Неустойка по ДДУ

Как отсудить в полном объёме без снижения?

По мнению Верховного суда РФ должен быть ориентир, позволяющий определить предел снижения законной неустойки по договору долевого участия за просрочку срока передачи квартиры истцу. В настоящее время таким маяком является Постановление Пленума №7 от 24.03.2016.

Неправомерное использование чужих денег не может быть выгоднее правомерного. Указанный вывод следует из абзаца 1 пункта 75. Отсюда следует, что руководствуясь разъяснениями пленума, суд не должен снижать неустойку ниже расчетного минимума. Судья такие расчеты проводить по своей инициативе не должен и будет. В споре с застройщиком истцу нужно самостоятельно подготовить такой расчет и предоставить в судебное заседание.

Эффективность предоставления в суд расчета предельного минимума снижения неустойки руководствуясь указанными разъяснениями прошлли проверку на практике во многих судах Москвы и области. Несмотря на дополнительные трудозатраты, в деле защиты интересов истца юрист должен использовать все аргументы в целях недопущения произвольного снижения судами неустойки по 333 Гражданского Кодекса РФ.

Кроме того, разъяснения пленума можно использовать при обжаловании решения, независимо от даты его изготовления. Закон обратной силы не имеет, однако Постановление Пленума – это не закон, а разъяснения для судов.

Ставка банка России

Размер выплаты зависит от ключевой ставки, которая постоянно меняется. Произвести расчёт, чтобы узнать задолженность по закону о долевом строительстве поможет калькулятор. Для физических лиц расчёт пени составляет 1 300 ставки рефинансирования (приравнена к ключевой ставке) за каждый день просрочки в двойном размере.

Строительство новостройки с отделкой не обходится без брака и нарушения сроков получения ЗОС и РвЭ. Обязательный претензионный порядок урегулирования споров для этой категории дел законом о защите прав потребителей не предусмотрен. Тем не менее предсудебное письмо подаётся в обязательном порядке, что избежать отказа в присуждении штрафа. Деньги выплачиваются через банк, или приставами ФССП в рамках исполнительного производства о взыскании задолженности. Кроме штрафных санкций взыскиваются судебные расходы и компенсация морального вреда.

Что можно взыскать сверх законной неустойки?

• убытки по найму квартиры на период просрочки;
• штраф 50% в пользу истца от присужденной суммы по закону о защите прав потребителей;
• компенсацию расходов за юридическое сопровождение;
• моральный вред, причинённый несвоевременной передачей объекта долевого строительства;
• возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на представительские услуги;
• возмещение почтовых расходов по направлению досудебной претензии.

Недостатки и дефекты на приёмке

Если в квартире обнаружены недоделки и брак (окна, обои, шумоизоляция), то следует потребовать уменьшения стоимости договора. Размер возмещения соответствует расчётам технико-строительной экспертизы. На эту сумму начисляется один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214).

Две штрафные санкции (по дефектам и за просрочку) не накладываются друг на друга, а имеют своим основанием отдельное самостоятельное нарушение.

Когда подавать иск?

• Застройщик быстрее всего передаёт квартиры именно истцам, а не обновременно всем дольщика жилищного комплекса. Двигателем ускорения является его правовой департамент. Юрист ответчика контролирует отдел заселения по срокам и качеству передаваемых помещений. Разумеется старается не для вас, а для себя. Однако, улучшая свои показатели, косвенно помогает истцу получить быстрее и без брака.
• Больше всего в процентном отношении, получают дольщики по искам, поданным до подписания передаточного акта. Истец его подписавший, по мнению большинства судей, "вымогатель" и хочет обогатиться. В иске не откажет, но может более обычного снизить размер компенсации.
• Размер пеней уточняется на дату судебного заседания в сторону увеличения. Если акт будет подписан до рассмотрения иска по существу, сумма задолженности рассчитывается на дату его подписания.
• Будут ли у должника деньги на момент получения исполнительного листа? Не факт, поэтому лучше не рисковать, а просудиться за период до даты рассмотрения иска по существу. Остаток всегда можно довзыскать позднее.
• Чем больше требования, тем более выражено занижение в связи с их несоразмерностью. Поэтому услуга по взысканию неустойки по ДДУ частями будет выгоднее, чем за весь период просрочки сдачи квартиры единовременно.

Не ждём передаточного акта, поскольку за меньший период в процентном отношении можно получить больше денег. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Услуги юристов RegPractic (Москва)

Можно подаваться по четырём адресам:

• постоянной регистрации истца;
• адресу местонахождения ответчика;
• месту исполнения договора долевого участия (адресу жилищного комплекса).
• временной регистрации дольщика.

Предварительно надо правильно обосновать подсудность. Сослаться на п. 7 ст. 29 ГПК, ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП и п. 22 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012 года. В противном случае вам вернут исковое заявление или направят его по адресу ответчика.

Выбор ограничен правилами подсудности. Наши юристы бесплатно подскажут перспективные варианты в Москве и Московской области. Также проинформируют о коэффициентах взыскания неустойки по ДДУ и стоимости услуги в нашем юридическом центре.

Кроме того, заголовок раздела с обоснованием подсудности, желательно выделить жирным шрифтом. Такие дела стараются "отфутболить", поскольку никому не хочется делать "чужую" работу. Если всё сделали правильно, размер присуждённой суммы будет больше ожидаемого. Такая овчинка стоит выделки. Дольщика не должно смущать, если в договоре долевого участия установлена подсудность по соглашению сторон. Такой пункт признаётся недействительным, как противоречащий закону о защите прав потребителей.

Застройщики любят указывать в договоре удобные им суды, однако это не значит, что дольщики обязаны в них судиться.

Центр RegPractic (Москва)

Чем больше заявленные пени, тем силнее снижение номинального размера. Оптимальным варианом будет дробление с одновременной подачей за разные периоды. Подавая заявления по компенсации на небольшие суммы за разные периоды, можно в совокупности получить существенно больше денег.

Чем больше законная неустойка по ДДУ, тем сильнее её снизит суд.

Центр RegPractic

Госпошлина

Оплачивать не нужно, если её размер до одного миллиона рублей. В тексте заявления сослаться на пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Если более миллиона рублей, следует уплатить 0,5% от суммы превышающей один миллион (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК).

Например: 1 200 000 минус 1 000 000 равно 200 000 (размер превышения). 200 000 умножить на 0,5% равно 1000.

Оригинал документа, подтверждающего оплату госпошлины, прикладывается к исковому заявлению. Если сумма будет уточняться на дату заседания в сторону увеличения, то доплачивать не нужно. Оплата производится только с цены иска. С морального вреда, компенсации расходов на юридические услуги и штрафа не уплачивается.

Если неустойка по договору долевого участия до 1 000 000 рублей, то госпошлину платить не нужно.

Центр RegPractic (Москва)

Моральный вред

Моральный вред (в среднем) присуждают в интервале от 5 000 до 15 000 рублей. Бывает и больше, но редко. Например, по делу 2-3791 в Красногорском суде взыскали 30 000 рублей.

Обосновать его можно следующим образом. Указать, что "непредоставлением квартиры в установленный договором срок мне был причинен моральный вред, выраженный в негативных эмоциональных переживаниях, обусловленных страхом неопределенности касательно сроков завершения строительства. Перенесённый стресс крайне негативно отразился на моем здоровье и отношениях с коллегами по работе и близкими людьми. Указанные обстоятельства подтверждаются прилагаемым к иску медицинским заключением".

Предоставление любых медицинских документов, помимо влияния на размер морального вреда, имеет и другое назначение. Таким способом юрист может разжалобить судью, что сказывается на коэффициенте взыскания. Например, в Лефортовском суде удалось взыскать неустойку по договору долевого участия в полном объёме, ссылаясь на выписной эпикриз клиента.

Преимущества RegPractic

Имеем лучшие по рынку показатели по соотношению заявленной неустойки к присуждённой сумме. Мы не скрываем заявленные требования и публикуем решения целиком. Цены на услугу взыскания по ДДУ "без предоплаты" устроят любого клиента. Гарантией успеха является предыдущий опыт.

• Мы не общество защиты прав потребителей, поэтому вы получаете весь присуждённый штраф;
• У нас гибкая система оплаты. Если работаем "без предоплаты", клиент ничем не рискует, однако при такой схеме оплаты нельзя включить в иск судебные расходы.
• До визита в офис на электронную почту клиента направим на согласование расчёт по 214-ФЗ, а также проект договора на оказание услуги с ценой нашего вознаграждения.

Объём бесплатной консультации

• платит ли компания по исполнительным листам?
• на какой размер я могу рассчитывать по закону и на практике?
• как изменить подсудность?
• какие документы нужны для взыскания убытков по найму квартиры за период просрочки?
• зачем нужна временная регистрация?
• что делать, если после получения уведомления о завершении строительства, дольщика не записывают на осмотр в указанные в нём сроки?
• как правильно принимать жилое или нежилое помещение?
• сколько можно взыскать компенсации по строительным недостаткам?

Строительные споры

Право на взыскание неустойки по ДДУ возникает на следующий день после даты не позднее которой квартира должна быть передана и не зависит от уведомления о переносе срока строительства. Прекращается с истечением срока исковой давности, однако задолго до этого, состав с деньгами ответчика тронется со всех его счетов.

Досудебное соглашение

Любое подписанное соглашение это всегда ловушка для дольшика. Особенно это касается "добровольной выплаты". Почитайте об этом, целью его подписания не платить по нему, а затруднить либо сделать невозможным взыскание в судебном порядке. Несмотря на неоднократные предупреждения о новой схеме развода, обязательно находится дольщик, который его подпишет.

Подписание любых соглашений опасно без консультации с юристом. Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Центр RegPractic (Москва)

Типичные ошибки дольщиков

Застройщик не Сбербанк, а неустойка не депозит.

Юридический центр RegPractic

Бездействие в ожидании передаточного акта

Неустойка всегда уточняется нашими юристами на дату судебного заседания. Поэтому наличие подписанного акта никак не влияет на определение периода просрочки.

Застройщик не Сбербанк, а неустойка не депозит. Задача любого застройщика вывести деньги со счетов до получения основной массой дольщиков исполнительных листов.

Как только руководство понимает, что будут просрочки, оно предпринимает усилия по выводу денег со счетов. Начинает разрабатывать схемы кредитования, при которых всё финансирование производится через третьи юридические лица.

Обычно для этого используются подрядчики, куда перераспределяются все денежные потоки. Право продажи части непроданных квартир застройщик может уступить "прокладкам". Всё делается для того, чтобы на счетах застройщика исчезли деньги.

Если подытожить, получается как в спорте. Кто кого обгонит, либо дольщик застройщика, успев вытащить деньги с его счетов, либо наоборот.

Истец всегда получает квартиру раньше других участников строительства по своему дому. Качество отделки при этом лучше, чем у "ждунов". Почему? За месяц до рассмотрения иска по существу, судебный юрист ответчика начинает письмами бомбардировать отдел заселения.

Ему нужно показать в суде подписанный акт без недостатков по качеству отделки. Это напрямую влияет на размер неустойки, а значит на показатели его работы. Таким образом истец получает рычаг давления в виде юриста ответчика, заинтересованного в получении вами квартиры до рассмотрения иска по существу.

Чем больше период просрочки, тем сильнее суд снижает неустойку и штраф. Может получиться так, что за первые четыре месяца просрочки суд в совокупности взыщет столько же, сколько за восемь месяцев при прочих равных условиях.

Неправильный выбор суда

Все суды руководствуются одними и теми же правовыми нормами, однако решения выносят разные. Отсюда следует, что при возможности выбирать суд, этим нужно пользоваться.

Иск можно подать по месту нахождения ответчика, адресу временной или постоянной регистрации истца и месту нахождения жилищного комплекса. Если ДДУ на двух или более дольщиков, иск может быть подан по адресу любого из них.

Пример. Дольщик зарегистрирован в Подольске, объект долевого строительства в Тушино, а юридический адрес ответчика в городе Железнодорожный. Оптимальным вариантом будет Тушинский суд. В нём шансы хорошо просудиться будут выше.

Не обязательно лучший суд должен располагаться в Москве, есть весьма достойно присуждающие суды и в Московской области, например Красногорский.

Практика в судах постоянно меняется. Сегодня суд "хороший", а завтра "плохой". Обращайтесь, поможем выбрать суд. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Ожидание ответа на претензию

Досудебная претензия направляется для того, чтобы суд не отказал в штрафе. Более ни для чего она не нужна. Терять время на ответ - это добровольно предоставлять застройщику фору на вывод со счетов денежных средств. Как знать, вдруг именно этого времени не хватит.

Приемка квартиры

Дольщики по-прежнему стараются сначала поставить свою подпись, а потом задавать вопросы юристу. Так поступать не надо. Пожалуйста, позвоните сначала юристу, а потом двигайтесь на приёмку. Мы не берём за такие консультации деньги.

Односторонний акт

Это документ предусмотренный ст. 8 ФЗ-214. Он предоставляет застройщику право передать вам квартиру заочно, если участник долевого строительства уклоняется от приемки квартиры. Направление такого акта сокращает период просрочки, а значит напрямую влияет на размер неустойки. Позвоните, ситуации разные и все варианты описать невозможно.

В рамках оказания юридических услуг в течение двух дней подготовим и направим претензию застройщику, а по истечении десяти дней направим иск в суд. Бесплатная консультация юриста. Тел. +7 (903) 120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Юридический центр RegPractic

Взыскание в арбитражном суде

Взыскание в арбитражном суде много лет подряд было альтернативой взысканию в суде общей юрисдикции. Однако это время безвозвратно прошло. Сейчас в арбитраже отказывают в штрафе, а снижение неустойки сравнимо с самым "плохим" судом общей юрисдикции.

Вступление решения в силу

Судебные решения оформляются судом в виде решений по делу. Срок на обжалование составляет один месяц. Если застройщик не захотел тратить на время на обжалование, решение вступает в силу и можно получать исполнительный лист. Сроки выплаты неустойки завязаны на наличие денежных средств на банковских счетах. Если застройщик платежеспособен и перспективы успеть позволяют, есть смысл обжаловать при условии снижения неустойки ниже среднестатического уровня по данному суду.