Признание права собственности, включение дольщиков в реестр, признаки банкротства застройщика, выложены судебные решения, бесплатные консультации юриста МГЮА по положениям Закона о банкротстве

Банкротство застройщика

В настоящем юридическом обзоре мы расскажем, что необходимо предпринять дольщику, чтобы выйти с наименьшими потерями из сложившейся ситуации. Обращайте внимание на любую информацию о вашем застройщике. Когда обнаружите признаки возможного банкротства застройщика, сразу обращатесь к юристу.

Работаем, в том числе, по таким застройщикам, как: ЖК "Новокосино 2" (ООО "ЭкпертСтрой"), ЖК "Белые Росы" (ООО "СтройКомфорт"), ЖК "Марьино град" (ООО "МарьиноСтрой"), ЖК "Спорт-Таун" (ООО "МарьиноСтройГрупп"), ЖК "Академ-Палас" (АО "ОСК"), ЖК "Квартал Триумфальный" (ЗАО "ФЦСР"), ЖК "Федоскинская слобода" (ООО "Ё-ИНВЕСТ"), ЖК "Рождественский" (ООО "Ковчег"), ООО "СИНАРА", ЖК "Царицыно" (АО "МКХ"), все ЖК из группы СУ-155 по Москве и Московской области, все ЖК из группы Урбан (ЖК "Опалиха О3", ЖК Солнечная система, ЖК "Видный город", ЖК "Митино О2"), ЖК "Пятницкие кварталы" (ООО Саб-Урбан) и многим другим жилищным комплексам.

Бесплатные консультации юриста МГЮА по признанию права собственности и включению в реестр тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Действия дольщиков при банкротстве любого застройщика

  • Если дом введён в эксплуатацию, следует признавать право собственности через арбитражный суд, как на квартиру, так и на машиноместо, кладовую или иное нежилое помещение.
  • Если дом не введён в эксплуатацию, то подавать заявление арбитражному управляющему (временному или конкурсному) о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче вам квартиры или нежилого помещения.
  • Если застройщик до банкротства не передал вам квартиру в сроки, указанные в ДДУ, желательно подавать заявление в арбитражный суд о включении неустойки в указанный реестр.
  • Если нежилое помещение не является машиноместом и при этом имеет площадь более семи квадратных метров, то вы в группе риска. Нужно срочно признавать право собственности, чтобы ваша недвижимость не попала в конкурсную массу.

Признаки наступления банкротства застройщика:

  • застройщик затягивает подписание передаточного акта по любым причинам;
  • не платит дольщикам по исполнительным листам;
  • на сайте ФССП несколько страниц информации о наличии неоплаченных исполнительных листов;
  • в картотеке арбитражных дел много исков от юридических лиц к застройщику;
  • в арбитражный суд подано заявление о признании застройщика банкротом (это совсем плохо и обращаться к юристу желательно до наступления этого события).

О признании права собственности на недвижимость в рамках дела о банкротстве застройщика

Дом введен в эксплуатацию. Зачем подавать заявление о признании права собственности, а не о включении в реестр?

Решение суда позволит вам зарегистрировать ваши права в Росреестре. Процедура включения ваших требований в реестр не предполагает такой возможности. При этом, имея на руках решение суда вам уже не нужно беспокоиться любых о действиях арбитражного управляющего. После признания ваших прав в суде, вы становитесь собственником квартиры и действия конкурсного управляющего застройщика банкрота беспокоить вас не должны. Кроме того, если у вас есть такое решение, новый застройщик не сможет вас шантажировать. Обычно требуют доплату в обмен на согласие подписать передаточный акт.

Могу ли я признать право собственности при банкротстве застройщика, если дом введен в эксплуатацию, однако передаточный акт не подписан?

Если дом введён в эксплуатацию мы признаем право собственности на квартиру в любом случае, и с актом и без акта. Мы имеем большую судебную практику по различным жилищным комплексам по Москве и Московской области, где застройщики обанкротились. Технология по признанию права собственности по застройщикам на стадии банкротства у нас хорошо отработана.

У меня подписан акт, зачем мне признавать право собственности, если я сразу могу подать документы в МФЦ?

Это нужно было делать до банкротства. После банкротства застройщика регистраторы не хотят брать на себя ответственность и отказывают в регистрации по любым причинам. Схема такая: сначала дольщик получает уведомление о приостановлении государственной регистрации с заведомо невыполнимыми условиями, а потом отказ в осуществлении регистрационных действий. При этом обжалование "приостановки" или уведомления об отказе в регистрации имеет мало перспектив, поскольку регистратор будет действовать в полном соответствии с правовыми нормами ст. 26 ФЗ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Проиллюстрируем это на следующем примере. Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации. В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
  • не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;
  • прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
  • у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
  • регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, поскольку регистратор действовал в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Единственно правильный выход из ситуации было признавать за дольщиком право собственности на квартиру в Арбитражном суде. Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

Когда целесообразно признавать право собственности? Сразу или когда появится судебная практика по моему дому?

Судебная практика по аналогичным делам давно сложилась и наши юристы имеют по ним большой опыт. Для суда не имеет значения, какой именно дом. В рамках дела о банкротстве застройщика обсуждаются конкретные обстоятельства судебного спора. Несмотря на то, что дома одинаковые, обстоятельства каждого требования немного отличаются друг от друга. При этом, дела о признании права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика не рассматриваются автоматом. Суд не регистрирующий орган и решения не штампует. В суде дольщику придется столкнуться с представителем конкурсного управляющего. У него задача в суде прямо противоположная вашей.

Однако есть и хорошие новости. Первые десятки решений по любому застройщику проходят без осложнений. В течение нескольких месяцев после банкротства никто в суды по спорам с физическими лицами со стороны конкурсного управляющего не приходит. Ему нужно сначала войти в курс дела и разобраться в первую очередь с юридическими лицами. Таким образом, для признания права собственности на недвижимость дольщиков, первые месяцы после банкротства являются самым подходящим временем для рассмотрения любого спора.

Забивать мячи в пустые ворота проще, когда в них нет вратаря (представителя конкурсного управляющего). Затем его юристы начнут ходить по делам и с физическими лицами. Начнут дольщикам ставить палки в колёса. "Нет сведений об оплате договора", "подпись на договоре поддельная", "доверенность на лицо, подписавшее ДДУ не выдавалась", "доверенность на лицо, подписавшее передаточный акт не содержала таких полномочий" и другое. Итак, чем раньше дольщик обратиться в суд, тем лучше.

Площадь нежилого помещения более семи квадратных метров. Что делать дольщику из группы риска?

Изменения внесенные в закон о банкротстве 25.12.2018г. защищают только следующих дольщиков:
  • с машиноместами без ограничения площади;
  • с любыми иными нежилыми помещениями, площадью менее семи квадратных метров.
  • Всем иным категориям дольщиков нужно незамедлительно признавать права собственности. Либо на долю незавершенного строительства, если объект не введен в эксплуатацию либо непосредственно на само нежилое помещение, если дом введён в эксплуатацию. Если этого не сделать недвижимость попадёт в конкурсную массу.

Наш опыт работы по застройщикам в состоянии банкротства

26.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.

31.10.2018г. арбитражный суд по нашему заявлению признал за дольщиком право собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться проиостановления регистрации и признал право собственности в суде.

Уведомление арбитражного управляющего о включении требований в реестр

Мы подавали много заявлений по банкротным застройщикам о включении требований в реестр жилых помещений. Для примера выкладываем уведомление конкурсного. Каждый арбитражный управляющий разрабатывает свою форму, но для общего представления этого вполне достаточно.

26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади. От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м. Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

Здесь можно скачать определения арбитражных судов по различным банкротным застройщикам:
- ООО "Ё-ИНВЕСТ" (ЖК "Федоскинская слобода")
- ООО "Ковчег" (ЖК "Рождественский")
- АО "ОСК" (ЖК "Академ-Палас")
- ЗАО "ФЦСР" (ЖК "Квартал Триумфальный")

Наши услуги дольщикам по банкротным застройщикам

  • Признаем право собственности на квартиру или нежилое помещение в домах, введенных в эксплуатацию
  • Внесём требования о передаче вам недвижимости в натуре в реестр требований участников строительства.
  • Не дадим попасть в конкурсную массу нежилым помещениям более семи квадратных метров
  • Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.