Как заставить застройщика устранить недоделки?
Почему необходимо ждать 60 дней после приемки квартиры?
Срок устранения недостатков застройщиком - это ❗ временной интервал, предоставляемый участником долевого строительства, необходимый и достаточный для совершения действий, направленных на приведение объекта в состояние при котором ГОСТы и СНиПы соответствуют установленным требованиям. Согласно пункта "е" постановления Правительства РФ 442 - максимум 60 календарных дней.
Будут ли за предоставленное время добровольно выполнены работы, при соблюдении хотя бы минимальных требований по качеству - есть большой вопрос, который от дольщика абсолютно никак не зависит. По статистике такой ремонт обычно никого не устраивает, что всегда подтверждает экспретное заключение, сделанное по истечении шестидесяти дней.
Если при приёмке не нарушены требования, изложенные в указанном постановлении, дело выигрывается практически всегда и наоборот.
Проживанию ведение дела не мешает, ремонт можно делать после экспертизы до рассмотрения иска по существу, но с рядом ограничений и выполнения определённых правил.
Гарантия
Дольщик в пределах гарантии имеет право на:
- безвозмездное устранение недоделок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение расходов.
Гарантийный срок на дом в 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в 3 года не распространяется на работы по отделке, которые установлены договором.
Внутренняя отделка квартиры от застройщика - это совокупность материалов, штукатурных, малярных и монтажных работ, в частности поклейка обоев, покрытие пола и потолка, заполнение дверных проёмов, остекление, а также устройства с креплениями и подводками систем отопления, канализации, вентиляции, водоснабжения и электрики, в частности раковины, ванны и унитазы, водопроводные смесители и полотенцесушители, приборы учёта горячего и холодного водоснабжения, электрические плиты и розетки.
Из сказанного не следует, что наши юристы не смогут взыскать компенсацию при пропуске гарантийного срока по договору. Однако их пропуск может увеличить вероятность того, что дело может повернуться не в пользу истца. Мы понимаем риски дольщика, поэтому по такой группе споров выполняем услуги без предварительной оплаты.
Потребитель
Договоры долевого участия могут содержать условия ограничивающие права дольщиков. В обоснование которых, ответчики ссылаются на диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 ФЗ-214, допускающих указание иных условий. При этом право на их установление не может приводить к ограничению прав потребителя. Диспозитивность специальных норм закона о долевом строительстве направлена на защиту более слабой стороны - дольщика, и может только устанавливать для них больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, а не наоборот (Обзор ВС РФ 4 от 2020 года, определение 307-ЭС19-24320).
В пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в дефектах объекта долевого строительства, в связи с чем, ему и доказывать свою невиновность (п. 7 ст. 7 ФЗ-214). В предмет доказывания истца входит установление наличия недостатков в пределах гарантийного срока, а ответчик должен доказать обстоятельства, вследствие которых он не может нести за них ответственность.
Дольщик имеет право на компенсацию даже в случае, когда установлено, что недостатки являются несущественными и позволяют использовать помещение по назначению (Обзор ВС РФ 3 от 2018 года, дело 18-КГ17-222).
Жалоба
Обычно жалобы дольщиков игнорируется либо работы носят формальный характер. Дожидаться рассмотрения обращений необязательно. Если помещение принято с соблюдением правил, установленных постановлением Правительства РФ 442, то через шестьдесят дней можно делать экспертизу. При таком подходе можно на деньги ответчика сделать отличный ремонт. При этом вы проживаете в квартире пока идёт разбирательство и просто ждёте денег. Альтернативный вариант - это словесная пикировка, а в качестве результата ремонт за собственные деньги.
Последовательность действий:
- Принять квартиру по новым правилам.
- Направить почтой письмо с указанием списка обнаруженного брака.
- Через шестьдесят дней сделать экспертизу рыночной стоимости.
- Обратиться с иском об уменьшении цены на сумму восстановительного ремонта.
В иске потребовать штраф, неустойку в размере одного процента по закону прав потребителей за нарушение срока устранения недостатков по ДДУ, моральный вред и компенсацию расходов на юридические услуги и работу эксперта.
Приёмка
Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 года 442 изменило порядок приёмки объекта долевого строительства. Теперь недостаточно, как раньше - сделать экспертизу и автоматом получить деньги. Строительные компании пролоббировали условия, при невыполнении которых, если не ставится крест на перспективах получения положительного решения, то резко снижается его вероятность.
Преодоление разногласий
Для того чтобы выполнить требования правительства, следует обратить внимание на пункт "К".
- Сведения об эксперте (специалисте) должны быть включены в НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
- Экспертная организация, заключившая договор на услуги с дольщиком, должна состоять в СРО и иметь соответствующую выписку из реестра.
- Между экспертной организацией и экспертом должны быть оформлены трудовые отношения (подтверждаются трудовым договором, заключённым в соответствии с ТК РФ).
Если управляющая компания не исправит дефекты долевого строительства, то за бездействие можно взыскать компенсацию. Цена иска определяется стоимостью ремонтно-восстановительных работ.
Решающее слово за строительной экспертизой. Расходы истца на изготовление экспертного заключения взыскиваются с ответчика. Сверх цены иска подлежит взысканию неустойка, штраф, моральный вред и компенсация расходов на представителя.
Новые правила
Алгоритм действий:
- Записаться на осмотр через личный кабинет (регламент ПИКа скачать для примера) либо по телефону.
- Сфотографировать строительный брак.
- Заполнить ведомость на ремонт помещения или смотровой лист.
- Добиться внесения замечаний в акт осмотра и подписания его лицом, уполномоченным доверенностью на подписание таких документов.
- При отказе направить письмо о согласовании кандидатуры специалиста, соответствующему пункту "к" постановления 442.
- Провести повторный осмотр, но уже с участием специалиста.
- В случае повторного отказа в подписании акта с дефектами, направить односторонний акт.
- Через шестьдесят дней после его получения вызвать эксперта для подготовки досудебной экспертизы со сметой их рыночной стоимости. За неделю желательно направить уведомление с предложением поприсутствовать при оценке.
Первый осмотр
О чём можно не волноваться при первом осмотре?
- Беспокоиться, что вы не внесёте в смотровой лист какой-то важный брак.
- Волноваться, что в акт осмотра не включили какое-то замечание.
Вышеуказанные обстоятельства абсолютно ни на что не влияют, поскольку убытки не доказываются на основании акта осмотра помещения. Истцу нужно доказать, что в помещении были замечания по качеству и они до сих пор существуют. Какие именно были вами замечены - никакой роли не играет, поскольку судью это не интересует. Переживать стоит только при невыполнении новых правил приёмки либо при подписании какого-либо документа без санкции юриста.
Консультации эксперта по качеству строительных работ в новостройке. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации RegPractic
1. Направить почтой письмо с указанием списка строительного брака.
2. Не дожидаясь ответа сделать экспертизу их рыночной стоимости.
3. Подать иск об уменьшении цены на сумму восстановительного ремонта. Дополнительно в иске потребовать штраф, неустойку, моральный вред и расходы на юридические услуги.