214 ФЗ - недостатки по ДДУ
За строительные недостатки по однокомнатной квартире без отделки можно взыскать в среднем около 400 000 руб. Если с отделкой - уже около 600 000 рублей. С трёхкомнатной квартиры с отделкой можно снять через суд более миллиона рублей.
📜Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 года №442 изменило порядок приёмки квартиры. Теперь недостаточно, как раньше - сделать экспертизу и автоматом через суд получить деньги. Застройщики пролобировали условия, при невыполнении которых, если не ставится крест на перспективах получения положительного решения суда, то резко снижается его вероятность.
Для того, чтобы выполнить требования правительства, следует правильно принять квартиру, а для этого обратить внимание на пункт "К".
- Сведения об эксперте (специалисте - приёмщике) должены быть включены в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
- Экспертная организация, заключившая договор на услуги с дольщиком, должна состоять в СРО и иметь соответствующую выписку из реестра.
- Между экспертной организацией и экспертом должены быть оформлены трудовые отношения (подтверждаются в суде трудовым договором, заключённым в соответствии с ТК РФ).
Неустойку с застройщика 💡 можно взыскать по дату судебного заседания или дату передаточного акта за исключением следующих интервалов, указанных в соответствующих постановлениях правительства:
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 - первый ковидный мораторий (постановление 423 ).
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 - второй мораторий (постановление 479, продленное постановлением 1732).
Если после приёмки квартиры управляющая компания не исправляет дефекты долевого строительства, то за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.
Решающее слово за досудебной строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на юриста.
Поможем получить через суд деньги за нарушение качества строительных работ. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации юриста
Суд с застройщиком по качеству отделки
Взыскали более 500 000 рублей по экспертизе
- За дефекты квартиры - 504 480 руб.
- неустойка - 100 000 руб.
- Штраф - 100 000 руб.
- компенсация расходов на судебному делу по экспертизе - 25 000 руб.
- Компенсация морального вреда - 5 000 руб.
- Расходы на доверенность - 2 200 руб.
- Почтовые расходы - 420 коп.
Основания для взыскания денег
В мотивированной части решения по делу 2-3990/2020 отмечено следующее:
"В соответствии с экспертным заключением по результатам проведённых исследований установлено, что в квартире имеются дефекты, которые возникли вследствие нарушения требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе." К таким требованиям относятся многочисленные ГОСТЫ и СНИПЫ, не нарушить которые практически невозможно. Следовательно, отсудить деньги можно практически по любой квартире.
"Стоимость компенсации убытков, исходя из расценок взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет 504 480 рублей. Выводы эксперта подробно мотивированы, логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно и построено на строго научной и практической основе." Эксперт отталкивается от рыночных цен не только на стройматериалы, но и на работу. Например, если квартира с отделкой, а пол имеет кривизну более норматива, в расчёт войдет новая стяжка плюс цена ламината и работа по его установке.
"Наличие брака в квартире нашло своё подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности не предоставлено. Поэтому со специализированного застройщика суд взыскивает денежные средства в счёт возмещения расходов по устранению недостатков по качеству в размере 504 480 рублей." Убытки взыскиваются в полном объёме без снижения по статье 333 Гражданского Кодекса РФ в отличие от неустойки по ФЗ-214.
"Доводы ответчика о том, что расходы не понесены истцом фактически, что препятствует их компенсации, основаны на ошибочном толковании норм права и относятся к расходам, которые лицо должно будет понести для восстановления своего законного права, не выходят за пределы, и не относится к неосновательному обогащению". Таким образом можно взыскать деньги, без подтверждения расходов на ремонт.
Досудебная претензия
Последовательность действий
- Направить почтой письмо с указанием списка обнаруженного брака.
- Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу рыночной стоимости.
- Обратиться с иском об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта.
В иске потребовать штраф, неустойку в размере одного процента по закону прав потребителй за нарушение срока устранения застройщиком недостатков по ДДУ, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.
Алгоритм действий при приёмке квартиры
- Сфотографировать строительный брак.
- Заполнить дефектную ведомость на реонт помещения или смотровой лист.
- Направить рекламацию вне зависимости от факта подписания документов при осмотре.
- Вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости. За неделю желательно направить уведомление с предложением поприсутствовать при оценке.
- Обратиться к юристам за взысканием денег.
О чём можно не волноваться при первом осмотре квартиры?
- Беспокоиться, что без "специалистов" вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный брак. Это абсолютно ни на что не влияет, поскольку убытки не доказываются на основании дефектной ведомости.
- Волноваться, что приняли квартиру по акту и поэтому не сможете претендовать на взыскание убытков по расходам на восстановительный ремонт. Подписание передаточного акта только ограничит период взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры.
Чтобы соблюсти требования законодательства, нужно уведомить ответчика о результатах остмотра объекта долевого строительтва. Документ направляется на адрес юридического лица в течение нескольких дней после подписания смотрового акта.
Направление на юридический адрес претензии с приложением акта осмотра и описью вложения, является правильным способом подготовки к судебному процессу. Бесплатные консультации судебного юриста по тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Юридический центр RegPractic (Москва)
Обычно претензия игнорируется, а через пару месяцев дольщик получает односторонний передаточный акт. Таким способом ему дают понять, что ответчик только собирается сократить период просрочки. Дожидаться такого развития событий не обязательно, поскольку сразу после осмотра квартиры можно делать экспертизу. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. Альтернативный вариант - это пикировка, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.
О комбинации иска по дефектам с взысканием неустойки за просрочку
С одной стиороны объединённые исковые требования по дефектам и пеням за просрочку экономят расходы дольщика на юридические услуги. С другой стороны такой способ гаранирует получение исполнительного листа с большим опозданием, что может негативно сказаться на исполнении судебного решения.
Взыскание компенсации за строительный брак тесно связано с вопросом взыскания неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по акту.
Бесплатные консультации +7 (903) 120-51-06 - RegPractic
Содержание рекламации
Такого-то числа (согласно условиям ДДУ и закона 214-ФЗ) я прибыл на приёмку объекта долевого строительства. Мной были обнаружены недостатки застройщика по качеству отделки, указанные в дефектной ведомости, которые я прошу устранить без суда в кратчайший срок. Они являются существенными, в частности не подключены провода к розеткам заземления в сантехническом узле и отсутвует подведение проводов к системе пожарной сигнализации. Прошу пригласить меня на повторный осмотр. Ответ прошу направить по следующему адресу. К заявлению приложить акт осмотра. Далее его подписать и снять копию для суда.
Способ направления.
Направляется ответчику по адресу его местонахождения из выписки из ЕГРЮЛ (скачать с сайта федеральной налоговой службы, искать по ИНН). Отправлять почтой России с описью вложения по форме 107. В описи указать перечень направляемых документов. Почта выдаст вам чек с РПО (по нему можно отследить ход движения письма). На описи в отделении связи проставят штемпель. Опись и чек являются доказательствами направления претензионного письма. Если всё сделали правильно, ответчик не заявит в суде, что не знал о наличии дефектов в квартире.
Почему необходимо уведомлять по почте? Акт осмотра может подписать сотрудник управляющей компании без доверенности. В суде представитель ответчика заявит, что акт осмотра ему не передавали. При этом по условиям договора долевого участия истец обязан уведомить именно строительную компанию, а не ноунейм без юридически подтверждённых полномочий.
Технико-строительная экспертиза
Когда вызывать эксперта?
Можно даже до приёмки квартиры. Судебная практика по этому вопросу поменялась в связи вынесением Верховным судом РФ определения за номером 5-КГ19-180 от 29.10.2019 г. Раньше судьи считали, если квартира не передана по акту, то течение гарантийного срока не началось. Следовательно, убытки заявлены истцом преждевременно. Теперь не имеет значения, когда сделана экспертиза: до подписания акта-приёма передачи квартиры или после.
Если судья не читал определение 5-КГ19-180 ВС РФ?
Есть небольшой риск, что судья проигнорирует указанное определение. Поэтому можно принимать её по двустороннему акту или дождаться одностороннего, а потом направлять претензию по недостаткам застройщика, делать экспертизу и после подавать иск. Факт подписания двустороннего акта не снимает обязанности передать объект долевого строительства без брака, даже если в акте сказано, что дольщик не имеет претензий. Второй вариант имеет преимущество над первым, поскольку никакой судья не скажет, что течение гарантийного срока не началось и не откажет в иске на этом основании.
Признание одностороннего акта недействительным
Составляется в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры. Досудебная экспертиза подтвердит в суде, что отказ от подписания передаточного акта обоснован наличием в квартире брака. Это заключение, а не домыслы дольщика. Именно поэтому признание в суде одностороннего акта недействительным на основании экспертизы, является более вероятным, чем на основании смотрого акта.
Если найдет коса на камень и судья не проникнется, то с экспертизой изменить решение суда в апелляционной инстанции будет проще. Судьи любят дела с экспертизами, поскольку их содержание можно положить в основу мотивированной части решения. "Помогая" суду вынести справедливое решение, истец помогает себе. Расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика, как и расходы на представителя истца.
Односторонний акт составляется только при уклонении дольщика от приёмки квартиры (ч. 6 ст. 8 Закона 214-ФЗ). Предоставим акт осмотра в качестве отсутствия уклонения.
Взыскание денег по строительному браку занимаются юристы RegPractic. Работаем без предоплаты. Если денег не получили, то ничего не должны нам за услуги.
+7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Просительная часть иска
Просим компенсировать следующие суммы:- уменьшение покупной цены квартиры на сумму восстановительного ремонта;
- взыскание неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры;
- штраф по закону о защите прав потребителей;
- расходы на оплату услуг представителя;
- расходы на проведение экспертизы;
- расходы на оформление доверенности;
Определение размера компенсации
Присуждённая судом сумма компенсации зависит от экспертного заключения. Чем больше насчитает эксперт, тем больше присудит суд. Эксперт руководствуется рыночными ценами, которые выше стоимости реального ремонта.
Нанятая дольщиком строительная фирма сделает более качественный ремонт за деньги, чем тяп-ляп мигранты ответчика. Именно поэтому нет смысла тратить время на пикирование в переписках и социальных сетях.
Юридический центр RegPractic (Москва)
Расчет компенсации и НДФЛ
Пени за неустранение дефектов составляют один процент в день от суммы восстановительного ремонта по заключению экспертизы (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей").
Дефекты, установленные в суде с застройщиком по качеству квартиры являются реальным ущербом и не образует экономическую выгоду, поэтому не могут быть доходом и с этой суммы НДФЛ уплачивать не надо (Письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-04-05/93520). При этом сама неустойка за просрочу по закону 214 ФЗ о долевом строительстве является доходом и поэтому облагается налогом по ставке 13 процентов.
О гарантийных обязательствах
Составляет пять лет и исчисляется со дня подписания передаточного акта. Не распространяется на оборудование, где гарантия устанавливается заводами-изготовителями. Это не только розетки и выключатели, но и окна, балконные двери, остекление балконов и другое. Поэтому нет у дольщика пяти лет и заявляться нужно сразу после осмотра.
О доказательствах для суда.
Фотографии не могут доказать наличие дефектов в квартире. Однако на суд они не произведут впечатление. Судья укажет в мотивированной части решения, например так: "фотографии не отвечают требованиям относимости (ст. 59 ГПК РФ), так как невозможно установить, где они были сделаны. Из фотографий не следует, что на них изображены предметы, ранее установленные ответчиком. Данные фотографии не отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ), поскольку не подтверждают характер и наличие допущенных ответчиком отступлений от условий ДДУ, так как для установления этих обстоятельств требуются специальные познания".
Железобетонным доказательством, является досудебное технико-строительное заключение.
Юридический центр RegPractic
Договор цессии
В большинстве случаев проще прислать односторонний акт и считать квартиру переданной. В лучшем случае через несколько месяцев можно рассчитывать на "ремонт" силами тяп-ляп мигрантов. Это право можно продать по договору цессии за согласованную сторонами сумму.
Оформление смотрового акта лицом без доверенности может лишить возможности сослаться на него в качестве доказательства информирования ответчика о строительном браке.
Юридический центр RegPractic (Москва)
Приёмка объекта долевого строительства
Алгоритм осмотра
При осуществлении осмотра квартиры главное форма акта, а не указанного в нём строительного брака, которыё фиксируется на этапе проведения технико-строительной экспертизы.
Осмотр нужен чтобы доказать, что:
- истец не уклонялся от приёмки квартиры (требуется при взыскании неустойки).
- односторонний акт недействительный (увеличивает период просрочки).
- имеется право требования компенсации по браку.
При этом фиксация непосредственно самих недочетов особой роли не играет. Дольщик не имеет специального строительного образования и поэтому совершенно нормально изложить всё "своими словами". При осмотре главное не "правильное описание", а юридические грамотное оформление самого акта, а это совершенно разные вещи.
Смета убытков
В смете фиксируются противоречия многочисленным ГОСТам и СНИПам. Указывается сумма восстановительного ремонта, которую придётся потратить истцу, чтобы привести квартиру в надлежащее состояние. Это является убытками, а если точнее реальным ущербом (ст. 15 Гражданского Кодекса РФ).
Именно поэтому не так важно, что было обнаружено в квартире до экспертизы, если суд в результате будет опираться только на её выводы. При этом нет никакой необходимости совмещать приёмку квартиры с проведением экспертизы, поскольку на этом этапе квартира ещё не принята. Суд не решит, что дольщик сам испортил квартиру после приёмки - по этому поводу можно не беспокоится.
1. Направить почтой письмо с указанием списка строительного брака.
2. Не дожидаясь ответа сделать досудебную экспертизу их рыночной стоимости.
3. Подать иск об уменьшении цены квартиры на сумму восстановительного ремонта. Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку за нарушение сроков по их устранению, моральный вред и расходы на юридические услуги.
Работаем с оплатой по факту. Тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.