Рассмотрение договора купли-продажи недвижимости здания/помещения с точки зрения защиты интересов сторон договора.

Консультации судебного юриста по решению споров, вытекающих из заключения договора купли-продажи недвижимости. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности по основанию его неоплаты.

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
  • когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
  • только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8). Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

Если Покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества и договором не предусмотрено основание его расторжения в связи с отсутствием оплаты, все что может Продавец - это на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом по общему правилу, проданное недвижимое имущество находится в залоге у Продавца до его полной оплаты, если иное не предусмотрено договором. Стороны могут предусмотреть в договоре следующее: до момента полной оплаты недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Для защиты Продавцом своих прав по договору купли-продажи недвижимости при условии оплаты полностью или в части после перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю, Продавцу целесообразно включить в договор следующие условия:

  • Продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае не внесения Покупателем оплаты в установленные в настоящем договоре сроки и потребовать возвращения передаваемого имущества, указанного в п. __ настоящего договора. (Постановление Президиума ВАС от 13 марта 2001 г. N. 7802/00).
  • Покупатель обязан возместить Продавцу убытки в полном объеме в случае расторжения договора по указанному в п. ___ основанию.
  • Покупатель обязан уплатить неустойку в размере ___ руб. в случае расторжения договора по указанному в п. ___ основанию.
  • Указать, что недвижимое имущество находиться в залоге у Продавца до его полной оплаты Покупателем (Не обязательно, но желательно).

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. (Ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости ФЗ №102-ФЗ»).

Комментарии ( 11 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти
i

Добрый вечер! Подскажите в ДКП есть пункт 4. С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента оплаты стоимости Квартиры, указанная Квартира находится в залоге у Продавца (ст. 488 п.5 ГК РФ).
После осуществления Покупателем оплаты по настоящему Договору Продавец и Покупатель предоставляют в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявления о прекращении Залога. какое должно быть заявление, если квартиру покупаем рассчитываясь через банковскую ячейку?
Ответить
Поделиться
Admin
i_mark

В Росреестр необходимо предоставить документ об оплате цены договора купли-продажи недвижимости. В вашем случае, к заявлению нужно приложить расписку от продавца о получении денежных средств в размере цены ДКП. На этом основании Росреестр погасит указанную запись об обременении.
Ответить
Поделиться
О

Здравствуйте! В ДКП в пункте - имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании ДКП о чем в ЕГРП сделана запись регистрации. Не пойму какой номер регистрации указывать? Номер регистрации договора? На руках розовое свидетельство. Просто в розовом свидетельстве два номера регистрации один номер регистрации ДКП и другой номер регистрации, как я поняла что обременения не зарегистрированы.
Ответить
Поделиться
Я

Добрый вечер. Нужна разовая консультация по составлению договора купли-продажи жилой недвижимости. Квартира в собственности по договору дарения в котором указано право пожизненного проживания дарителя. Сейчас хотим продать квартиру, необходимо ли в договоре купли-продаже указывать данное условие и нужно ли согласие дарителя (договор ренты не оформлялся, обременений в ЕГРН нет).
Ответить
Поделиться
А

Здравствуйте! Продавец отказывается от продажи квартиры, т. к. в договоре есть фраза «продавец гарантирует, что отсутствуют третьи лица имеющие права требования на квартиру, а так же право проживания в ней», а так же не хочет брать справки из псих и нарко диспансеров, без этого всего он как бы и готов продать квартиру... но аванс вернул (на карту). Предварительный договор истекает 01.11, могу ли я стребовать с него все расходы , которые уже потратила на сделку и аванс в двойном размере?
Ответить
Поделиться
С

Покупка дома в Тульской области. Необходимо проверить чистоту документов и присутствовать при совершении сделки.
Ответить
Поделиться
Admin
Станислав

Документы проверим, можете прислать на почту и сориентируем по стоимости. Касательно участия на сделке - мы находимся в Москве и это будет для вас экономически невыгодно.
Ответить
Поделиться
V

Здравствуйте! Мне нужно проверить договор купли-продажи. Смущает только оплата по сертификату за счёт средств Администрации
Ответить
Поделиться
Admin
Viva

Присылайте на почту, посмотрим.
Ответить
Поделиться
Н

Квартира в Одинцово, ЖК Сколковский, есть покупатель за наличные средства. Квартира в ипотеке в Сбере. Совместная собственность с супругой. Ребенок собственности не имеет. Сколько будет стоить ваши услуги?
Ответить
Поделиться
Admin
Николай

Какие именно нужны услуги? Составить ДКП и/или договор аванса?
Ответить
Поделиться