Мораторий ДДУ по неустойке

01.01.2021 истекает срок моратория по ДДУ. Со следующего дня неустойка за просрочку по ДДУ снова начисляется. Чем раньше подан иск, тем больше вероятность получения денег по исполнительному листу.

Мораторий ДДУ на конкретных примерах

Квартира должна быть передана по акту 31.01.2020 года и не передана в 2021 году

Неустойка по ДДУ начисляется за два периода:

• с 01.02.2020 по 02.04.2020 года;
• с 02.01.2020 по дату подписания акта либо дату судебного заседания.

Рекомендации: подавать в январе 2021 иск с досудебной претензией, не дожидаясь подписания передаточного акта.

После подачи иска суд рассмотрит дело по существу не ранее, чем через три месяца. Если к тому времени дольщик подпишет передаточный акт, юрист уточнит неустойку на дату его подписания. В ином случае, юрист по ДДУ рассчитает неустойку на дату судебного заседания и подаст соответствующее уточнение к иску. Таким образом, ждать подписания передаточного акта в 2021 году нет смысла. Чем раньше подан иск, тем больше шансов, что ответчик по нему заплатит.

Квартира должна быть передана по акту 31.12.2020 года и не передана в 2021 году

Не дожидаясь подписания передаточного акта, подавать в январе 2021 иск с претензией по причинам указанным выше.

Квартира должна быть передана по акту 30.04.2020 года и передана по акту 30.12.2020 года

За два дня не имеет смысла взыскивать неустойку с застройщика поскольку трудозатраты будут несопоставимы с полученным результатом. При этом, если квартира передана с недостатками, всё изменится коренным образом. Недостатки взыскиваются в полном объёме, а сдать дом без них практически нереально.

Подписание передаточного акта, с любыми формулировками, не лишает права дольщика впоследствии обратиться с иском к застройщику о взыскании денег за дефекты. Следовательно, если мораторий ДДУ по неустойке помещал её взыскать, можно отыграться на застройщике по убыткам. При таком подходе можно отыграть даже больше денег.

Даже в квартире без отделки экспертиза выявит несоответствие ГОСТам и СНИПам. В деньгах обычно такие расхождения составляют сотни тысяч рублей. В случае квартир с отделкой или таунхаусов суммы могут превысить миллион рублей.

Расчёт процентов при расторжении ДДУ с учётом моратория

Постановления 423 запрещает начисление процентов за пользование денежными средствами на период моратория по ДДУ. После его окончания нет никаких препятствий для взыскания. При этом стоит учесть нашу практику по взысканию разницы между ценой ДДУ и рыночной ценой квартиры на дату направления отказа от его исполнения. По застройщику РИВАС МО из группы ПИК мы таким способом смогли дополнительно взыскать более 1 000 000 рублей.

Правильное определение начала и окончания течения срока моратория по ДДУ

Неустойка не начисляется в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 включительно.

Почему с 03.04.2020 года? Согласно ч.5 Постановления правительства 423 оно вступает в силу со дня опубликования. В соответствии с п. 6 ч. 1 Постановления 423 неустойка перестаёт начисляться с даты его опубликования.

Почему по 01.01.2021 года, если в Постановлении 423 используется предлог "до" применительно к дате окончания периода моратория по ДДУ? Анализ судебной практики показывает, что использование предлога "до" при исчислении сроков не имеет определяющего значения, поскольку указывается конкретная календарная дата. Иное порождало бы правовую неопределенность, связанную с лексическими тонкостями русского языка (ст. ст. 190 и 191 ГК РФ).

Следует учитывать, что судебная практика, как флюгер - может поменяться. Возможно суды применительно к Постановлению 423 будут трактовать предлог "до" в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Для истцов практического значения эта дилемма не имеет. В этом смысле обсуждение носит теоретический характер, поскольку один день на общую сумму взыскания влияет несущественно.

423 Постановление Правительства по неустойке 2020

Будет ли продлён мораторий по неустойке застройщикам в 2021 году?

По мнению Минстроя мораторий по COVID-19 являлся антикризисной мерой поддержки застройщиков, которая сработала. Несмотря на обращения застройщиков с просьбами его продления, Минстрой полагает, что эта вынужденная мера, сама по себе, не может снизить риск появления в перспективе новых обманутых дольщиков».

Кроме того, для её продления нужно вносить изменения в ч. 1 ст. 17 ФЗ-98, согласно которой Правительство РФ имеет право изменять порядок применения финансовых санкций за неисполнение обязательств застройщиками по ДДУ только в 2020 году. В связи с изложенным, дольщикам не стоит ожидать в 2021 году возобновления моратория по COVID-19.

Снижение неустойки и COVID-19

Может ли застройщик в суде попросить снизить неустойку в большем размере, основывая своё ходатайство на сложном финансовом положении в связи коронавирусной инфекцией COVID-19?

Практика показывает, что этот фокус у застройщиков с нашими юристами не работает. Суды ориентируются на доказательства, которые прикладывает ответчик к ходатайству об уменьшении неустойки. К таким документам можно отнести нарушенные подрядчиками договоры на строительство или задержку с выдачей разрешительных документов по вине государственных органов.

Постановление Правительства 423 по неустойке вопрос о степени её снижения не регулирует. Поэтому голословные заявления о снижении неустойки, на основании всеобщей проблемы с COVID-19 со ссылкой на указанное постановление, разбиваются о доводы наших судебных юристов по ДДУ.

Участники долевого строительства находятся с застройщиками в равном положении и тоже испытывают на себе негативные последствия от коронавирусной инфекции COVID-19. Снижение неустойки более обычного связано с тем, что участник долевого строительства теряется, поскольку не умеет быстро и правильно реагировать на процессуальные действия ответчика. Участие юриста препятствует снижению неустойки, более обычного, по надуманным и бездоказательным основаниям.

Путаница со сроками завершения строительства

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 за номером 423 не предоставляет застройщикам никакой отсрочки по срокам завершения строительства. Объект долевого строительства должен быть передан дольщику в срок указанный в ДДУ. 423 Постановление говорит только о том, что неустойка не начисляется с 03.04.2020 по 01.01.2021.

Комментарии ( 0 )

---

Сначала новые

Сначала старые

Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ

ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Загружено по ссылке