Документы для регистрации права собственности

Обзор документов, необходимых для государственной регистрации права/сделок по нежилой недвижимости для юридических лиц на примере регистрации договора купли-продажи здания без земельного участка с практическими советами по разрешению вопросов, возникающих при приеме документов.

Перечень документов

Заявление

Подаётся заявление о регистрации перехода права собственности от продавца плюс заявление о регистрации права собственности от Покупателя. В Москве и Московской области заявление заполняют сотрудники МФЦ, однако во избежание ошибок при заполнении заявления рекомендуем составить его самостоятельно заранее.

Регистратор осуществляет только одно регистрационное действие – регистрацию права собственности Покупателя. Регистрация договора купли-продажи нежилой недвижимости (сделки) не осуществляется.

Доверенность

Доверенность необходима, если от организации подает документы для регистрации права не руководитель. Доверенность должна быть удостоверена нотариально (абз.1 п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - далее по тексту Закон о регистрации), на доверенности должны стоять две печати: нотариуса и общества (п. 5 ст. 185 ГК РФ). Срок действия доверенности рекомендуем устанавливать на срок, превышающий срок регистрации (в некоторых случаях, со всеми приостановлениями регистрация может продлиться до шести месяцев – подробнее об этом в разделе «приостановление регистрации»). С доверенности нужно сделать обычную (не нотариальную) копию. Копия останется в деле правоустанавливающих документов, оригинал возвращается заявителю, как правило, сразу после заверения копии специалистом приема и заявиетелм.

Оплата госпошлины

Платежное поручение об оплате государственной пошлины с отметкой банка об исполнении (допускается без круглой печати) плюс обычная копия. В соответствии с пп.1 п.2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ плательщиками государственной пошлины признаются лица, которые обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК РФ. Поскольку в случае купли-продажи нежилой недвижимости будет совершаться одно рег.действие – гос. регистрация права собственности Покупателя, то госпошлину оплачивает Покупатель. По сложившейся в г.Москве практике госпошлину может оплатить сторона, указанная в договоре купли-продажи как плательщик гос. пошлины. Платежные реквизиты можно взять с сайта Росреестра.

Если платежное поручение оплачивалось юридическим лицом через программу «Банк-клиент» и нет возможности по времени получить в банке отметку об исполнении, можно распечатать два платежных поручения (второе будет играть роль копии) и оба подать на регистрацию. В законодательных актах Росреестра специальных требований к содержанию отметки банка об исполнении на платежном поручении не содержится. Однако чтобы исключить риск приостановления по этому основанию (как показывает практика основания приостановления некоторых регистрационных действий бывают не всегда законными), рекомендуется в течение срока регистрации подать платежное поручение с отметкой банка об исполнении и его копию дополнительными документами.

Учредительные документы общества

Подаётся нотариально заверенная копия Устава со всеми изменениями и свидетельствами об их регистрации, также заверенными нотариально от каждой стороны сделки. Учредительный договор подавать не надо, изменения и свидетельства к предыдущим редакциям устава подавать не надо. К необходимым документам для регистрации права они не относятся.

Закон о регистрации допускает наряду с нотариально заверенными копиями документов для регистрации права предъявление оригиналов учредительных документов (п. 4 ст.16 Закона о регистрации), что на практике в Москве не получило широкого распространения.

Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица от каждой стороны сделки.

Если юридическое лицо зарегистрировано до 01.07.2002 года дополнительно предоставляется нотариальная копия свидетельства МРП (Если свидетельства МРП нет, то согласно Пункта 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 N 439 документом, подтверждающим факт внесения записи в ЕГРЮЛ, является свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ по соответствующей форме, а именно N Р51001, N Р50003 или N Р57001, если юридическое лицо зарегистрировано до 1 июля 2002 года). Таким образом свидетельство МРП к документам регистрации права не относиться.

Нотариальная копия свидетельства о постановке общества на учет в налоговой инспекции от каждой стороны сделки.

Нотариальная копия свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ, не связанная с внесением изменений в учредительные документы общества, о назначении директора общества (руководителя) – от каждой стороны сделки.

Выписка из ЕГРЮЛ

Нотариальная копия или оригинал выписки из ЕГРЮЛ от каждой стороны сделки, выданная не ранее чем за месяц до подачи документов на регистрацию.

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Закон о регистрации из ст. 16 исключен пункт обязывающий общество предоставлять на регистрацию выписку из ЕГРЮЛ. Согласно восьмого абзаца п. 2 ст. 16 Закона о регистрации регистрирующий орган получил право самостоятельно запрашивать в налоговом органе выписку из единого государственного реестра юридических лиц в отношении лиц не предоставивших выписку из ЕГРЮЛ по собственной инициативе.

Регистрация может быть приостановлена, если:
- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав;
- если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе(основание отказа в регистрации с 05.12.2011 г.), поэтому рекомендуем выписку из ЕГРЮЛ предоставить по собственной инициативе.

Директор общества

Заверенная обществом копия решения о назначении директора общества (руководителя)(решение/протокол СД или участников/акционеров общества), подписавшего договор купли-продажи, от каждой стороны сделки. Полномочия должны быть действительными на дату подписания договора и дату выдачи нотариальной доверенности на регистрацию.

Если в ОАО есть совет директоров, который избирал директора общества (руководителя), на регистрацию дополнительно нужно предоставить решение общего собрания акционеров, избравших Совет директоров. Подробнее на эту тему можно узнать в разделе «приостановление регистрации»). Если договор купли-продажи подписан уполномоченным лицом по доверенности необходима нотариально заверенная копия доверенности на такое лицо.

Одобрение сделки

Решение об одобрении договора купли-продажи недвижимости (при необходимости) от каждой стороны сделки.

Если одобрение не требуется желательно подать на регистрацию справку (от сторон сделки) о том, что сделка не является крупной и одобрению не подлежит.

Подача документов на регистрацию

Под документами для государственной регистрации в рамках настоящей страницы понимаются любые документы, которыезаявитель хочет предоставить в регистрирующий орган.

Полномочия сотрудников МФЦ

При подаче документов для государственной регистрации (на гос. регистрацию) сотрудники Управления Росреестра или МФЦ не вправе отказать в приеме заявления (п.4 ст.13 Закона о регистрации), в том числе в связи с отсутствием необходимых документов для государственной регистрации, или отказать в приеме каких-либо документов, которые заявитель считает нужным подать на регистрацию.

Если такая ситуация все же возникнет (отказ в приеме документов для государственной регистрации) необходимо со ссылкой на норму закона настаивать на приеме документов. Специалист приема как правило не является государственным регистратором и не может оказать влияния на прохождение процедуры регистрации, решение будет принимать регистратор. В спорных случаях специалист приема обычно делает отметку в заявлении о регистрации о том, что заявитель предупрежден о приостановлении (отказе) регистрации и предлагает заявителю расписаться. Данная запись не повлечет никаких неблагоприятных последствий для заявителя, т.к. в процессе регистрации недостающие документы есть возможность сдать дополнительно. Срок регистрации начнет течь с момента подачи заявления о регистрации.

Подать документы для государственной регистрации вряд ли удастся, если:
1. Отсутствует нотариально удостоверенная доверенность на представителя заявителя с надлежащими полномочиями и ее копия (обычная, не заверенная).
2. Нет платежного поручения об оплате гос.пошлины и его копии (обычной, не заверенной).

Однако, что даже в таких случаях отказ в приеме заявления не будет законным.