Логотип юридической организации
RegPractic
Юридический центр
Номер телефона
Москва, улица Велозаводская, 4
regpractic@yandex.ru

По всем правовым вопросам
Рабочий телефон
8 (903) 120-51-06
Ежедневно с 9:00 до 23:00

214 ФЗ - недостатки по ДДУ

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить правовую консультацию.
Дата публикации
2021-12-26
Обновлено
2022-01-02

Если после приёмки квартиры управляющая компания не исправляет дефекты долевого строительства, то за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.

Решающее слово за досудебной строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на юриста.

Поможем получить через суд деньги за нарушение качества строительных работ. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Бесплатные консультации юриста
Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований в стоящемся многоквартирном доме

Суд с застройщиком по качеству отделки

Оглавление:

Взыскали более 500 000 рублей по экспертизе

Исполнение решения, дело в общей юрисдикции

Основания для взыскания денег

В мотивированной части решения по делу 2-3990/2020 отмечено следующее:

"В соответствии с экспертным заключением по результатам проведённых исследований установлено, что в квартире имеются дефекты, которые возникли вследствие нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе." К таким требованиям относятся многочисленные ГОСТЫ и СНИПЫ, не нарушить которые практически невозможно. Следовательно, отсудить деньги можно практически по любой квартире.

"Стоимость компенсации убытков, исходя из расценок взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 504 480 рублей. Выводы эксперта подробно мотивированы, логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно и построено на строго научной и практической основе." Эксперт отталкивается от рыночных цен не только на стройматериалы, но и на работу. Например, если квартира с отделкой, а пол имеет кривизну более норматива, в расчёт войдет новая стяжка плюс цена ламината и работа по его установке.

"Наличие брака в квартире нашло своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности не предоставлено. Поэтому со специализированного застройщика суд взыскивает денежные средства в счёт возмещения расходов по устранению недостатков по качеству в размере 504 480 рублей." Убытки взыскиваются в полном объёме без снижения по статье 333 Гражданского Кодекса РФ в отличие от неустойки по ФЗ-214.

"Доводы ответчика о том, что расходы не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, основаны на ошибочном толковании норм права и относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для восстановления своего законного права, не выходят за пределы, и не относится к неосновательному обогащению". Таким образом можно взыскать деньги, без подтверждения расходов на ремонт.

Досудебная претензия

Последовательность действий

  • Направить почтой письмо с указанием списка обнаруженного брака.
  • Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу рыночной стоимости.
  • Обратиться с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта.

В иске потребовать штраф, неустойку в размере одного процента по закону прав потребителй за нарушение срока устранения застройщиком недостатков по ДДУ, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.

Алгоритм действий при приёмке квартиры

  • Сфотографировать строительный брак.
  • Заполнить дефектную ведомость на реонт помещения или смотровой лист.
  • Направить рекламацию вне зависимости от факта подписания документов при осмотре.
  • Вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости. За неделю желательно направить уведомление с предложением поприсутствовать при оценке.
  • Обратиться к юристам за взысканием денег.

О чём можно не волноваться при первом осмотре квартиры?

  • Беспокоиться, что без "специалистов" вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный брак. Это абсолютно ни на что не влияет, поскольку убытки не доказываются на основании дефектной ведомости.
  • Волноваться, что приняли квартиру по акту и поэтому не сможете претендовать на взыскание убытков по расходам на восстановительный ремонт. Подписание передаточного акта только ограничит период взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры.

Чтобы соблюсти требования законодательства, нужно уведомить ответчика о результатах остмотра объекта долевого строительтва. Документ направляется на адрес юридического лица в течение нескольких дней после подписания смотрового акта.

Направление на юридический адрес претензии с приложением акта осмотра и описью вложения, является правильным способом подготовки к судебному процессу. Бесплатные консультации судебного юриста по тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Обычно претензия игнорируется, а через пару месяцев дольщик получает односторонний передаточный акт. Таким способом ему дают понять, что ответчик только собирается сократить период просрочки. Дожидаться такого развития событий не обязательно, поскольку сразу после осмотра квартиры можно делать экспертизу. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. Альтернативный вариант - это пикировка, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.

О комбинации иска по дефектам с взысканием неустойки за просрочку

С одной стиороны объединённые исковые требования по дефектам и пеням за просрочку экономят расходы дольщика на юридические услуги. С другой стороны такой способ гаранирует получение исполнительного листа с большим опозданием, что может негативно сказаться на исполнении судебного решения.

Взыскание компенсации за строительный брак тесно связано с вопросом взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по акту.

Бесплатные консультации +7 (903) 120-51-06 - RegPractic

Содержание рекламации

Такого-то числа (согласно условиям ДДУ и закона 214-ФЗ) я прибыл на приёмку объекта долевого строительства. Мной были обнаружены недостатки застройщика по качеству отделки, указанные в дефектной ведомости, которые я прошу устранить без суда в кратчайший срок. Они являются существенными, в частности не подключены провода к розеткам заземления в сантехническом узле и отсутвует подведение проводов к системе пожарной сигнализации. Прошу пригласить меня на повторный осмотр. Ответ прошу направить по следующему адресу. К заявлению приложить акт осмотра. Далее его подписать и снять копию для суда.

Способ направления.

Направляется ответчику по адресу его местонахождения из выписки из ЕГРЮЛ (скачать с сайта федеральной налоговой службы, искать по ИНН). Отправлять почтой России с описью вложения по форме 107. В описи указать перечень направляемых документов. Почта выдаст вам чек с РПО (по нему можно отследить ход движения письма). На описи в отделении связи проставят штемпель. Опись и чек являются доказательствами направления претензионного письма. Если всё сделали правильно, ответчик не заявит в суде, что не знал о наличии дефектов в квартире.

Почему необходимо уведомлять по почте? Акт осмотра может подписать сотрудник управляющей компании без доверенности. В суде представитель ответчика заявит, что акт осмотра ему не передавали. При этом по условиям договора долевого участия истец обязан уведомить именно строительную компанию, а не ноунейм без юридически подтверждённых полномочий.

Технико-строительная экспертиза

Когда вызывать эксперта?

Можно даже до приёмки квартиры. Судебная практика по этому вопросу поменялась в связи вынесением Верховным судом РФ определения за номером 5-КГ19-180 от 29.10.2019 г. Раньше судьи считали, если квартира не передана по акту, то течение гарантийного срока не началось. Следовательно, убытки заявлены истцом преждевременно. Теперь не имеет значения, когда сделана экспертиза: до подписания акта-приёма передачи квартиры или после.

Если судья не читал определение 5-КГ19-180 ВС РФ?

Есть небольшой риск, что судья проигнорирует указанное определение. Поэтому можно принимать её по двустороннему акту или дождаться одностороннего, а потом направлять претензию по недостаткам застройщика, делать экспертизу и после подавать иск. Факт подписания двустороннего акта не снимает обязанности передать объект долевого строительства без брака, даже если в акте сказано, что дольщик не имеет претензий. Второй вариант имеет преимущество над первым, поскольку никакой судья не скажет, что течение гарантийного срока не началось и не откажет в иске на этом основании.

Признание одностороннего акта недействительным

Составляется в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры. Досудебная экспертиза подтвердит в суде, что отказ от подписания передаточного акта обоснован наличием в квартире брака. Это заключение, а не домыслы дольщика. Именно поэтому признание в суде одностороннего акта недействительным на основании экспертизы, является более вероятным, чем на основании смотрого акта.

Если найдет коса на камень и судья не проникнется, то с экспертизой изменить решение суда в апелляционной инстанции будет проще. Судьи любят дела с экспертизами, поскольку их содержание можно положить в основу мотивированной части решения. "Помогая" суду вынести справедливое решение, истец помогает себе. Расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика, как и расходы на представителя истца.

Односторонний акт составляется только при уклонении дольщика от приёмки квартиры (ч. 6 ст. 8 Закона 214-ФЗ). Предоставим акт осмотра в качестве отсутствия уклонения.

Взыскание денег по строительному браку занимаются юристы RegPractic. Работаем без предоплаты. Если денег не получили, то ничего не должны нам за услуги.

+7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Просительная часть иска

Просим компенсировать следующие суммы:
  • уменьшение покупной цены квартиры на сумму восстановительного ремонта;
  • взыскание неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры;
  • штраф по закону о защите прав потребителей;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы на проведение экспертизы;
  • расходы на оформление доверенности;
Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Определение размера компенсации

Присуждённая судом сумма компенсации зависит от экспертного заключения. Чем больше насчитает эксперт, тем больше присудит суд. Эксперт руководствуется рыночными ценами, которые выше стоимости реального ремонта.

Нанятая дольщиком строительная фирма сделает более качественный ремонт за деньги, чем тяп-ляп мигранты ответчика. Именно поэтому нет смысла тратить время на пикирование в переписках и социальных сетях.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Расчет компенсации и НДФЛ

Пени за неустранение дефектов составляют один процент в день от суммы восстановительного ремонта по заключению экспертизы (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Дефекты, установленные в суде с застройщиком по качеству квартиры являются реальным ущербом и не образует экономическую выгоду, поэтому не могут быть доходом и с этой суммы НДФЛ уплачивать не надо (Письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-04-05/93520). При этом сама неустойка за просрочу по закону 214 ФЗ о долевом строительстве является доходом и поэтому облагается налогом по ставке 13 процентов.

О гарантийных обязательствах

Составляет пять лет и исчисляется со дня подписания передаточного акта. Не распространяется на оборудование, где гарантия устанавливается заводами-изготовителями. Это не только розетки и выключатели, но и окна, балконные двери, остекление балконов и другое. Поэтому нет у дольщика пяти лет и заявляться нужно сразу после осмотра.

О доказательствах для суда.

Фотографии не могут доказать наличие дефектов в квартире. Однако на суд они не произведут впечатление. Судья укажет в мотивированной части решения, например так: "фотографии не отвечают требованиям относимости (ст. 59 ГПК РФ), так как невозможно установить, где они были сделаны. Из фотографий не следует, что на них изображены предметы, ранее установленные ответчиком. Данные фотографии не отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ), поскольку не подтверждают характер и наличие допущенных ответчиком отступлений от условий ДДУ, так как для установления этих обстоятельств требуются специальные познания".

Железобетонным доказательством, является досудебное технико-строительное заключение.

Юридический центр RegPractic

Договор цессии

В большинстве случаев проще прислать односторонний акт и считать квартиру переданной. В лучшем случае через несколько месяцев можно рассчитывать на "ремонт" силами тяп-ляп мигрантов. Это право можно продать по договору цессии за согласованную сторонами сумму.

Оформление смотрового акта лицом без доверенности может лишить возможности сослаться на него в качестве доказательства информирования ответчика о строительном браке.

Юридический центр RegPractic (Москва)
Осмотр квартиры в новостройке

Приёмка объекта долевого строительства

Алгоритм осмотра

При осуществлении осмотра квартиры главное форма акта, а не указанного в нём строительного брака, которыё фиксируется на этапе проведения технико-строительной экспертизы.

Осмотр нужен чтобы доказать, что:

  • истец не уклонялся от приёмки квартиры (требуется при взыскании неустойки).
  • односторонний акт недействительный (увеличивает период просрочки).
  • имеется право требования компенсации по браку.

При этом фиксация непосредственно самих недочетов особой роли не играет. Дольщик не имеет специального строительного образования и поэтому совершенно нормально изложить всё "своими словами". При осмотре главное не "правильное описание", а юридические грамотное оформление самого акта, а это совершенно разные вещи.

Смета убытков

В смете фиксируются противоречия многочисленным ГОСТам и СНИПам. Указывается сумма восстановительного ремонта, которую придётся потратить истцу, чтобы привести квартиру в надлежащее состояние. Это является убытками, а если точнее реальным ущербом (ст. 15 Гражданского Кодекса РФ).

Именно поэтому не так важно, что было обнаружено в квартире до экспертизы, если суд в результате будет опираться только на её выводы. При этом нет никакой необходимости совмещать приёмку квартиры с проведением экспертизы, поскольку на этом этапе квартира ещё не принята. Суд не решит, что дольщик сам испортил квартиру после приёмки - по этому поводу можно не беспокоится.

Комментарии ( 13 )

Сначала новые
Сначала старые
Сначала лучшие

АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ
ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ

Войти

Спасибо, емко и по делу.
Ответить
Поделиться
A

Здравствуйте. В этом году приобрели двухкомнатную квартиру в ипотеку. ЗОС получен, Цену строительства дома оплатили. Уведомление о сдаче дома и получении ключей не поступило ни в каком виде - ни на почту, ни в смс. В результате мы явились на осмотр квартиры через месяц после сдачи дома. Обнаружили брак предчистовой отделки, но нам было отказано в написании смотровой ведомости, т.к. его можно составить только в течение недели после сдачи дома. Было предложено составить заявление о гарантийном обслуживании. Акт приёма-передачи мы не подписали. На претензию о неуведомлении о сдаче дома и отказе от написания дефектного акта нам не ответили. Устно сообщили, что сами виноваты поскольку не явились в августе. По прошествии срока в 45 дней после написания заявления об устранении недостатков по качеству, мы узнаём у застройщика, что к исправлению ещё не приступили. Никакой информации по почте или в смс не приходит. Можем ли мы взыскать убытки через суд или в нашем случае только ждать?
Ответить
Поделиться
Admin
AA

Вас вводят в заблуждение неправильной трактовкой законодательства. Алгоритм действий следующий:
1. Направить почтой письмо с указанием списка строительного брака.
2. Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу их рыночной стоимости.
3. Подать иск об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта. Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков по их устранению, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Работаем с оплатой по факту. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Ответить
Поделиться
S

Добрый день. Стоит вопрос по проведению экспертизы ударного шума в многоквартирном доме. Проведение работ необходимо компанией которая должна быть аккредитованной в ФСА. Я являюсь собственником квартиры (расположенной на последнем этаже), ко мне поступают жалобы от собственника квартиры расположенной ниже этажом под моей квартирой, в части того что мои дети очень громко бегают и тд. Я очень хотел бы разобраться в чем причина и провести экспертизу ударного шума, в целях замеров посторонних звуков (шумов) со стороны моей квартиры и прилегающих жилых и нежилых помещений, в том числе в квартирах ниже этажом. Заранее спасибо.
Ответить
Поделиться
Admin
Sun

В вашей квартире замерить шум несложно, а в чужих помещениях, только с согласия собственников. Это если мы говорим о правовой части вопроса. Если для себя хотите выяснить, проще бытовой шумомер купить и всё самому измерить. Он небольшой и помещается в кармане.
Ответить
Поделиться
А

Добрый день. Идет процесс приемки квартиру с черновой отделкой. Стены выполнены в квартире из пазогребневых плит. В ДДУ и проектной документации не указан материал внутренних стен, а в положительном заключении ЗОС указанно: для внутренней отделки помещений жилого дома предусмотрена штукатурка кирпичных стен, стяжка полов. При этом финишная отделка предусмотрена для выполнения собственником помещений: стены, перегородки, потолка - штукатурка. Полы - выравнивающая стяжка с устройством слоя звукоизоляционного материала. Есть возможность предъявить рекламацию по материалу стен? (Про пазогребневые плиты ни слова не сказано).
Ответить
Поделиться
Admin
Александр

Направьте нам на почту сканы ДДУ, проектной декларации и положительное заключение экспертизы проектной документации. Посмотрю и сообщу, какой план действий. Обязательно в письме укажите контактный телефон для оперативной связи с вами.
Ответить
Поделиться
Т

Звонить не могу, даю конкретику. Купили квартиру в строящемся доме с запредельной ценой. Знали, что на всех этапах строительства госстройнадзор предоставлял предоставления о многочисленных нарушениях СМР. Строительный брак не является критическим, тем не менее не приняли квартиру. Составлен односторонний акт. Как зафиксировать проблемы с пластиковыми окнами и отоплением. Возможно есть состав административного правонарушения. Хотели заключить договор подряда на выполнение ремонтных работ своими силами, но потом передумали исправлять, чтобы не усугублять наше положение. Можно самому и направить претензию или вызывать специалиста для оценки? Что скажут юристы, есть справедливое правосудие?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Если односторонний акт составлен, следовательно, компания считает, что свои обязательства по ДДУ выполнены. Это обычная практика, они всем рассылают односторонние акты, чтобы сократить срок просрочки. Действовать нужно следующим образом: сделать судебную строительную экспертизу в которой будет присутствовать стоимость восстановительного ремонта. С экспертизой к нам. Мы взыщем с убытки на эту сумму, плюс неустойку из расчёта один процент в день по ЗоЗПП плюс штраф. Односторонний акт имеет смысл признавать недействительным, чтобы увеличить период просрочки по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. Все эти требования можем заявить в одном иске.
Ответить
Поделиться
Т

Добрый день! Для признания одностороннего акта недействительным нужно заказывать техническую экспертизу или это бесполезная трата денег?
Ответить
Поделиться
Admin
Татьяна

Так и надо действовать, особенно с учётом стоимости в 15-20 тыс. рублей. Наш опыт по признанию односторонних актов недействительными можно посмотреть здесь https://regpractic.ru/odnostoronnij-akt.html
Ответить
Поделиться
Д

Здравствуйте! Хочу уточнить пару вопросов по поводу взыскания неустойки с ПИКа, чтобы понять как поступить. Я купил в ипотеку квартиру в ЖК "Саларьево парк". Сдать ее должны были по ДДУ в срок, но из-за карантина стройку останавливали на две недели или около того. На первой приемке было куча брака (ходил со специалистами), акт приема-передачи естественно подписывать не стал. В смотровом листе зафиксировали все недочеты. Срок исправления 45 дней был просрочен, на вторую приемку я приезжал уже 23 августа. Основные недочеты поправили, но остались довольно критичные (битые стекла на окнах и прочее). Подписывать акт приемки я снова не стал. Сказали, что ждут поставок стеклопакетов к середине сентября. Теперь говорят, что поменяют только в конце месяца. В этой связи я хотел бы узнать на какую сумму я могу рассчитывать и целесообразно ли это в принципе, если я бы хотел уже начать процесс заселения.
Ответить
Поделиться
Admin
Дмитрий

Сумма убытков определяется судебным экспертом. На эту сумму начисляется неустойка - один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей") и штраф. Измеряются убытки в сотнях тысяч рублей. Сдать без нарушений многочисленных ГОСТОВ и СНИПОВ квартиру в принципе невозможно. ТИРОН (ЖК Саларьево парк) платежеспособный ПИКовский, поэтому нужно не терять время и действовать. Будут вопросы, обращайтесь, поможем.
Ответить
Поделиться
Юридический центр RegPractic 2011-2021