Приостановление государственной регистрации

Общие положения законодательства

Порядок и основания приостановления государственной регистрации регулируются ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

По п.1 указанной статьи «Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.»

Как правило, регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Свое право приостановить регистрацию при наличии сомнений в подлинности предоставленных на регистрацию документов регистратор использует крайне редко. Положения закона о приостановлении регистрации в случае непоступления сведений по межведомственным запросам введены законодателем в декабре 2011 года.

Также относительно новым является основание приостановления государственной регистрации прав на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за определенными исключениями.

Необходимо отметить, что с 07.03.2012 года в ст.19 Закона о регистрации появляется новый абзац (вводится Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество): ;Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Государственная регистрация может быть приостановлена по заявлению правообладателя или любой из сторон сделки. Законодатель указывает срок «не более трех месяцев» (абзац 1 пункт 3 ст. 19 Закона о регистрации), однако в независимости от того, какой срок указан в заявлении о приостановлении регистрации, на практике регистраторы в приостановках указывают срок три месяца.

В случае, если заявитель устраняет замечания регистратора и предоставляет необходимые для государственной регистрации документы (путем подачи заявления о предоставлении дополнительных документов) одновременно подается заявление о возобновлении государственно регистрации.

Примечание: по окончании срока трехмесячной приостановки регистрации по инициативе заявителя регистратор возобновляет регистрационные действия и принимает решение: произвести регистрационные действия или отказать в регистрации, на принятие решения у регистратора есть один месяц. По практике решение обычно принимается в конце месячного срока, но бывают исключения.

Итого: максимальный срок от подачи заявления на регистрацию до принятия решения регистратором (при условии подачи заявления о приостановке в конце срока приостановки регистратора) может составить почти шесть месяцев и будет состоять из: 1 месяц срок регистрации + 1 месяц срок приостановления регистрации по инициативе регистратора + 3 месяца приостановления по инициативе заявителя +1 месяц на принятие решения регистратором.

Срок истекший до подачи заявления о приостановлении государственной регистрации не засчитывается в новый срок (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации). Таким образом, если государственная регистрация была приостановлена на три месяца, через, например, пятнадцать дней после её начала, то через три месяца после возобновления регистрации месячный срок регистрации начинает течь заново, т.е. пятнадцать дней, истекшие до момента подачи заявления о приостановке по инициативе заявителя, в новый срок засчитаны не будут.

Регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, в связи с поступлением в регистрирующий орган решений (определений, постановлений) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные регистрационные действия с таковым.

Примечание: Регистрирующий орган может сразу отказать в регистрации (минуя этап приостановления государственной регистрации) при наличии оснований для отказа в регистрации, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
На практике это случается редко. Обычно регистратор не пользуется своим правом, предпочитая сначала приостановить регистрацию (разумеется в случаях, когда регистратор может полагать, что заявитель имеет возможность устранить замечания).

Обзор оснований приостановления государственной регистрации на примерах

Рассмотрим некоторые основания для приостановления государственной регистрации договора об ипотеке и возможные варианты их устранения.

1. На государственную регистрацию договора ипотеки не предоставлены: подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

На государственную регистрацию необходимо предоставлять подлинник и копию кредитного договора, что предусмотрено п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 15.06.2006 г. №213. Во избежание приостановления государственной регистрации на вышеуказанном основании можно выбрать один из следующих вариантов:

Если нужно полностью застраховаться от приостановления государственной регистрации по основанию не предоставления оригинала договора (кредитного, займа и др.), обязательства по которому обеспечены ипотекой, на регистрацию нужно предоставить оригинал кредитного договора и его копию (копию можно изготовить обычную, которая при приеме заверяется подписями сотрудника рег.органа и самого заявителя), при этом оригинал кредитного договора на время регистрации будет находиться в регистрирующем органе и будет возвращен заявителю после ее проведения.

Однако предлагаемый законодателем вариант становится невыполним в случае если обязательства по кредитному договору обеспечиваются несколькими договорами ипотеки, и при этом недвижимое имущество находится в разных регистрационных округах.

Примечание: нельзя в по одному договору ипотеки передавать в залог объекты недвижимого имущества, расположенные в разных регистрационных округах: например один объект в Москве, другой в Королеве, а третий в Калуге.

Проведение государственной регистрации

Установленный порядок проведения государственной регистрации

Такой вывод следует из установленного порядка проведения государственной регистрации ипотеки, предусмотренного пп. 15,16 Инструкции). В этом случае при наличии одного оригинала кредитного договора подача документов будет сопряжена с определенными трудностями, так как пока регистрируется договор ипотеки в одном из рег.округов (с оригиналом кредитного договора) зарегистрировать договор ипотеки в другом округе без оригинала кредитного невозможно. Чтобы избежать приостановок регистрации, рекомендуем следующий выход из ситуации: подписание кредитного договора в количестве экземпляров, равных количеству регистрационных округов плюс два экземпляра сторонам договора– банку и заемщику.

  • б) Подать на гос. регистрацию нотариально заверенную копию кредитного договора. Исходя из сложившейся в г.Москве практики в большинстве случаев регистрация проходит успешно.
  • в) После предъявления в процессе приема документов оригинала кредитного договора и проставления штампа «с подлинником сверено» на его копии попросить специалиста приема возвратить оригинал кредитного договора обратно, не дожидаясь окончания регистрации. В большинстве случаев сотрудники Росреестра возвращать оригинал сразу после заверения копии отказываются, т.к. это будет являться нарушением абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

Таким образом, самый надежный вариант, позволяющий избежать приостановки регистрации – изначально предусмотреть в тексте кредитного договора экземпляр для регистрирующего органа, который после проведения государственной регистрации остается на хранении в деле правоустанавливающих документов.

2. В предоставленных документах отсутствует согласие залогодержателя на последующий залог

Согласно п.2. ст.43 ФЗ от 16.07.1998 г. «102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт, запрещающий залогодателю передавать заложенное имущество в последующую ипотеку без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Например, пункт может быть сформулирован в следующей редакции: «Последующий залог Предмета залога допускается только с письменного согласия Залогодержателя. При заключении Залогодателем последующего договора залога в отношении Предмета залога с Залогодержателем по настоящему Договору, указанное письменное согласие не требуется.». В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации на этом основании необходимо предоставить в регистрирующий орган оригинал и копию согласия Банка на последующий залог. Практика показывает, что предоставление нотариально заверенной копии согласия на последующий залог без предоставления оригинала бывает недостаточно.

3. В договоре ипотеки, предоставленном на регистрацию, не указан орган, зарегистрировавший право собственности залогодателя на объекты недвижимости, являющиеся предметом ипотеки

Требование указания органа, зарегистрировавшего право залогодателя*, содержится во втором абзаце п. 2 ст.9 Закона об ипотеке. Например: «Право собственности Залогодателя зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «01» августа 2004 года сделана запись регистрации № 77-01/30-851/2004-001, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 75-АБ №123456, выданным 01.08.2004 года».

4. Залогодатель не уведомил залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке «При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах)».

На наш взгляд данное основание приостановки регистрации является незаконным, т.к. уведомление о правах третьих лицах является обязанностью залогодателя, не влияющей на законность сделки, проверку которой осуществляет регистратор. Однако регистрирующие органы, как правило, придерживаются другого мнения, поэтому во избежание задержки проведения государственной регистрации договора ипотеки, рекомендуем подавать на регистрацию документы, подтверждающие уведомление арендатора об обременениях недвижимости. Предоставить регистратору данные об уведомлении залогодержателя об обременениях можно двумя способами: перечислить обременения в договоре ипотеки или предоставить копию письма на имя залогодержателя с перечислением обременений с отметкой о его получении. В уведомлении/договоре, должны быть перечислены все обременения, внесенные в ЕГРП (аренда, ипотека, субаренда и др.), даже в том случае, если договоры расторгнуты (прекращены), однако записи об их регистрации в ЕГРП не погашены. Например, в уведомлении залогодержателя об аренде, желательно указать: наименование арендатора, № и дату записи в ЕГРП об аренде, срок аренды.

5. Не предоставлено нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания

Необходимость нотариального удостоверения согласия залогодателя предусмотрена п.1 ст. 55 Закона об ипотеке при заключении сторонами Соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, в том числе при включении Соглашения в текст договора об ипотеке. Необходимо помнить также, что Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания по последующему договору об ипотеке должно заключаться с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (абз.2 . п.1 ст. 55 Закона об ипотеке).

6. Не предоставлены документы, подтверждающие предоставление денежных средств по договору займа

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Документом, подтверждающим предоставление денежных средств по договору займа, может быть расписка физического лица о получении денежных средств или платежное поручение о перечислении денежных средств на счет заемщика.

В заключение рассмотрений ряда оснований приостановления гос.регистрации договора ипотеки необходимо отметить, что ФЗ от 06.12.2011 N 405-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество (вступающим в силу 07.03.2012 г.) в Закон о регистрации внесены изменения в отношении нотариально удостоверенных договоров об ипотеке, по которым срок проведения государственной регистрации сокращен до 5 рабочих дней и ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки возложена на нотариуса.

Полномочия генерального директора

Рассмотрим ряд оснований приостановления регистрации, касающихся полномочий руководителей юридических лиц.

1.Не предоставлены документы, подтверждающие полномочия Генерального директора юридического лица на дату выдачи доверенности.

При подаче документов от представителя юридического лица по доверенности (согласно абз.1 п.1 ст.16 Закона о регистрации доверенность должна быть нотариально удостоверена), достаточно распространенной практикой является предоставление документов, подтверждающих полномочия Генерального директора (иного исполнительного органа), только на дату подачи документов на государственную регистрацию.
Однако необходимо учесть следующее. Регистрирующий орган может потребовать подтверждение полномочий Генерального директора на момент выдачи доверенности. При этом подтверждение полномочий Генерального директора также необходимо и на дату подписания документа-основания регистрации (договора ипотеки, аренды, купли-продажи и др.).

Позиция регистрирующего органа в отношении проверки полномочий Генерального директора на дату выдачи им нотариально удостоверенной доверенности представляется спорной, т.к. проверка полномочий лица, подписавшего доверенность от имени юридического лица, входит в компетенцию нотариуса, удостоверяющего доверенность (ст.43 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I.).

2. На государственную регистрацию не представлен протокол Общего собрания акционеров об избрании Совета директоров, избравшего Генерального директора.

При подаче документов на государственную регистрацию от имени юридического лица, в случае избрания Генерального директора Советом директоров общества, необходимо подтверждать полномочия Генерального директора не только протоколом Совета директоров о его избрании (назначении), но и подавать протокол общего собрания, избравшего Совет директоров, в целях подтверждения легитимности органа, назначившего Генерального директора.

3. Не представлено согласование Центрального банка о назначении Председателя правления Банка в целях подтверждения полномочий руководителя Банка.

В соответствии Инструкцией Банка России от 02.04.2010 N 135-И кандидатура руководителя Банка подлежит согласованию Банком России. Поэтому при предоставлении документов, подтверждающих полномочия Председателя правления банка, необходимо предоставить письмо ЦБ о согласовании кандидатуры руководителя Банка.

Рассмотрим несколько иных оснований приостановления

1. Данные объекта недвижимости, указанные в договоре аренды, купли-продажи и др. (в частности, описание площадей, номеров комнат, помещений и др.), не соответствуют данным ЕГРП.

Такая ситуация может в частности возникнуть в случае, если в договоре аренды данные указаны, согласно данных БТИ, которые не учтены в записях ЕГРП. Необходимо привести данные в договоре в соответствие с данными в ЕГРП либо перед государственной регистрацией договора договора внести изменения в ЕГРП.

2. Не предоставлено в регистрирующий орган одобрение сделки соответствующим органом юридического лица.

На государственную регистрацию сделки купли-продажи, ипотеки и др. нужно предоставить одобрение или справку о том, что сделка не является крупной. К примеру, отсутствие необходимости предоставлять одобрение в справке можно описать так: «Настоящим подтверждаем, что стоимость передаваемого ООО «Пример» в ипотеку недвижимого имущества, а именно: здания площадью 500 кв.м., кадастровый (или условный) номер: 123456, расположенного по адресу: г.Калуга, ул. Ленина д.1, стр. 1, составляет 1 000 000 руб., без учета НДС.

Балансовая стоимость активов ООО «Пример», определенная по данным бухгалтерской отчетности на 30 июня 2011 г., составляет 100 000 000 руб. Указанная стоимость недвижимого имущества - здания составляет менее 25% относительно балансовой стоимости активов Общества. Следовательно, передача в ипотеку указанного недвижимого имущества не является крупной сделкой для ООО «Пример».