О вероятности исполнения судебного решения при взыскании неустойки
Получение исполнительного листа не равно получению денег, которые рано или поздно любой застройщик "выводит" со счетов. Строительство следующей очереди не влияет на степень риска.
Бесплатные консультации - RegPractic (Москва)
О вероятности исполнения судебного решения
Всегда кто-то не успевает получить неустойку по ДДУ, поскольку на получение исполнительного листа уходит в среднем не менее четырёх месяцев, а к тому времени на счетах бывает уже пусто.
- Никто не хочет платить.
- Рано или поздно на счетах ответчика будет пусто, но неизвестно когда.
- Чем больше подано исков, тем меньше шансов на исполнение решений по последним из них.
- Строительство новой очереди не является гарантией получения денег в будущем.
- Субсидиарная ответственность не применяется к данным правоотношениям.
- Неустойка является штрафной санкцией, которая не учитывается при банкротстве.
- Отсутствие финансов не тождественно банкротству.
- Когда именно на счетах будет пусто, не знает даже главный бухгалтер общества, но узнает об этом в будущем.
- На репутации строительной группы не сказывается неисполнение решения одной из его "прокладок".
- Судебные приставы не наложат арест на жилой дом или подъёмный кран.
Можно ли напугать ответчика подачей заявления о его банкротстве?
В силу ч. 2 ст. 4 Закона о банкротстве, штрафные санкции не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника. Ответчик выиграл, если успел создать ситуацию при которой счета не будут пополняться, а проиграл, если не успел. К сожалению, юрист не может подать иск, пока к нему не обратиться дольщик.
Истец и ответчик имеют взаимоисключающие цели. Один хочет получить компенсацию, а другой стремится этого не допустить.
Юридический центр RegPractic (Москва)
Источники поступления
Подрядчик, застройщик, и управляющая домом организация выступают в роли фигурок на шахматной доске. Фигурками двигает шахматист. Его задача прибыль. Чем больше расходы, тем меньше прибыль. Неустойка есть расходы.
Деньги пребывают в постоянном движении. Они пролетают транзитом через счета не задерживаясь надолго. Если исполнительный лист в банке, то истцу приходит смс о его исполнении. Банк не спрашивает согласие ответчика на списание.
Источником поступления являются только дольщики, поскольку от целевого финансирования по кредитным линиям на счета ответчика они не поступают. Получателем кредитных средств на строительство дома обычно выступает подрядчик. К нему в дальнейшем перетекают и деньги дольщиков.
Застройщик ничего не строит, а только заключает ДДУ. После каждой оплаты происходит перемещение финансовых средств через его расчётный счёт к подрядчику, который не обязан исполнять судебное решение с другим юридическим лицом. Этот процесс происходит постоянно.
Когда всё будет продано движение прекратится. Исполнительные листы будут пополнять картотеку банка, но не исполняться. Если компания продаст что-то из резерва либо брони, то банк произведёт списание в пользу первого взыскателя в картотеке.
Название строительной группы не информативно в целях определения перспектив взыскания. В каждую группу компаний входит множество юридических лиц, которые шахматист создаёт, чтобы не платить до бесконечности (рис. 1).
Если бы по всем жилищным комплексам договоры заключались с одной организацией, то дольщики могли "вечно" получать неустойку по ДДУ, поэтому под каждый ЖК создаётся отдельное юридическое лицо.
Юридический центр RegPractic (Москва)
Финансовые потоки
Существует заблуждение, что наличие следующей очереди гарантирует исполнение решения суда в будущем. Однако для решения шахматистом задачи, ему только нужно уступить другому юридическому лицу права требования на получение квартир.
Для этого заключается договор долевого участия, предметом которого будут все квартиры в сведующей очереди. В этом случае, дольщики заключают договоры с "прокладкой", деньги от которой пойдут подрядчику на продолжение строительства, но через счета ответчика проходить не будут.
Банк номер 1 и номер 2
Где прокладка возьмёт средства, чтобы оплатить уступку прав на получение всех квартир в следующей очереди? Договор цессии предусматривает оплату с отсрочкой платежа, по которому оплата будет через три года на расчетный счет застройщика в "Банке номер 1". В течение трёх лет будут продаваться квартиры. Часть полученных средств поступает подрядчику, остальные остаются на её счетах.
В это время количество исполнительных листов на картотеке в "Банке номер 1" растёт в геометрической прогрессии. Чтобы в день "икс" завести деньги на застройщика, открывается счёт в "Банке номер 2" и подписывается дополнительное соглашение об изменении банковских реквизитов для оплаты. С прокладки они уйдут на счёт застройщика в "Банке номер 2" и пойдут далее. Когда дольщики узнают, что появился счёт в "Банке номер 2", там уже будет пусто.
Применяемая технология вполне законная и не содержит нарушений законодательства.
Здоровый образ жизни
Часть дольщиков всегда успевает получить неустойку по ДДУ, остальные хорошо размяться и много полезного узнать. Шахматист строит новый жилищный комплекс, где застройщиком выступает новое юридическое лицо (рис. 1). По нему тоже возникнут просрочки и всё начнётся сначала.
Юрист будет информировать, что следует поторопиться, а дольщики, что нужно "подумать и посоветоваться". Так происходит год за годом и ничего не меняется.
Почему все квартиры не продавать по уступкам?
Налог возникает у застройщика и у цедента. Это расходы для шахматиста, поэтому сразу все квартиры никто не перебрасывает по договору цессии. Прогноз расходов от оплаты исполнительных листов должен перевесить убытки от двойного налогообложения.
Чем точнее шахматист определит момент, тем больше заработает. Решение принимается, когда количество судебных исков достигнет критической массы, чтобы меньшим злом был убыток от двойного налогообложения.
Прогнозирование
Посчитать иски в суде по месту нахождения ответчика можно, но проблематично их суммировать в судах по месту нахождения истцов. Судов много, а присуждённые суммы в исках неизвестны (на сайте суда обычно замазаны). Поэтому критическую массу со стороны определить сложно.
Субсидиарная ответственность материнской компании
Пока ни одного положительного решения по штрафам "дочки" к "головной" компании суды не вынесли, даже установив аффилированность.
Эскроу счета
Невозможно получить деньги с эскроу счета, который иначе называется "специальным". Списать с него в безакцептном порядке банк не может. Процесс перехода идет постепенно и чем быстрее группа передёт на новую схему, тем меньше шансов у опоздавших (Рис 5).
Заранее узнать в каком банке деньги невозможно. Это противоречит ст. 26 "Банковская тайна" Закона РФ "О банках и банковской деятельности". За разглашение сотруднику банка светит тюрьма. Взыскателю не доступна информация о наличии денежных остатков.
Юридический центр RegPractic
Мы подаём исполнительный лист в банк, где до этого получали неустойку по ДДУ. При отсутствии оплаты, листы отзываются и "раскидываются" по остальным из списка ФНС по открытым банковским счетам должника. В банк, где произошло списание в пользу взыскателя подаются остальные.