Разрешительная документация для Москвы

В обзоре расскажем про соотношение таких понятий, как реконструкция, реконструктивные работы, перепланировка и переоборудование.

Основные понятия при согласовании перепланировок нежилых помещений

Реконструкция - самое широкое понятие, отличительной особенностью которого является изменение габаритов здания, оно может включать в себя все: реконструктивные работы, перепланировку и переоборудование.

Реконструктивные работы – это все, что касается фасада, причем устройство/изменение входных групп (крыльца, ступеней, пандуса и др.) это одновременно и реконструкция и реконструктивные работы.

Переоборудование - это замена, изменение или перенос инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов), изменение функционального назначения помещения.

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения (изменение площади, перенос стен). Как правило, строительные работы, связанные с переоборудованием, производятся вместе с работами по перепланировке и наоборот, поэтому в разрешительной документации или документах технической инвентаризации (БТИ) понятия перепланировки и переоборудования обычно указывают подряд, через запятую.

«Красные линии» - это способ выделения линиями красного цвета элементов, частей помещения, отличных от ранее учтенных в организациях технической инвентаризации (БТИ) и применимы, при условии, что разрешение на перепланировку помещения не получено. Наличие «Красных линий» свидетельствует о том, что перепланировка «не узаконена».

Узаканивание перепланировки - это получение разрешительной документации, внести соответствующие изменения в техническую документацию с получением поэтажного плана в «черных линиях», а также иных документов БТИ (экспликации, кадастрового паспорта) без отметок о несогласованной перепланировке или переоборудовании, а также в случае изменения площади/этажности/нумерации помещений внести изменения в ЕГРП .

Для объектов в отдельно стоящих зданиях:

  • Распоряжение Префектуры об утверждении решения (протокола) окружной межведомственной комиссии по использованию жилого фонда и нежилого фонда (МВК) и разрешения, например о проведении капитального ремонта с перепланировкой помещений.
  • Решение (протокол, выписка из протокола) МВК о согласовании строительных работ, утверждении проекта по проведению, к примеру, реконструктивных работ по фасадам здания, перепланировки (переоборудования, переустройства) помещений.

Для объектов пристроенных, встроенных или расположенных в жилых домах

Например, нежилые помещения, имеющие общую стену с жилым домом или занимающих его первый этаж):

  • Распоряжение Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекции).
  • Акт выполненных работ.
Наиболее сложным является решение вопроса о необходимости предоставления на регистрацию разрешительной документации. Согласно п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, предоставление на регистрацию разрешительной документации не требуется в двух случаях:
  • если внешние границы (габариты) объекта недвижимости не изменились;
  • не произошло существенного изменения объекта.
  • Т.е. сама по себе реконструкция, перепланировка или переоборудование объекта не препятствует возможности внесения изменений в ЕГРП, если габариты здания/помещения не изменились и существенного изменения объекта не произошло.

Чтобы определить по документам технической инвентаризации наличие изменений внешних границ (габаритов) объекта недвижимости необходимо проанализировать:

  • справку, выданную организацией технической инвентаризации (БТИ) об изменении площади.
  • Если в справке указано, что «изменение площади и нумерации произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.
  • Разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ не предъявлено» - значит, в БТИ нет сведений об изменении габаритов объекта и для целей внесения изменений в ЕГРН такую справку можно подавать на регистрацию без дополнительного предоставления разрешительной документации.
  • В случае наличия в БТИ сведений об изменении габаритов, БТИ выдает справки с другими формулировками.
  • поэтажный план объекта недвижимости (для наглядности удобно наложить новый поэтажный план «в красных линиях» на ранее выданный БТИ в «черных линиях») – если красные линии выходят за периметр здания - это реконструкция или реконструктивные работы с изменением внешних границ объекта недвижимости.

В указанных случаях требуется предоставить разрешительную документацию в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРП. Таким образом, существенным отличием внесения изменения в ЕГРН по объекту недвижимости с внешними «красными линиями» («красными линиями» за габаритами здания) от внесения изменения в ЕГРН по объекту недвижимости с внутренними красными линиями (в габаритах здания) является предоставление на регистрацию разрешительной документации в первом случае.

Вопрос с определением «существенности» изменения объекта недвижимости

Это более сложный вопрос, т.к. действующее законодательство не содержит четких критериев его определения. В связи с этим, регистратор часто ограничивается лишь констатацией факта, не конкретизируя, в чем именно заключается существенное изменение объекта недвижимости, указывая в приостановлении регистрации, просьбу «представить в регистрирующий орган технические, правоустанавливающие и иные документы, разъясняющие изменения описания внешних границ и общей площади помещения». В случае не предоставления разрешительной документации, отказ в проведении регистрации регистратор аргументирует «непредставлением заявителем документов, подтверждающих законность произведенной реконструкции, в результате которой изменилась общая площадь объекта недвижимости», при этом регистратор обычно ссылается в отказе на абзац 10 п. 1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которого на регистрацию не представлены документы, которые согласно ФЗ N 122-ФЗ должны быть предоставлены заявителем.

Недостаточная аргументированность отказа регистратора во внесении изменений в ЕГРН приводит к тому, что при обжаловании заявителями отказов в регистрации, суды встают на сторону заявителя и возлагают на Росреестр обязанность внести заявленные изменения в запись ЕГРН, указывая в мотивировочной части судебного решения следующее:

  • «Управление не представило достаточных, убедительных и безусловных доказательств существенных изменений объекта недвижимости, в связи с чем, требование регистратора о предоставлении разрешительной документации неправомерно, ссылаясь на п. 4 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ».
  • «согласно абзаца 3 п. 4 ст. 18 Закона о гос. регистрации уточнение данных об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя и плана объекта недвижимости, содержащего его описание».
  • согласно п.67 Правил ведения ЕГРП, для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, используется тип записи об изменениях. К таким сведениям относятся в т.ч. изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ».