Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
regpractic@yandex.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

Приостановление государственной регистрации

Помощь в обжаловании действий регистратора в судебном порядке. Признание приостановки или отказа недействительным с обязанием провести регистрацию на основании судебного решения. Тел. +7 (903) 120-51-06

Юридический центр RegPractic
Дата публикации
2019-10-18
Обновлено
2021-11-18

Обзор приостановлений регистрации по различным основаниям

Содержание обзора:

Регистрация приостанавливается при возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае неполучения какой-либо информации по межведомственным запросам.

Государственная регистрация также может быть приостановлена по заявлению правообладателя или любой из сторон сделки. Законодатель указывает срок «не более трех месяцев», однако в независимости от срока в заявлении, регистраторы в приостановках указывают три месяца.

Когда заявитель устраняет замечания и предоставляет необходимые документы, одновременно подается заявление о возобновлении регистрации.

По окончании трехмесячной приостановки регистрационные возобновляются. Регистатор обязан принять решение: произвести регистрационные действия или отказать в регистрации. На принятие решения у него есть один месяц. По практике решение обычно принимается в конце месячного срока.

Максимальный срок от подачи заявления до принятия решения может составить почти шесть месяцев. 1 месяц срок регистрации + 1 месяц срок приостановления регистрации по инициативе регистратора + 3 месяца приостановления по инициативе заявителя +1 месяц на принятие решения регистратором.

Срок истекший до подачи заявления о приостановлении регистрации не засчитывается в новый срок. Если регистрация была приостановлена на три месяца через пятнадцать дней после её начала, то через три месяца после возобновления регистрации месячный срок начинает течь заново. Т.е. пятнадцать дней истекшие до момента подачи заявления о приостановке в новый срок засчитаны не будут.

Регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда в связи с наложением ареста или запрета совершать определенные действия с имуществом.

Регистрирующий орган может сразу отказать в регистрации (минуя этап приостановления) при наличии неустранимых оснований для отказа. На практике случается редко, поскольку регистратор может полагать, что заявитель сможет устранить замечания.

Приостановки из кредитного договора

На регистрацию договора ипотеки не предоставлены подлинник и копия кредитного договора. Делать так: предоставить оригинал кредитного договора и его копию (копию можно изготовить обычную, которая при приеме заверяется подписями сотрудника рег.органа и самого заявителя), при этом оригинал кредитного договора на время регистрации будет находиться в регистрирующем органе и будет возвращен заявителю после её проведения.

Предлагаемый вариант становится трудновыполним, когда обязательства по кредитному договору обеспечиваются несколькими договорами ипотеки, а недвижимое имущество находится в разных регистрационных округах.

При наличии одного оригинала кредитного договора подача документов будет сопряжена с определенными трудностями, так как пока регистрируется договор ипотеки в одном из округов (с оригиналом кредитного договора) зарегистрировать договор ипотеки в другом округе без оригинала кредитного невозможно. Чтобы избежать приостановок следует подписывать кредитные договоры в количестве экземпляров, равных количеству регистрационных округов плюс два экземпляра сторонам договора– банку и заемщику.

Ещё лучше изначально предусмотреть в тексте кредитного договора экземпляр для регистрирующего органа, который после проведения государственной регистрации остается на хранении в деле правоустанавливающих документов.

О согласии залогодержателя на последующий залог

Согласно п.2. ст.43 ФЗ Закона об ипотеке, последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт, запрещающий залогодателю передавать заложенное имущество в последующую ипотеку без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Например, пункт может быть сформулирован в следующей редакции: «Последующий залог Предмета залога допускается только с письменного согласия залогодержателя. При заключении залогодателем последующего договора залога в отношении предмета залога с залогодержателем по настоящему договору, указанное письменное согласие не требуется». В целях устранения причин, препятствующих проведению регистрации на этом основании? необходимо предоставить оригинал и копию согласия Банка на последующий залог. Практика показывает, что предоставление нотариально заверенной копии согласия на последующий залог без предоставления оригинала бывает недостаточно.

Где зарегистрировано право собственности залогодателя?

Пристановка возможна, если в договоре ипотеки не указан орган, зарегистрировавший право собственности залогодателя на объекты недвижимости. Требование указания органа, зарегистрировавшего право залогодателя*, содержится во втором абзаце п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке. Например: «Право собственности Залогодателя зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «01» августа 2004 года сделана запись регистрации № 77-01/30-851/2004-001, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 75-АБ №123456, выданным 01.08.2004 года».

Трудности с указанием органа, зарегистрировавшего право, возникают в том случае, если данные о таком органе у заявителя не сохранились. Например, старое свидетельство о гос. регистрации права утеряно и получено новое свидетельство, в котором указывается лишь орган, выдавший свидетельство. Известно, что в период с 1999 г. по 2007 г. наименование органа регистрации неоднократно менялось.

Приведем данные об органах регистрации в Москве:

с 17.08.1998 г. по 23.02.2003 г. Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). По Московской области с 31.01.1998, т.к. регистрирующие органы на территории М.О были созданы и приступили к работе до введения в действие ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и поскольку ФЗ №122-ФЗ вступил в силу 31.01.1998, в качестве датой начала осуществления государственной регистрации в М.О. является дата введения в действие ФЗ №122-ФЗ, т.е. 31.01.1998 г.

с 24.02.2003 г. по 31.12.2004 г. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация).

с 01.01.2005 г. по 23.09.2006 г. Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве.

с 24.09.2006 г. по 02.11.2009 г. Управление Федеральной регистрационной службы по Москве.

с 03.11.2009 г. по настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Старые бланки свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, печати и штампы со старыми наименованиями могли использоваться еще до 23 ноября 2009 года).

Об уведомлении залогодержателя о всех правах третьих лиц на предмет ипотеки

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке «При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах)».

Данное основание приостановки является незаконным, т.к. уведомление о правах третьих лицах является обязанностью залогодателя и не влияет на законность сделки, проверку которой осуществляет регистратор. Однако во избежание приостановки, следует подавать документы, подтверждающие уведомление арендатора об обременениях недвижимости.

Предоставить данные об уведомлении залогодержателя об обременениях можно двумя способами: перечислить обременения в договоре ипотеки или предоставить копию письма на имя залогодержателя с перечислением обременений с отметкой о его получении. В уведомлении или договоре, должны быть перечислены все обременения, внесенные в ЕГРП, даже когда договоры расторгнуты (прекращены), но записи об их регистрации в ЕГРН не погашены.

Не предоставлено нотариальное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания

Необходимость нотариального удостоверения согласия залогодателя предусмотрена п.1 ст. 55 Закона об ипотеке при заключении сторонами Соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (в том числе при включении Соглашения в текст договора об ипотеке). Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания по последующему договору об ипотеке должно заключаться с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (абз.2 . п.1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Не предоставлены документы о предоставлении денежных средств по договору займа

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Документом, подтверждающим предоставление денежных средств по договору займа, может быть расписка физического лица о получении денежных средств или платежное поручение о перечислении денежных средств на счет заемщика.

Не предоставлены полномочия генерального директора

При подаче документов от представителя юридического лица по доверенности, достаточно распространенной практикой является предоставление документов, подтверждающих полномочия генерального директора только на дату подачи документов на регистрацию. Регистрирующий орган может потребовать подтверждение полномочий на момент выдачи доверенности. При этом подтверждение полномочий также необходимо и на дату подписания документа-основания регистрации (договора ипотеки, аренды, купли-продажи).

Позиция регистрирующего органа в отношении проверки полномочий генерального директора на дату выдачи им нотариально удостоверенной доверенности представляется спорной, поскольку проверка полномочий лица, подписавшего доверенность от имени юридического лица, входит в компетенцию нотариуса, удостоверяющего доверенность (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I.).

Не представлен протокол общего собрания акционеров об избрании Совета директоров, избравшего генерального директора

При подаче документов на государственную регистрацию от имени юридического лица, в случае избрания Генерального директора Советом директоров общества, необходимо подтверждать полномочия Генерального директора не только протоколом Совета директоров о его избрании (назначении), но и подавать протокол общего собрания, избравшего Совет директоров, в целях подтверждения легитимности органа, назначившего Генерального директора.

Не представлено согласование Центрального банка о назначении Председателя правления Банка в целях подтверждения полномочий руководителя Банка.

В соответствии Инструкцией Банка России от 02.04.2010 N 135-И кандидатура руководителя Банка подлежит согласованию Банком России. Поэтому при предоставлении документов, подтверждающих полномочия Председателя правления банка, необходимо предоставить письмо ЦБ о согласовании кандидатуры руководителя Банка.

Данные объекта недвижимости, указанного в договоре, не соответствуют данным ЕГРН

Такая ситуация может возникнуть, когда в договоре указаны данные БТИ не учтённые в записях ЕГРН. Необходимо привести данные в договоре в соответствие с данными в ЕГРН либо перед регистрацией договора договора внести соответствующие изменения.

Не предоставлено одобрение сделки

На регистрацию сделки нужно предоставить одобрение или справку о том, что сделка не является крупной. К примеру, отсутствие необходимости предоставлять одобрение в справке можно описать так: «Настоящим подтверждаем, что стоимость передаваемого ООО «Пример» в ипотеку недвижимого имущества, а именно: здания площадью 500 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 123456, расположенного по адресу: г.Калуга, ул. Ленина д.1, стр. 1, составляет 1 000 000 руб., без учета НДС.

Балансовая стоимость активов ООО «Пример», определенная по данным бухгалтерской отчетности на 30 июня 2011 г., составляет 100 000 000 руб. Указанная стоимость недвижимого имущества - здания составляет менее 25% относительно балансовой стоимости активов Общества. Следовательно, передача в ипотеку указанного недвижимого имущества не является крупной сделкой для ООО «Пример».

Юридический центр RegPractic 2011-2021