Признание одностороннего акта в суде недействительным
Взыщем неустойку, а также компенсацию строительных недостатков без предоплаты, Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Бесплатные консультации - RegPractic
После направления дольщику уведомления о завершении строительства ему отводится срок приёмки квартиры от 7 до 14 календарных дней. При этом в отделе заселения по телефону сообщают, что могут записать на осмотр через полтора месяца. В таком случае необходимо об этом сообщить, в противном случае ответчик в суде будет говорить о вашем уклонении от приёмки квартиры. Любое сообщеное направляется почтой России с описью вложения.
После осмотра квартиры дольщик перечисляет недостатки в дефектной ведомости и более ничего не подписывает, ожидая устранения недостатков. Через некоторое время участник долевого строительства получает от застройщика односторонний передаточный акт.
Если "повезёт", судья взыщет неустойку по дату его составления. Если не повезёт, то взыскание будет на дату, указанную в уведомлении о завершении долевого строительства. Чтобы этого не случилось, нужно признавать его недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами, которые желательно собирать заблаговременно.
Судебная практика по передаточным актам в новостройке
Пример увеличения периода просрочки
В качестве образца возьмём свежее судебное дело о взыскании неустойки по группе ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры по ФЗ-214. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и показал претензионное письмо о невыполнении условий договора.
К особенностям конфликта можно отнести обращение за помощью с большим опозданием. Так лучше не поступать, а сразу обращаться к юристу. Мы увеличили период просрочки почти на два года, а сейчас судимся за второй период, чтобы в совокупности неустойка получилась еще больше.
Фабула и комментарии по судебному делу
31.12.2017 года по квартира должна была быть передана истцу.
22.02.2018г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Раньше ответчик не имеет права приглашать на осмотр, поскольку небезопасно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если такой документ будет подписан, то его легко признать недействительным в суде.
31.03.2018г. получено уведомление о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Указание в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону предоставляет возможность заявить, что осмотр состоялся с опозданием исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения.
Однако формулируются уведомления следующим образом: "прибыть на приёмку квартиры в течение семи рабочих дней". Всё это не мешает отделу заселения записывать на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. Этот фокус нужен, чтобы представить в суде истца уклонистом, а этого нельзя допустить.
В таких случаях рекомендуем написать письмо следующего содержания: "в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра". Ответ направить почтой на юридический адрес с описью вложения.
Если дольщик проживает по адресу, отличному от договора долевого участия в строительстве новосторойки и не мониторит получение писем, то может пропустить уведомление о приёмке квартиры. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.
21.05.2018г. составление и направление передаточного акта без участия истца.
30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её "лицу с ключами" и на том успокаивается.
Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо и в свободной форме перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Иначе ответчик заявит, что ничего о недостатках не знает, а дефектную ведомость не получал. Сообщит суду, что подписант у них не работает, а штампик на копии компании не принадлежит. В большинстве случаев это будет правдой, поскольку показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.
После осмотра следует посоветоваться с юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть фотографии недостатков. Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта. На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа. При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.
Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку. Кроме того, досудебная экспертиза поможет оспорить одностороннюю сделку вне зависимости от того, как сформулировано уведомление о завершении строительства и на какую дату записали. Таким образом сразу убиваем двух зайцев: увеличиваем период просрочки и общий размер исковых требований.
Признание одностороннего акта застройщика по ДДУ недействительным - это возможность взыскать неустойку за больший период, что позволяет получить денег в два-три раза больше.
Бесплатные консультации по тел. +7 (903) 120-51-06
На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.
28.07.2018г. дольщик направляет жалобу с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.
14.09.2018г. дольщик направляет второе претензионное письмо с аналогичным содержанием.
11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.
16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить брак.
18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что дефекты не устранены.
На все письма получает ответ, что ему ничего не должны.
На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и правовые ошибки ПИКа.
Суд признал односторонний акт по ДДУ недействительным и взыскал неустойку по дату заседания. Период просрочки увеличен более чем на один год, что составило круглую сумму в деньгах. Работаем с оплатой услуг "по факту".
Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Ответчик не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения. Для него такой вердикт был полной неожиданностью. Однако, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых написали выше. Поэтому самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к нам сразу после начала просрочки по ФЗ-214. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.
Уклонение от приёмки квартиры
Судья Белова из Красногорского городского суда вынесла справедливое решение по нашему иску о признании одностороннего акта застройщика недействительным. Мы предоставили неопровержимые доказательства нарушения ответчиком права истца. Суд прислушался к доводам юриста и указал в мотивированном решении следующее.
- В нарушение норм закона и условий договора квартира в срок не передана. При этом ответчик без участия истца передал ему квартиру. Дольщик от приёма объекта долевого строительства не уклонялся, а объект имел строительные недостатки.
- В результате неправомерных действий ответчика истцу были причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессе.
- Истец дважды осматривал квартиру. Существенные строительные недостатки препятствовали приёмке объекта долевого строительтсва.
У ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, поскольку истец от приёмки объекта не уклонялся, а выявленные недостатки в разумные сроки ответчиком не устранены. Предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве не найдено.
Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Что теперь делать ответчику после такого разгрома? Остаётся согласиться всё отремонтировать и подписать двусторонний передаточный акт без всяких условий со стороны ответчика! За новый период просрочки в суд подан следующий иск и тоже немаленький по сумме.
В пользу истца за второй период отсудили следующие суммы:
- Неустойка - 55 000 руб.
- Штраф - 30 000 руб.
- Компенсация морального вреда - 5 000 руб.
- Почтовые расходы - 210 руб.
- Расходы на юриста - 15 000 руб.
Недействительность акта о передаче квартиры и взыскание неустойки за два с лишним года
- Неустойка - 500 000 рублей плюс 300 рублей в день по дату фактического исполнения обязательства по передаче квартиры истцу.
- Штраф - 127 500 руб.
- Компенсация морального вреда - 10 000 руб.
- Расходы на доверенность - 2 100 руб.
- Почтовые расходы - 210 руб.
Ошибки дольщика
Дом был введён в эксплуатацию. Уведомление о завершении строительства и односторонний на почту не приходил. На приёмку квартиры дольщик записался по телефону. На осмотре выявил строительные недостатки, однако совершенно не позаботился об их документальном закреплении в качестве допустимого доказательства для суда.
У дольщика сохранилась фотография осмотра квартиры с плохо различимым текстом. На фотографии отсутствовала подпись представителя юридического лица или просто была не видна из-за низкого качества изображения. Дольщик не попытался зафиксировать сам факт его присутствия на осмотре квартиры и не направил соответствующее письмо с описью по форме 107.
Таким образом, истец сделал всё возможное, чтобы проиграть судебное дело. Тем не менее мы взялись за него без предоплаты. Нам повезло, что оппонент допустил процессуальную ошибку. Это выяснилось при исследовании предъявленных ответчиком доказательств уклонения истца от приёмки квартиры. Его сотрудники ошибочно направили уведомление о завершении строительства по адресу, отличному от адреса, указанного в договоре долевого участия. В итоге мы выиграли суд только по процессуальным основаниям. В итоге взыскали неустойку по ФЗ-214 более чем за два года. Это при том, что дом был введён в эксплуатацию с задержкой всего несколько месяцев.
Обращайтесь в нашу компанию по вопросам признания одностороннего акта недействительным. Бесплатные консультации юриста по тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
О необходимости фиксации любых действий
- Озаботится фиксацией событий сразу после начала просрочки.
- Сомневаетесь, как это сделать правильно? Сразу после начала просрочки позвоните нашему юристу. Все консультации являются бесплатными.
- Сомневаетесь подавать ли иск в суд? Судиться стоит всегда. Подавать иск стоит, даже при наличии заведомо слабой позиции у истца. Всегда есть шанс выиграть дело по процессуальным основаниям, воспользовавшись ошибками ответчика. Если бы дольщик отказался от идеи подать иск, суд не присудил бы ему неустойку по ДДУ за просрочку в два года. Дольщик принял правильное решение и ему улыбнулась удача с нашей помощью.
Обращайтесь в Юридический центр RegPractic по вопросам признания одностороннего акта недействительным. Поможем и вам! Бесплатные консультации юриста по тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Юридический центр RegPractic
Залог успеха в суде
Еще раз перечислим по пунктам, что необходимо заблаговременно делать, чтобы с большой вероятностью признать в суде недействительным односторонний акт по ДДУ.
Получать все письма, а если проживаете по адресу, отличному от адреса в ДДУ, сообщить об этом письменно.
После получения уведомления о завершении строительства:
а) Позвонить юристу. В юридическом центре RegPractic консультации по телефону бесплатные. Консультирует действующие юристы и весьма подробно.
б) Отправить письмо, в котором сообщить, что в указанный в уведомлении срок вы лишены возможности прибыть на приёмку, т.к. отдел заселения записывает на гораздо больший срок (укажите какой). Сообщите, что готовы прибыть на приёмку раньше и просите сообщить дату и время.
После осмотра квартиры направить письмо с указанием недостатков с просьбой их устранить и пригласить на повторный осмотр. Это нужно сделать независимо от того, какие документы вы заполните при осмотре.
Направить фотографии недостатков квартиры юристу для решения вопроса о необходимости экспертизы. Даже небольшие, по мнению дольщика недостатки, в заключении эксперта могут превратиться в "круглую" цифру. При этом на стоимость восстановительного ремонта начисляется неустойка из расчета один процент в день. И на всё это штраф 50%. Самое главное. С экспертизой признать односторонний акт намного проще, чем без него.
2. Насколько правомерно его составление задним числом с направлением в росреестр для регистрации собственности на дольщика без его ведома?
2. Без волеизъявления дольщика застройщик не сможет внести в ЕГРН запись о регистрации его права собственности. Скорее всего вы выдали нотариальную доверенность на эти действия. Её надо отозвать и направить в Росреестр соответствующее уведомление