собственности (пункт 2 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Своё несогласие целесообразно выразить в письме застройщику, которое направить почтой с описью вложения.

Сомнительные пункты в передаточном акте

Вопрос: В акте есть пункты: "стороны не имеют финансовых претензий друг к другу" и "участник долевого строительства не имеет претензий по сроку передачи квартиры". Может суд отказать в неустойке?

Ответ: На этом основании суд в иске не откажет.

Подсудность с двумя истцами в ДДУ

Вопрос: Мы с женой зарегистрированы в разных местах. Можно подать иск по месту регистрации любого из супругов?

Ответ: Верно. Иск можно подать в суд по месту регистрации любого из супругов (ч.ч. 1, 2 ст. 40, ч. 7 ст. 29 ГПК и абз. 3 п. 2 ст. 17 ЗоЗПП).

Штраф

Вопрос: В каком размере присуждается штраф?

Ответ: Пятьдесят процентов от присужденной суммы в пользу истца. Суд может снизить размер штрафа.

Госпошлина

Вопрос: Нужно ли платить госпошлину?

Ответ: Нужно при цене иска более 1 000 000 рублей (подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ). В цену иску не входит: штраф, компенсация морального вреда, судебные расходы (в виде расходов на доверенность и юриста). В цену иска входит: неустойка и убытки (в виде расходов по найму квартиры). Например, цена иска: 1 700 000 руб. Расчет госпошлины: 1 700 000 - 1 000 000 = 700 000*0,5% = 3 500 руб. Сумма госпошлины не может превышать 60 000 руб. (абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Описки

Вопрос: Нужно ли исправлять ошибку в фамилии истца в резолютивной части решения?

Ответ: Обязательно подавать заявление на исправление. В противном случае вам выдадут исполнительный лист, который завернут в банке.

Приложения к претензии

Вопрос:Нужно ли прикладывать к претензии копию ДДУ?

Ответ: Не нужно, прилагаются только к иску.

Уведомление о переносе сроков строительства

Вопрос: Как реагировать на предложение подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменени сроков строительства?

Ответ: Можно абсолютно никак на это не реагировать.

Односторонний акт

Вопрос: Можно ли взыскать неустойку при составлении застройщиком одностороннего акта?

Ответ: Можно. Обычно суд взыскиват по дату подписания одностороннего акта (п. 25 Обзора практики… с участием граждан в долевом строительстве, утвержден Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). Если акт составлен безосновательно, его можно оспорить.

Банковские счета ответчика

Вопрос: Как мне узнать все счета ответчика?

Ответ: Информацию о счетах взыскатель может получить в любой ИФНС. Налоговая через семь дней обязана предоставить (п. 10 ст. 69 ФЗ N 229-ФЗ). Если счетов много, посоветуйтесь с юристами, которые работают по вашему юридическому лицу.

Исполнительное производство

Вопрос: Исполнительный лист лучше передать в банк или приставам?

Ответ: Через банк будет быстрее. Нужно только знать в какой подавать.

Пленумы Верховного суда

Вопрос: Насколько целесообразно в иске ссылаться на разъяснения Пленумов Верховного суда?

Ответ: В иске следует привести все аргументы в защиту своей позиции. Разъяснения пленумов имеют большое значение при вынесении судами решений по конкретным делам.

Срок исковой давности

Вопрос: Какой срок исковой давности при взыскании неустойки?

Ответ: Три года, однако денег на счетах застройщика не будет гораздо раньше.

Неустойка после продажи квартиры по ДКП

Вопрос: Можно ли взыскать неустойку, если квартира продана по ДКП?

Ответ: Можно в переделах срока исковой давности.

Взыскание после продажи квартиры по договору уступки

Вопрос: Сохраняется ли право на взыскание после подписания договора уступки прав требования по договору долевого участия?

Ответ: Право на взыскание неустойки не переходит к новому участнику, если это оговорено в тексте договора.

Инициирование процедуры банкротства при неоплате исполнительного листа

Вопрос: Можно ли инициировать процедуру банкротства, если у ответчика нет денег на счетах?

Штрафные санкции не учитываются при наличии признаков банкротства (абзац 4 п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве). По штрафным санкциям дольщик может участвовать в деле о банкротстве, но не может инициировать саму процедуру. Исключением из правила является основная сумма долга при расторгнутом договоре.

Расчет пеней

Вопрос: На какие даты считать неустойку, если квартира ещё не передана по акту?

Ответ: Рассчитываем на следующие даты:

  • в претензии на дату отправки по почте;
  • в иске на дату подачи в суд;
  • на дату рассмотрения в суде по существу увеличиваем исковые требования.

Дело распределено судье с плохими решениями

Вопрос: Как забрать иск и сохранить право на его повторную подачу?

Ответ: До принятия судом иска к производству можно обратиться в суд с просьбой об отзыве иска (п. 6 ч. 1 ст. 135 ГПК). Это позволит повторно подать иск к тому же ответчику (ч. 3 ст. 135 ГПК). У суда пять дней для рассмотрения вопроса о принятии иска к производству (ст. 133 ГПК). Если суд в дальнейшем ошибочно прекратит производство по делу (в связи с отказом дольщика от иска) нужно подать частную жалобу на определение суда.

Экспертиза

Вопрос: Для чего нужна экспертиза по строительным недостаткам?

Ответ: Досудебная технико-строительная экспертиза требуется чтобы:

  • взыскать через суд убытки в виде уменьшения цены ДДУ на сумму восстановительных ремонтных работ по устранению недостатков застройщика;
  • начислить неустойку за нарушение сроков устранения выявленных недостатков;
  • признать односторонний акт недействительным в случае его составления застройщиком;
  • продолжал течь период просрочки для целей взыскания неустойки за нарушение сроков строительства.
Комментарии ( 4 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти
М

Здравствуйте, что скажете по поводу Тушинского суда? Стоит там там неустойку взыскивать? Есть вариант подать в другой суд по юридическому адресу застройщика.
Ответить
Поделиться
Admin
Марина

Тушинский суд гуманно подходит к снижению неустойки. При этом, чтобы полноценно ответить на ваш вопрос, нужно знать название суда по юридическому адресу застройщика. Может оказаться, что альтернативный вариант ещё лучше.
Ответить
Поделиться
Ю

Доброго дня! Интересует практика с Застройщиком ООО "Главстрой СПБ-специализированный застройщик. По калькулятору Вашего сайта, общая сумма к взысканию около 400 тыс Квартира в г.Балашиха ("ЖК Столичный" принята с дефектами 22 февраля. У меня имеется регистрация в городе Красногорске. Планирую подать в суд за просрочку в 114 кал.дня,поэтому интересует стоимость Ваших услуг и репутация Красногорского суда (с учетом моей постоянной регистрации) и Балшихинского городского суда по юридическому адресу застройщика. Заранее спасибо!
Ответить
Поделиться
Admin
Юлия

1. Наш опыт по взысканию неустойки в Красногорском суде можно посмотреть здесь https://regpractic.ru/sudebnaya-praktika-po-ddu.html#ddu11
2. Взыскание неустойки будет стоить в данном суде 25 000 рублей. Есть также вариант с оплатой за процент.
Ответить
Поделиться
Юридический центр RegPractic 2011-2021