Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
info@regpractic.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

Погашение аренды в ЕГРН

Помощь в погашении регистрационной записи об аренде в Росреестре. В офисе проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи с анализом предоставленных вами документов. Цена консультации: 3000 рублей. Тел. +7 (903) 120-51-06

Юридический центр RegPractic
В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить правовую консультацию.
Дата публикации
2019-10-18
Обновлено
2021-11-18

Особенности погашения регистрационной записи об аренде недвижимости

Содержание обзора:

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения "висит" в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится.

Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:

  • арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность, штрафные санкции и погасить запись в ЕГРН);
  • арендатор исчез и получить от него акт о возврате помещения невозможно;
  • арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Погашение записи при истечении срока аренды

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Росреестр не может самостоятельно погасить запись об аренде в связи с истечением указанного в договоре срока.

Юридический центр RegPractic

После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи может обратиться любая из сторон договора. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, следовательно, арендодатель получит уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор.

В МФЦ предоставляются:

  • заявление о погашении записи об аренде (составляет сотрудник МФЦ);
  • акт возврата помещения;
  • уведомление о прекращении аренды (по ситуации);
  • стандартный комплект документов по юридическим лицам.

Погашение субаренды

Рассмотрим погашение записи о субаренде в ситуации исчезновения субарендатора в прошлом. Договор аренды заключен на срок с 01.01.2018г. по 31.12.2023г. Договор субаренды заключен с согласия собственника на срок с 01.03.2018г. до 30.06.2019г. и зарегистрирован в Росреестре. Субарендатор освободил помещение без подписания акта о его возврате. Точная дата этого события собственнику помещения неизвестна. 15.01.2020 г. договор аренды расторгается по соглашению сторон. Запись об аренде погашена на основании соглашения о досрочном расторжении аренды и акта о возврате помещения.

Впоследствии собственник помещения решил передать его по долгосрочному договору аренды, в том числе часть помещения с непогашенной записью о субаренде. Арендатор запросил выписку из ЕГРН и проблема сразу выяснилась. Заключать краткосрочный договор арендатор не согласен, поскольку ему нужен долгосрочный договор аренды для получения лицензии на торговлю алкоголем.

По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечении срока субаренды (30.06.2019г.), договор автоматически не прекращается, а продолжает действовать на неопределённый срок. По правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора вправе в любое время от него отказаться, предупредив об этом другую сторону за за три месяца, если иное не предусмотрено договором. Поэтому нужно предварительно вычитать договор в этой части, а также в части одностороннего внесудебного порядка его расторжения.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ с учётом пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 субарендатор имеет право на заключение с собственником договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора субаренды. Такое право есть у субарендатора в случае получения арендодателем согласия на субаренду от собственника без ограничения срока. В такой ситуации расторжение договора аренды до истечения срока договора субаренды автоматически не лишает субарендатора прав на пользование помещением.

Применительно к рассматриваемой задачи всё зависит от содержания договора аренды, субаренды и полученного согласия на субаренду. Также много зависит от позиции регистратора. Будет ли он считать договор субаренды действующим на неопределённый срок или нет в момент рассмотрения заявления собственника о погашении в отношении его регистрационной записи.

Здесь можно пойти двумя путями. В первом варианте - направить заявление от собственника субарендатору о прекращении договора субаренды с пояснением правовой ситуации (по сути не для субарендатора, а для регистратора) и на его основании гасим субаренду. Это гарантировано рабочий вариант, однако здесь можно потерять три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ ). При этом если в договоре будут обнаружены условия сокращающие этот срок, можно будет говорить о более коротком периоде времени, необходимого для погашения субаренды. Уведомление нужно правильно составить, поскольку на его основании будет погашаться запись по первому варианту.

Второй вариант - направить заявление о погашении субаренды с пояснениями, в которых обосновать, что дата досрочного расторжения аренды позднее даты истечения срока действия договора субаренды. В связи с чем, действие договора субаренды на неопределённый срок прекращается в дату расторжения аренды. Этот вариант по времени быстрее, однако и рисков больше. Уведомление о прекращении субаренды есть смысл отправить в любом варианте.

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения записи в МФЦ предоставляются:

  • заявление от любой из сторон договора;
  • заявление о регистрации соглашения о расторжении;
  • если в соглашении о расторжении речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2013г.
  • соглашение о расторжении (не менее 2-х экземпляров);
  • стандартный комплект документов по юридическим лицам.

Погашение записи по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Для погашения записи об аренде достаточно подать соответствующее заявление и письменное уведомление в адрес арендатора о прекращении договора.

Заявление должно быть подано в МФЦ после истечения трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о прекращении аренды (второй абзац пункта 2 ст. 610 ГК РФ) либо с расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление считается полученным:

  • с момента проставления арендатором отметки о его получении.
  • c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

Акт о передаче помещения и комплект документов от арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН по арендатору, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.

Арендатор освободил помещение, но следы его потерялись

Рассмотрим ситуацию с погашением аренды после истечения срока действия договора, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил помещение и следы его потерялись. При этом акт о возврате помещения не сохранился, а уведомление о прекращении договора аредатору не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от арендодателя плюс стандартный пакет документов. Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы.

В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде, ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А51-7887/2009).

Помощь юриста в регистрации

О погашении записи об аренде при истёкшем сроке полномочий генерального директора арендодателя

Поскольку истёк срок на который был избран генеральный директор, следовательно, есть риск приостановления регистрации по этому основанию. Согласно ФЗ "Об акционерных обществах", если полномочия исполнительных органов общества ограничены определенным сроком и по истечении такого срока не принято решение об образовании новых исполнительных органов общества или решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации либо управляющему, полномочия исполнительных органов общества действуют до принятия указанных решений.

Из этого следует, что в случае отказа по этому основанию, можно будет обжаловать приостановку или отказ в суде. Как вариант, можно протокол вообще не подавать. Все данные по полномочиям регистратор может запросить в налоговой.

Договор аренды подавать не нужно. Доверенность нужна нотариальная, однако у нотариуса могут возникнуть вопросы. Лучше в МФЦ поехать сразу генеральному директору (трудозатраты будут одинаковыми). Если в МФЦ скажут, что срок полномочий истек, нужно сказать, что у сотрудников МФЦ нет полномочий на отказ в принятии любых заявлений.

Комментарии ( 6 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти
А

Добрый день .Ситуация - договор аренды зарегистрирован в фрс. Оплата прошла только половины декабря. Ничего вразумительного при этом не говорят. Хотел бы расторгнуть, т. к. большая вероятность банкротства арендатора и после нового года может быть будет уже и не с кем разговаривать. Возможно ли в одностороннем порядке расторжение и снятие записи в Росреестре?
Ответить
Поделиться
Admin
Анатолий1

Возможно. Присылайте договор аренды. Посмотрим, что можно сделать. В письме укажите контактный телефон.
Ответить
Поделиться
В

Нужно взыскать просроченную задолженность за арендную плату. Офисное помещение в Москве. Первичные документы (договор и акты) оформлены. Требуется составить суд. претензии с предложением досудебного урегулирования.
Ответить
Поделиться
Admin
Владимир

Обратились по адресу. Сделаем.
Ответить
Поделиться
B

Здравствуйте, в 2006 году был зарегистрирован договор аренды с банком на нежилое помещение, в последствии банк был ликвидирован, юридическое лицо.
акта приема передачи помещения нет, письма о прекращении договора нет, нет договора аренды в связи с давностью лет в росреестре до сих пор висит ограничение (аренда) по данному помещению каким образом исправить ошибку?
Ответить
Поделиться
Admin
BaBo

Обращайтесь, поможем.
Ответить
Поделиться
Юридический центр RegPractic 2011-2021